淺析現行調控政策下房地產投資的財務風險
一、我國房地產業的現狀
房地產開發投資呈現高位放緩跡象。在貨幣政策趨緊和房地產調控作用下，2013年1月至7月份，全國房地產開發投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1月至6月份提高0.2個百分點。總體仍處於較高水平。而2013年1月至七月份全國房地產開放投資中住宅投資30318億元，增速回落0.6個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%，住房銷售增速也在逐步減速。房地產出售價格呈現放緩態勢。2013年7月，70個大中城市中，價格環比下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個，雖然價格上漲的城市比例較大，但環比價格上漲的城市中，最高漲幅僅為2.2%。漲幅持續回落。土地交易冷淡國家出台房地產調控政策后土地成交量明顯減少，並成交的土地價格也沒有之前高，高價地塊數量明顯減少，市場熱度降低，並且還不時爆出樓盤降價促銷的消息，樓市下跌預期增加，土地市場更為冷清。
二、我國現行房地產調控政策下投資房地產的財務風險
（一）貨幣發行政策對投資房地產引起的財務風險
房地產行業的項目投資都很高，必須有大量並且是長久的資金投入，而投資周期還很長，那麼從事房地產投資的企業就需要大量的外部資金才能保證項目可以順利完成，這些外部資金主要來源於銀行的貸款，這就造成企業的資產負債比例中負債的比例很大。當儲備金上調時，銀行貸款利率隨之就會上調，企業需要負擔的貸款利息也隨著利率增加而增加，最終企業投資成本會變大，同時房地產商投資房地產的財務風險變大了。
（二）國家出台的土地政策引起企業的財務風險
近幾年國家出台了很多政策控制開發建設用地。各省市地區要增加土地有效供應、重點落實保障性住房，嚴查企業土地市場准入資格和資金來源，參加土地競買的單位和個人，必須說明買地的資金來源並提供相關證明。堅決糾正和嚴肅查處擅自改變保障性住房用地性質的企業。並且國家還對已供的超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的房地產用地收回其土地使用權，並處以一定的罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。房地產開發企業獲取土地時支出了很多資金，致使沒有多餘的資金按照計劃開工，導致施工拖後，最終被處罰，甚至收回土地使用權，引起了企業的財務風險。
（三）國家出台的增加房地產企業相關稅收引起財務風險
近年來我國政府為了穩定國民經濟穩定發展，出台了一些政策用以抑制房價上漲、完善房地產業的稅收政策。2011年7月6日發布的房地產企業稅收政策對房地產開發銷售等環節制定了詳細的稅收條款。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作，會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（稱為國五條），其中加大力度推廣房地產稅收試點，開發商交易稅不得轉嫁給購房者，稅收政策調整讓房地產業的成本變大，投資的財務風險也隨之加大。
（四）國家出台的增加房屋購買人的購房成本引起財務風險
2011年1月26日， 國務院常務會議又推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，並且還調整完善了相關稅收政策，加強稅收征管，調整個人轉讓住房時所交的營業稅政策，對個人住房購買時間不超過5年就轉手交易的，統一按售房收入全額徵稅。上述政策無一不是增加了購房人的購房成本，這樣房地產交易市場的成交必然會受到打擊，對於房地產商來說國家出台的這些政策無疑加大了他們的成本支出，導致企業財務風險加大。
三、房地產業在國家調控下控制財務風險的方法
（一）加強內部控制和預算管理，減少財務風險
房地產投資業投資周期長、風險高，要控制財務風險，應進行內部控制。第一，房地產企業應明確企業內部各方面財務關係及各部門所處於企業財務管理中的地位、具有的權利和應承擔的責任，做到權責分明。第二，全員參與管理，教育和加強員工的風險意識，調動全員參與企業財務管理的積極性。第三，完善公司治理結構和監督體系，設立完整的內部審計、稽核等監督機構，以制度約束人，還要強化責任追究制度作為保障，確保內部控制工作全面落實。
