目前，「營改增」新稅政對於房地產企業開發產品視同銷售的具體規定和要求不多。根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》的規定，即單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務、無償轉讓無形資產或者不動產，除用於公益事業或者以社會公眾為對象的外，均應視同銷售服務、無形資產或者不動產。那麼，哪些情形屬於「營改增「房地產視同銷售的項目範疇？增值稅視同銷售的認定標準改變生產目的原則仍然適用，即開發項目用於集體福利、個人消費、投資、分紅、贈送等應當視同銷售。筆者依據「營改增」視同銷售新稅政，並結合增值稅相關政策法規，歸納總結出「營改增」試點房企視同銷售六種情形，供「營改增」試點房企納稅人參考和借鑑。
視同銷售一：不動產對外投資、分配等，
視同銷售繳納增值稅
房地產開發項目用於集體福利、個人消費、投資、分紅、贈送等應當視同銷售。房地產視同銷售包括以下四種情形，視同發生銷售行為，應按規定繳納增值稅。
1.將房地產用於非應稅項目；
2.將房地產用於集體福利或個人消費；
3.將房地產作為投資，提供給其他單位或個體經營者；
4.將房地產用於分配給股東或投資者。
營改增以後，房地產視同銷售要繳納增值稅。依據財稅[2016]36號文件規定，如果轉讓2016年4月30日之前的不動產，選擇5%的簡易徵收，如果不動產是5月1日以後取得的對外投資所分配的，視同銷售是按11%繳稅。因此，對不動產對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產是5月1日之前還是5月1日之後轉讓兩種情形。此次營改增的實施辦法中明確規定了銷售不動產和無形資產的概念，即有償轉讓。有償的概念包括取得貨幣、貨物和其他經濟利益。與增值稅條例規定的有償是一個概念。這個基本規定實際上就解決了以不動產和無形資產投資入股是否徵稅的問題。投資入股一定有所有權轉移，同時取得股權就是取得了經濟利益。
視同銷售二：配套設施無償移交給政府，
屬於可售面積之內的視同銷售
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用於公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，徵收增值稅。
視同銷售三：開發回遷安置房，視同銷售
徵收增值稅
《國家稅務總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）明確，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產徵收營業稅，其計稅營業額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。現行《增值稅實施細則》第四條第（八）款明確，將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，屬於視同銷售行為。如果拆遷補償費不採用現金補償，採用產權調換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，按照11%繳稅。
視同銷售四：拿地方式合作建房,非房地產
公司視同銷售
房地產企業營改增後，對非房地產開發公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。
視同銷售五：「買一贈一」行為視同
銷售交增值稅
房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅。營改增後，買房贈送的貨物，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業企業一樣捆綁銷售。以買一贈一等方式組合銷售房地產開發產品的不屬於捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。
1.隨房贈送物業管理費 買房送物業管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額徵稅。
2.銷售房屋的同時，無償提供家具、家電等貨物 房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一併銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率徵收增值稅。例如隨精裝房一併銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率徵收增值稅。
3.銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動的贈送應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅 房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅。
視同銷售六：賣房送沒有產權的車庫，
視同銷售繳納增值稅
地下車位永久租賃行為，沒有產權，合同法規定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，根據財稅[2016]36號文件規定，視同銷售，繳11%增值稅。車庫、車位分為能辦產權的和不能辦產權的，如果沒有產權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據財稅[2016]36號文件規定，沒有產權的車庫要視同銷售繳納增值稅。
最後，需要提醒房企納稅人的是，房地產視同銷售行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的，或者發生無償轉讓不動產而無銷售額的（用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：1.按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1＋成本利潤率）
視同銷售一：不動產對外投資、分配等，
視同銷售繳納增值稅
房地產開發項目用於集體福利、個人消費、投資、分紅、贈送等應當視同銷售。房地產視同銷售包括以下四種情形，視同發生銷售行為，應按規定繳納增值稅。
1.將房地產用於非應稅項目；
2.將房地產用於集體福利或個人消費；
3.將房地產作為投資，提供給其他單位或個體經營者；
4.將房地產用於分配給股東或投資者。
營改增以後，房地產視同銷售要繳納增值稅。依據財稅[2016]36號文件規定，如果轉讓2016年4月30日之前的不動產，選擇5%的簡易徵收，如果不動產是5月1日以後取得的對外投資所分配的，視同銷售是按11%繳稅。因此，對不動產對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產是5月1日之前還是5月1日之後轉讓兩種情形。此次營改增的實施辦法中明確規定了銷售不動產和無形資產的概念，即有償轉讓。有償的概念包括取得貨幣、貨物和其他經濟利益。與增值稅條例規定的有償是一個概念。這個基本規定實際上就解決了以不動產和無形資產投資入股是否徵稅的問題。投資入股一定有所有權轉移，同時取得股權就是取得了經濟利益。
視同銷售二：配套設施無償移交給政府，
屬於可售面積之內的視同銷售
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用於公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，徵收增值稅。
視同銷售三：開發回遷安置房，視同銷售
徵收增值稅
《國家稅務總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）明確，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產徵收營業稅，其計稅營業額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。現行《增值稅實施細則》第四條第（八）款明確，將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，屬於視同銷售行為。如果拆遷補償費不採用現金補償，採用產權調換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，按照11%繳稅。
視同銷售四：拿地方式合作建房,非房地產
公司視同銷售
房地產企業營改增後，對非房地產開發公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。
視同銷售五：「買一贈一」行為視同
銷售交增值稅
房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅。營改增後，買房贈送的貨物，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業企業一樣捆綁銷售。以買一贈一等方式組合銷售房地產開發產品的不屬於捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。
1.隨房贈送物業管理費 買房送物業管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額徵稅。
2.銷售房屋的同時，無償提供家具、家電等貨物 房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一併銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率徵收增值稅。例如隨精裝房一併銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率徵收增值稅。
3.銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動的贈送應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅 房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率徵收增值稅。
視同銷售六：賣房送沒有產權的車庫，
視同銷售繳納增值稅
地下車位永久租賃行為，沒有產權，合同法規定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，根據財稅[2016]36號文件規定，視同銷售，繳11%增值稅。車庫、車位分為能辦產權的和不能辦產權的，如果沒有產權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據財稅[2016]36號文件規定，沒有產權的車庫要視同銷售繳納增值稅。
最後，需要提醒房企納稅人的是，房地產視同銷售行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的，或者發生無償轉讓不動產而無銷售額的（用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：1.按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1＋成本利潤率）
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