摘要：近年來，隨著房地產行業的蓬勃發展，許多物業管理企業逐漸發展成為規模化的企業集團，不少物業管理企業已經上市。網絡平台與個人消費融合、新興服務行業崛起又促使各大物業管理企業紛紛朝著社區綜合服務商的方向積極布局，不斷整合社區資源、拓展增值業務。本文對物業管理企業現階段固定資產管理的現狀進行調研，指出物業管理企業固定資產管理存在的問題，並結合物業管理企業的特點分析問題原因，指出改善物業管理企業固定資產管理現狀的方法，
關鍵詞：物業管理；固定資產；內部控制；精細化管理
一、物業管理企業固定資產管理研究的背景
1981年3月10日，深圳第一家物業管理公司成立，物業管理企業正式登上中國內地舞台。近年來，隨著房地產行業的蓬勃發展，物業管理行業的市場規模也不斷擴大。一大批有房企背景的物業管理企業，依託資源優勢，迅速發展成為物業管理企業集團。為了更多的占領市場，不少物業管理企業開始跑馬圈地，行業集中度明顯提升。每個企業為了進行生產經營活動，都必須擁有一定種類和數量的固定資產。物業管理企業屬於服務性企業，主要是通過對物業的日常管理和服務，為業主或物業使用人創造一個舒適、方便、安全的居住或工作環境。這樣一個類似「大管家」的行業，就決定了物業公司的固定資產數量多、價值小。根據新《企業會計準則》的定義，固定資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產。物業管理企業的固定資產主要包括一下幾類：1.運輸工具，如：機動車輛。2.電子設備，如：電腦、印表機、複印機。3.辦公家具，如：空調、沙發、桌椅、文件櫃、檔案櫃。4.其他工具器具：如：由物業公司投資的消防設備或設施、安防設備或設施等，垃圾清運車、洒水車、機動藥物噴洒車、(綠化)割草機、吸塵器、工程維修上的電焊機之類等等。
二、物業管理企業固定資產管理現狀
各大物業管理企業在快速占領市場、不斷擴大規模的同時，企業管理也暴露出很多短板，固定資產管理水平欠缺就是現階段物業管理企業的短板之一。
(一)固定資產內控制度不健全
全面的固定資產管理制度應該涵蓋取得前、取得過程和取得後的全面管理。現階段，各大物業管理企業內部管理制度已基本形成體系，但固定資產取得前的投資評估制度、固定資產取得後的使用管理、閒置固定資產的統一調配和廢舊固定資產的報廢等制度缺失或不健全。
1.固定資產取得前的投資評估制度缺失或不健全
不少物業管理企業在採購相關制度中，規定有固定資產取得前的評估和審批流程，但卻無具體的、可執行的評估和審批標準，缺乏現代化的量化分析評估過程，審批結果取決於具體節點人員的決策水平或個人偏好。也就是說，雖然形式上有個決策流程，但實際上仍是盲目決策、盲目投資。
2.固定資產取得後的使用管理和廢舊固定資產的報廢等制度缺失或不健全
固定資產取得後的管理，一般包括使用、保管、維修、調撥、處置、清查等幾個環節。因固定資產取得後的使用管理和廢舊固定資產的報廢等制度缺失或不健全，加上一些物業管理企業的管理層缺乏資產運營意識，在固定資產取得後，使用和管理處於「自然」或「放飛」的狀態。比如：很多物業管理企業基層單位的閒置、報廢固定資產都沒有專人管理，有的基層單位會將閒置、報廢固定資產統一集中存放在某處，有基層單位則任由閒置、報廢的固定資產隨意「自然」存放——在那兒壞的、就丟在那兒，從那兒開始閒置的就放在那兒，或乾脆露天棄置。時間一長，閒置的資產就慢慢的生鏽、過時、報廢了，沒有報廢的也可能遺失了。
(二)員工自身知識技能不足、缺乏工作主動性
對於企業來說，合格的員工不但要擁有崗位所需要的知識和技能，還要認同企業的經營理念、工作積極主動。物業管理企業的業務主要涉及環境、客服、秩序、設備、安全幾個模塊，大多數從業人員文化水平不高，缺乏資產管理的專業知識。同時，又因為業主服務品質需求越來越高、企業對基層的考核越來越細化嚴格，但行業薪資待遇卻又普遍偏低，基層員工在工作時會有牴觸情緒時，表現為被動工作、消極怠工。
(三)固定資產管理的手段比較落後
