2020居間合同糾紛案例分析

基本案例
原告XX物業顧問有限公司(簡稱X物業公司)訴稱：被告XX物業公司提供的XX市XX區XX路XX號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬於惡意「跳單」行為，請求法院判令陶某按約支付某物業公司違約金X萬元。
被告陶XX辯稱：涉案房屋原產權人李XX委託多家中介公司出售房屋，XX物業公司並非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶XX並沒有利用X物業公司提供的信息，不存在「跳單」違約行為。
法院經審理查明：XXXX年下半年，原產權人李XX到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。XXXX年XX月XX日，XX房地產經紀有限公司帶陶XX看了該房屋;XX月XX日，XX房地產顧問有限公司(簡稱X房地產顧問公司)帶陶XX之妻曹XX看了該房屋;XX月XX日，X物業公司帶陶X看了該房屋，並於同日與陶X簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶X在驗看過該房地產後六個月內，陶X或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶X有關聯的人，利用某物業公司提供的信息、機會等條件但未通過某物業公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向XX物業公司支付違約金。當時X物業公司對該房屋報價165萬元，而X房地產顧問公司報價145萬元，並積極與賣方協商價格。11月30日，在X房地產顧問公司居間下，陶X與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理了過戶手續，陶X向某房地產顧問公司支付佣金X萬元。
法院判決
XX市XX區人民法院於XXXX年X月XX日作出(2009)X民三(民)初字第912號民事判決：
被告陶X應於判決生效之日起十日內向原告X物業公司支付違約金1.38萬元。宣判後，陶X提出上訴。XX市第二中級人民法院於XXXX年X月X日作出(2009)X二中民二(民)終字第1508號民事判決：1、撤銷XX市XX區人民法院(2009)X民三(民)初字第912號民事判決;2、X物業公司要求陶X支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。
裁判理由
X物業公司與陶X簽訂的《房地產求購確認書》屬於居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬於房屋買賣居間合同中常有的禁止「跳單」格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻「跳」過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否「跳單」違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成「跳單」違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶X及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，並通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶X並沒有利用某物業公司的信息、機會，故不構成違約，對某物業公司的訴訟請求不予支持。

居間合同的特徵是什麼?

1、居間合同是由居間人向委託人提供居間服務的合同。居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人是否與第三人訂立合同，與居間人無關，居間人不是委託人與第三人之間的合同的當事人。
2、居間人對委託人與第三人之間的合同沒有介入權。居間人只負責向委託人報告訂立合同的機會或者為委託人與第三人訂約居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用，對合同沒有實質的介入權。
3、居間合同是雙務、有償、諾成合同。