【要點提示】
土地徵收需要經有批准權的人民政府批准，並完成公告、拆遷補償等工作後，征地工作實施完成，土地才轉為國有土地。如果僅僅存在征地批文，但並未完成公告、拆遷補償等工作，征地工作尚未實施完畢，則此時土地性質仍然屬於集體所有，直接依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》作出相關房屋徵收決定，缺乏法律依據。
【案例索引】
遼寧省營口市中級人民法院(2014)營行初字第XX號行政判決
【案情】
原告：范先生
被告：遼寧省營口市某某區人民政府(以下簡稱區政府)
承辦律師：北京某某律師事務所張律師
北京某某律師事務所曹律師
范先生是遼寧省某某市鮁魚圈區的農民，在遼寧省營口市鮁魚圈區蘆屯鎮承包經營了數畝土地，並建有農業生產設施。由於某藥品公司項目建設需要占用村上的部分土地。此次徵收涉及到45戶農民，范先生承包的土地正好位於徵收的範圍內。之後，徵收方找到范先生協商徵收補償事宜，但是徵收方給出的補償標準太低，范先生無法接受。為了維護自己的合法權益，范先生考慮採取法律手段解決這起徵收糾紛。通過在大連市中級人民法院旁聽京平律師代理的郭先生、關先生訴大連市金州新區管委會徵收決定行政糾紛案件的庭審，范先生最終決定聘請北京京平拆遷律師團隊代理維權。京平團隊介入本案後，指派張波律師和曹星律師承辦范先生人的案件，負責全權處理其徵收維權事宜。
經過前期法律調查，京平拆遷律師調取了本案的相關材料。根據現有材料顯示，范先生承包的土地性質屬於集體土地，而區政府卻按照國有土地上的房屋徵收程序，作出了鮁房征【2014】第XXX號《鮁魚圈區人民政府房屋徵收決定》。針對區政府作出上述房屋徵收決定的行政行為，京平拆遷律師隨即協助范先生向遼寧省營口市中級人民法院提起行政訴訟。
【審理】
本案行政訴訟過程中，區政府向法院提交了遼政地字【2012】XXX號遼寧省人民政府土地批件等材料，並答辯稱其作出的徵收決定前提有遼寧省政府的國有土地批覆，法律依據是《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條，作出征收決定之前徵求了意見並下發了公告。
針對區政府的答辯意見，京平拆遷律師當庭指出：征地批文作出後，集體土地並非立即轉為國有土地，最高人民法院行政審判庭彙編的示範案例中對此已經載明。在京平律師向法院提交了相關示範案例後，法院採納了京平律師的觀點。
此外，京平律師此前已針對該項目的徵收補償方案另案起訴，營口市鮁魚圈區人民法院已於2014年8月4日判決確認相關徵收補償方案違法。
遼寧省營口市中級人民法院經審理認為：從區政府的房屋徵收決定內容看，公告依據了《土地管理法》和《國有土地上房屋徵收與補償條例》。但《土地管理法》中並無對區政府可以徵收公民房屋的授權，而《國有土地上房屋徵收與補償條例》授權給區政府徵收公民房屋的權力前提必須是土地性質為國有土地和為了公共利益需要。從區政府提供的證據看，區政府提供了遼政地字【2012】XXX號遼寧省人民政府土地批件，但該批件不能等同於范先生所在的集體土地已經變為國有土地;區政府提供的證據也沒能有效證明徵收范先生所在地區的房屋是為了公共利益的需要;作出征收決定的前提還須制定合理合法的徵收補償方案，但區政府提供的徵收補償方案已經被營口市鮁魚圈區人民法院確認違法;作出房屋徵收決定的其他前提條件，區政府沒有舉證證明。最終，遼寧省營口市中級人民法院於2015年9月9日作出(2014)營行初字第XX號行政判決，確認區政府作出的【2014】第XXX號《鮁魚圈區人民政府房屋徵收決定》違法。
【拆遷律師評析】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第一條：「為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。」第二條：「為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。」
根據以上規定，《國有土地上房屋徵收與補償條例》的適用對象是國有土地上的房屋徵收與補償。至於集體土地上的房屋徵收與補償，目前我國尚未制定專門的法律法規予以細化，而是按照《中華人民共和國土地管理法》中關於集體土地徵收的程序，將房屋作為被徵收土地上的附著物一併徵收並予以補償。
值得注意的是，不能認為人民政府的土地徵收決定已經作出，或即時生效時集體土地就轉為國有土地;土地徵收需要經有批准權的人民政府批准，並完成公告、補償等工作後，征地工作實施完成，土地才轉為國有土地。本案中雖然有遼寧省人民政府土地批件，但並未完成公告、補償等工作，征地工作尚未實施完畢，此時土地性質仍然屬於集體所有，區政府直接將其作為國有土地並作出相關房屋徵收決定，顯然缺乏法律依據。實踐中類似的案件不在少數，地方政府或基於對法律法規的理解有誤，或出於徵收程序便利的考慮，未嚴格遵守法定程序實施徵收，而被拆遷戶由於法律專業知識欠缺，往往難以甄別，即便明知權益受損，卻又很難抓住問題關鍵點，這也是大部分被拆遷戶的維權現狀。
希望可以幫您解決相關的問題。