很多物業管理企業還在使用固定資產台賬賬簿、紙質固定資產資料卡片等手段對固定資產進行管理。因物業企業固定資產具有數量多、價值小的特點，使用傳統的固定資產台賬、卡片等手段對固定資產進行全面規範的管理，工作量大，需要耗費大量的人力和財力，可能會出現加強固定資產管理所增加的企業運營成本高於所帶來的收益，不符合成本效益原則。
(四)企業管理層對固定資產管理不夠重視(要重視)
不少物業管理企業的管理層普遍認為，物業管理屬於輕資產行業，固定資產在資產總額中的比重不高，所以並不十分重要。但是，在物業管理企業中固定資產的發展趨勢如何？我們可以透過某上市物業公司公布2018年度的合併財務報告數據來看一下(金額單位：元)：我們發現，物業管理企業在傳統的業務模式基礎上，積極尋找新的盈利模式，依託成熟的服務團隊，開拓自營長租公寓業務，導致該企業的固定資產和在建工程均明顯增量。
三、改善物業管理企業固定資產管理現狀的方法
(一)完善固定資產管理制度
細化固定資產取得前的投資評估標準，完善固定資產投資評估制度，藉助現代企業管理理念，打造切實可行的投資評估機制，使固定資產投資審批落到實處。將固定資產管理制度和公司績效考核關聯，建立閒置固定資產的統一調配製度，避免集團內重複購買。量身定做適應本企業具體情況的固定資產管理制度，健全固定資產的內部核算體系，加大財務控制力度。
(二)明確崗位職責，提升員工素質，調動員工工作的主動性。
簡化公司組織架構，明確各崗位職責，加大培訓力度，對相關崗位人員進行固定資產管理制度、知識和技能的深度培訓，提高固定資產管理人員的業務素質。在保證公司利潤水平的前提下，努力減員增效，適當提升員工薪資水平，積極開展團建活動，培養員工的團隊意識和集體榮譽感，關注員工的需求，調動員工的工作主動性。
四、結語
綜上所述，在當前形勢下，重視固定資產的管理、完善固定資產管理制度體系、通過藉助現代信息化管理手段和提高員工素質來提升企業的固定資產管理水平勢在必行。
參考文獻：
[1]黃小琳,陳關亭.上市公司內部控制與績效——基於行業聚類的分析[J].華東師範大學學報:哲學社會科學版,2017(2).
[2]姚姁婷.新希望固定資產內部會計控制研究[D].黑龍江八一農墾大學專業學位碩士論文,2018(6).
[3]王嘯楓.集團型企業資產管理系統的設計[D].復旦大學碩士學位論文,2008(12
作者：張麗 單位：河南升龍物業管理有限公司
關鍵詞：物業管理；固定資產；內部控制；精細化管理
一、物業管理企業固定資產管理研究的背景
1981年3月10日，深圳第一家物業管理公司成立，物業管理企業正式登上中國內地舞台。近年來，隨著房地產行業的蓬勃發展，物業管理行業的市場規模也不斷擴大。一大批有房企背景的物業管理企業，依託資源優勢，迅速發展成為物業管理企業集團。為了更多的占領市場，不少物業管理企業開始跑馬圈地，行業集中度明顯提升。每個企業為了進行生產經營活動，都必須擁有一定種類和數量的固定資產。物業管理企業屬於服務性企業，主要是通過對物業的日常管理和服務，為業主或物業使用人創造一個舒適、方便、安全的居住或工作環境。這樣一個類似「大管家」的行業，就決定了物業公司的固定資產數量多、價值小。根據新《企業會計準則》的定義，固定資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產。物業管理企業的固定資產主要包括一下幾類：1.運輸工具，如：機動車輛。2.電子設備，如：電腦、印表機、複印機。3.辦公家具，如：空調、沙發、桌椅、文件櫃、檔案櫃。4.其他工具器具：如：由物業公司投資的消防設備或設施、安防設備或設施等，垃圾清運車、洒水車、機動藥物噴洒車、(綠化)割草機、吸塵器、工程維修上的電焊機之類等等。
二、物業管理企業固定資產管理現狀
各大物業管理企業在快速占領市場、不斷擴大規模的同時，企業管理也暴露出很多短板，固定資產管理水平欠缺就是現階段物業管理企業的短板之一。
(一)固定資產內控制度不健全
全面的固定資產管理制度應該涵蓋取得前、取得過程和取得後的全面管理。現階段，各大物業管理企業內部管理制度已基本形成體系，但固定資產取得前的投資評估制度、固定資產取得後的使用管理、閒置固定資產的統一調配和廢舊固定資產的報廢等制度缺失或不健全。
1.固定資產取得前的投資評估制度缺失或不健全