為防止企業財務風險還需加強預算管理。房地產業通常採用項目預算與資金預算的方法。項目預算是房地產企業以開發的項目為預算對象，針對項目建設中、前期的可行性研究、規劃設計費用，工程開發成本，開發間接費用和經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總後，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作制訂的年度規劃。房地產企業預算需要各層次互動、不斷溝通。預算執行控制需要與業務的內容緊密結合起來，這樣才能夠有效地控制預算外支出，增強企業的資金管控能力，從而降低企業的財務風險。
（二）降低由土地宏觀調控帶來的財務風險的方法
在房地產行業這塊國家出台了許多政策加大獲取土地的保障開發商在面對國家出台的加大保障房建設既是個機遇又是一個挑戰，機遇是加大保障房建設是房地產商在國家的出台的一系列抑制房地產開發的一條道路，挑戰是房地產商會面對價位很高的土地，這就要求房地產企業按照國家的要求獲取土地，購買土地時需要清楚其產權的所有者。對已購房地產用地，應在兩年內取得施工許可證開工建設，避免發生罰款，這樣就可以做到減少企業的財務風險。面對上漲的土地價格，房地產業還可以抓住國家出台的加快農村城市化的機遇。
（三）降低由稅收宏觀調控帶來的財務風險的方法
房地產業可以在守法的情況下進行合理避稅，減少部分稅收。通過對項目的計算找出和原始計算出的獲利差不多但是交稅較少的試用稅率。這樣可以減少一部分稅收。房地產業開發周期長，業務複雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售是投資者回收成本和取得收益的重要環節，它銷售狀況直接關係到房地產投資回報率的高低。控制房地產的增值率是降低房地產銷售中的土地增值稅的關鍵，在足額計算扣除項目的基礎上，在制定房地產的銷售價格時要特別注意，20%是房產增值率一個臨界點，對處於土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行計算和籌劃正確處理銷售價格和稅收之間的關係。
一、我國房地產業的現狀
房地產開發投資呈現高位放緩跡象。在貨幣政策趨緊和房地產調控作用下，2013年1月至7月份，全國房地產開發投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1月至6月份提高0.2個百分點。總體仍處於較高水平。而2013年1月至七月份全國房地產開放投資中住宅投資30318億元，增速回落0.6個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%，住房銷售增速也在逐步減速。房地產出售價格呈現放緩態勢。2013年7月，70個大中城市中，價格環比下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個，雖然價格上漲的城市比例較大，但環比價格上漲的城市中，最高漲幅僅為2.2%。漲幅持續回落。土地交易冷淡國家出台房地產調控政策后土地成交量明顯減少，並成交的土地價格也沒有之前高，高價地塊數量明顯減少，市場熱度降低，並且還不時爆出樓盤降價促銷的消息，樓市下跌預期增加，土地市場更為冷清。
二、我國現行房地產調控政策下投資房地產的財務風險
（一）貨幣發行政策對投資房地產引起的財務風險
房地產行業的項目投資都很高，必須有大量並且是長久的資金投入，而投資周期還很長，那麼從事房地產投資的企業就需要大量的外部資金才能保證項目可以順利完成，這些外部資金主要來源於銀行的貸款，這就造成企業的資產負債比例中負債的比例很大。當儲備金上調時，銀行貸款利率隨之就會上調，企業需要負擔的貸款利息也隨著利率增加而增加，最終企業投資成本會變大，同時房地產商投資房地產的財務風險變大了。
（二）國家出台的土地政策引起企業的財務風險
近幾年國家出台了很多政策控制開發建設用地。各省市地區要增加土地有效供應、重點落實保障性住房，嚴查企業土地市場准入資格和資金來源，參加土地競買的單位和個人，必須說明買地的資金來源並提供相關證明。堅決糾正和嚴肅查處擅自改變保障性住房用地性質的企業。並且國家還對已供的超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的房地產用地收回其土地使用權，並處以一定的罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。房地產開發企業獲取土地時支出了很多資金，致使沒有多餘的資金按照計劃開工，導致施工拖後，最終被處罰，甚至收回土地使用權，引起了企業的財務風險。