土地徵收需要經有批准權的人民政府批准，並完成公告、拆遷補償等工作後，征地工作實施完成，土地才轉為國有土地。如果僅僅存在征地批文，但並未完成公告、拆遷補償等工作，征地工作尚未實施完畢，則此時土地性質仍然屬於集體所有，直接依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》作出相關房屋徵收決定，缺乏法律依據。
【案例索引】
遼寧省營口市中級人民法院(2014)營行初字第XX號行政判決
【案情】
原告：范先生
被告：遼寧省營口市某某區人民政府(以下簡稱區政府)
承辦律師：北京某某律師事務所張律師
北京某某律師事務所曹律師
范先生是遼寧省某某市鮁魚圈區的農民，在遼寧省營口市鮁魚圈區蘆屯鎮承包經營了數畝土地，並建有農業生產設施。由於某藥品公司項目建設需要占用村上的部分土地。此次徵收涉及到45戶農民，范先生承包的土地正好位於徵收的範圍內。之後，徵收方找到范先生協商徵收補償事宜，但是徵收方給出的補償標準太低，范先生無法接受。為了維護自己的合法權益，范先生考慮採取法律手段解決這起徵收糾紛。通過在大連市中級人民法院旁聽京平律師代理的郭先生、關先生訴大連市金州新區管委會徵收決定行政糾紛案件的庭審，范先生最終決定聘請北京京平拆遷律師團隊代理維權。京平團隊介入本案後，指派張波律師和曹星律師承辦范先生人的案件，負責全權處理其徵收維權事宜。
經過前期法律調查，京平拆遷律師調取了本案的相關材料。根據現有材料顯示，范先生承包的土地性質屬於集體土地，而區政府卻按照國有土地上的房屋徵收程序，作出了鮁房征【2014】第XXX號《鮁魚圈區人民政府房屋徵收決定》。針對區政府作出上述房屋徵收決定的行政行為，京平拆遷律師隨即協助范先生向遼寧省營口市中級人民法院提起行政訴訟。
【審理】
本案行政訴訟過程中，區政府向法院提交了遼政地字【2012】XXX號遼寧省人民政府土地批件等材料，並答辯稱其作出的徵收決定前提有遼寧省政府的國有土地批覆，法律依據是《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條，作出征收決定之前徵求了意見並下發了公告。
針對區政府的答辯意見，京平拆遷律師當庭指出：征地批文作出後，集體土地並非立即轉為國有土地，最高人民法院行政審判庭彙編的示範案例中對此已經載明。在京平律師向法院提交了相關示範案例後，法院採納了京平律師的觀點。
此外，京平律師此前已針對該項目的徵收補償方案另案起訴，營口市鮁魚圈區人民法院已於2014年8月4日判決確認相關徵收補償方案違法。
遼寧省營口市中級人民法院經審理認為：從區政府的房屋徵收決定內容看，公告依據了《土地管理法》和《國有土地上房屋徵收與補償條例》。但《土地管理法》中並無對區政府可以徵收公民房屋的授權，而《國有土地上房屋徵收與補償條例》授權給區政府徵收公民房屋的權力前提必須是土地性質為國有土地和為了公共利益需要。從區政府提供的證據看，區政府提供了遼政地字【2012】XXX號遼寧省人民政府土地批件，但該批件不能等同於范先生所在的集體土地已經變為國有土地;區政府提供的證據也沒能有效證明徵收范先生所在地區的房屋是為了公共利益的需要;作出征收決定的前提還須制定合理合法的徵收補償方案，但區政府提供的徵收補償方案已經被營口市鮁魚圈區人民法院確認違法;作出房屋徵收決定的其他前提條件，區政府沒有舉證證明。最終，遼寧省營口市中級人民法院於2015年9月9日作出(2014)營行初字第XX號行政判決，確認區政府作出的【2014】第XXX號《鮁魚圈區人民政府房屋徵收決定》違法。
【拆遷律師評析】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第一條：「為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。」第二條：「為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償。」
根據以上規定，《國有土地上房屋徵收與補償條例》的適用對象是國有土地上的房屋徵收與補償。至於集體土地上的房屋徵收與補償，目前我國尚未制定專門的法律法規予以細化，而是按照《中華人民共和國土地管理法》中關於集體土地徵收的程序，將房屋作為被徵收土地上的附著物一併徵收並予以補償。
值得注意的是，不能認為人民政府的土地徵收決定已經作出，或即時生效時集體土地就轉為國有土地;土地徵收需要經有批准權的人民政府批准，並完成公告、補償等工作後，征地工作實施完成，土地才轉為國有土地。本案中雖然有遼寧省人民政府土地批件，但並未完成公告、補償等工作，征地工作尚未實施完畢，此時土地性質仍然屬於集體所有，區政府直接將其作為國有土地並作出相關房屋徵收決定，顯然缺乏法律依據。實踐中類似的案件不在少數，地方政府或基於對法律法規的理解有誤，或出於徵收程序便利的考慮，未嚴格遵守法定程序實施徵收，而被拆遷戶由於法律專業知識欠缺，往往難以甄別，即便明知權益受損，卻又很難抓住問題關鍵點，這也是大部分被拆遷戶的維權現狀。
希望可以幫您解決相關的問題。
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