不少物業管理企業在採購相關制度中，規定有固定資產取得前的評估和審批流程，但卻無具體的、可執行的評估和審批標準，缺乏現代化的量化分析評估過程，審批結果取決於具體節點人員的決策水平或個人偏好。也就是說，雖然形式上有個決策流程，但實際上仍是盲目決策、盲目投資。
2.固定資產取得後的使用管理和廢舊固定資產的報廢等制度缺失或不健全
固定資產取得後的管理，一般包括使用、保管、維修、調撥、處置、清查等幾個環節。因固定資產取得後的使用管理和廢舊固定資產的報廢等制度缺失或不健全，加上一些物業管理企業的管理層缺乏資產運營意識，在固定資產取得後，使用和管理處於「自然」或「放飛」的狀態。比如：很多物業管理企業基層單位的閒置、報廢固定資產都沒有專人管理，有的基層單位會將閒置、報廢固定資產統一集中存放在某處，有基層單位則任由閒置、報廢的固定資產隨意「自然」存放——在那兒壞的、就丟在那兒，從那兒開始閒置的就放在那兒，或乾脆露天棄置。時間一長，閒置的資產就慢慢的生鏽、過時、報廢了，沒有報廢的也可能遺失了。
(二)員工自身知識技能不足、缺乏工作主動性
對於企業來說，合格的員工不但要擁有崗位所需要的知識和技能，還要認同企業的經營理念、工作積極主動。物業管理企業的業務主要涉及環境、客服、秩序、設備、安全幾個模塊，大多數從業人員文化水平不高，缺乏資產管理的專業知識。同時，又因為業主服務品質需求越來越高、企業對基層的考核越來越細化嚴格，但行業薪資待遇卻又普遍偏低，基層員工在工作時會有牴觸情緒時，表現為被動工作、消極怠工。
(三)固定資產管理的手段比較落後
很多物業管理企業還在使用固定資產台賬賬簿、紙質固定資產資料卡片等手段對固定資產進行管理。因物業企業固定資產具有數量多、價值小的特點，使用傳統的固定資產台賬、卡片等手段對固定資產進行全面規範的管理，工作量大，需要耗費大量的人力和財力，可能會出現加強固定資產管理所增加的企業運營成本高於所帶來的收益，不符合成本效益原則。
(四)企業管理層對固定資產管理不夠重視(要重視)
不少物業管理企業的管理層普遍認為，物業管理屬於輕資產行業，固定資產在資產總額中的比重不高，所以並不十分重要。但是，在物業管理企業中固定資產的發展趨勢如何？我們可以透過某上市物業公司公布2018年度的合併財務報告數據來看一下(金額單位：元)：我們發現，物業管理企業在傳統的業務模式基礎上，積極尋找新的盈利模式，依託成熟的服務團隊，開拓自營長租公寓業務，導致該企業的固定資產和在建工程均明顯增量。
三、改善物業管理企業固定資產管理現狀的方法
(一)完善固定資產管理制度
細化固定資產取得前的投資評估標準，完善固定資產投資評估制度，藉助現代企業管理理念，打造切實可行的投資評估機制，使固定資產投資審批落到實處。將固定資產管理制度和公司績效考核關聯，建立閒置固定資產的統一調配製度，避免集團內重複購買。量身定做適應本企業具體情況的固定資產管理制度，健全固定資產的內部核算體系，加大財務控制力度。
(二)明確崗位職責，提升員工素質，調動員工工作的主動性。
簡化公司組織架構，明確各崗位職責，加大培訓力度，對相關崗位人員進行固定資產管理制度、知識和技能的深度培訓，提高固定資產管理人員的業務素質。在保證公司利潤水平的前提下，努力減員增效，適當提升員工薪資水平，積極開展團建活動，培養員工的團隊意識和集體榮譽感，關注員工的需求，調動員工的工作主動性。
四、結語
綜上所述，在當前形勢下，重視固定資產的管理、完善固定資產管理制度體系、通過藉助現代信息化管理手段和提高員工素質來提升企業的固定資產管理水平勢在必行。
參考文獻：
[1]黃小琳,陳關亭.上市公司內部控制與績效——基於行業聚類的分析[J].華東師範大學學報:哲學社會科學版,2017(2).
[2]姚姁婷.新希望固定資產內部會計控制研究[D].黑龍江八一農墾大學專業學位碩士論文,2018(6).
[3]王嘯楓.集團型企業資產管理系統的設計[D].復旦大學碩士學位論文,2008(12
作者：張麗 單位：河南升龍物業管理有限公司
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