（三）國家出台的增加房地產企業相關稅收引起財務風險
近年來我國政府為了穩定國民經濟穩定發展，出台了一些政策用以抑制房價上漲、完善房地產業的稅收政策。2011年7月6日發布的房地產企業稅收政策對房地產開發銷售等環節制定了詳細的稅收條款。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作，會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（稱為國五條），其中加大力度推廣房地產稅收試點，開發商交易稅不得轉嫁給購房者，稅收政策調整讓房地產業的成本變大，投資的財務風險也隨之加大。
（四）國家出台的增加房屋購買人的購房成本引起財務風險
2011年1月26日， 國務院常務會議又推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，並且還調整完善了相關稅收政策，加強稅收征管，調整個人轉讓住房時所交的營業稅政策，對個人住房購買時間不超過5年就轉手交易的，統一按售房收入全額徵稅。上述政策無一不是增加了購房人的購房成本，這樣房地產交易市場的成交必然會受到打擊，對於房地產商來說國家出台的這些政策無疑加大了他們的成本支出，導致企業財務風險加大。
三、房地產業在國家調控下控制財務風險的方法
（一）加強內部控制和預算管理，減少財務風險
房地產投資業投資周期長、風險高，要控制財務風險，應進行內部控制。第一，房地產企業應明確企業內部各方面財務關係及各部門所處於企業財務管理中的地位、具有的權利和應承擔的責任，做到權責分明。第二，全員參與管理，教育和加強員工的風險意識，調動全員參與企業財務管理的積極性。第三，完善公司治理結構和監督體系，設立完整的內部審計、稽核等監督機構，以制度約束人，還要強化責任追究制度作為保障，確保內部控制工作全面落實。
為防止企業財務風險還需加強預算管理。房地產業通常採用項目預算與資金預算的方法。項目預算是房地產企業以開發的項目為預算對象，針對項目建設中、前期的可行性研究、規劃設計費用，工程開發成本，開發間接費用和經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總後，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作制訂的年度規劃。房地產企業預算需要各層次互動、不斷溝通。預算執行控制需要與業務的內容緊密結合起來，這樣才能夠有效地控制預算外支出，增強企業的資金管控能力，從而降低企業的財務風險。
（二）降低由土地宏觀調控帶來的財務風險的方法
在房地產行業這塊國家出台了許多政策加大獲取土地的保障開發商在面對國家出台的加大保障房建設既是個機遇又是一個挑戰，機遇是加大保障房建設是房地產商在國家的出台的一系列抑制房地產開發的一條道路，挑戰是房地產商會面對價位很高的土地，這就要求房地產企業按照國家的要求獲取土地，購買土地時需要清楚其產權的所有者。對已購房地產用地，應在兩年內取得施工許可證開工建設，避免發生罰款，這樣就可以做到減少企業的財務風險。面對上漲的土地價格，房地產業還可以抓住國家出台的加快農村城市化的機遇。
（三）降低由稅收宏觀調控帶來的財務風險的方法
房地產業可以在守法的情況下進行合理避稅，減少部分稅收。通過對項目的計算找出和原始計算出的獲利差不多但是交稅較少的試用稅率。這樣可以減少一部分稅收。房地產業開發周期長，業務複雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售是投資者回收成本和取得收益的重要環節，它銷售狀況直接關係到房地產投資回報率的高低。控制房地產的增值率是降低房地產銷售中的土地增值稅的關鍵，在足額計算扣除項目的基礎上，在制定房地產的銷售價格時要特別注意，20%是房產增值率一個臨界點，對處於土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行計算和籌劃正確處理銷售價格和稅收之間的關係。
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