正文：關於房屋拆遷安置合同的法律問題 《中華人民共和國民法通則》規定，財產所有人對財產享有所有權，法律依法予以保護。《城市房地產管理法》第5條也規定，房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可在我國現行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷人往往具有國家行政強制性，而被拆遷人對其房屋所有權確喪失了平等處分的權利，與拆遷人的關係並非純粹民事主體的平等關係。比如「長江三峽大壩工程」的興建，湖北和四川兩省三峽地區的大量城鎮居民的房屋需要拆遷。由於一些地方法律法規和政策落實不到位，就出現了開發商賺大頭，老百姓、拆遷企業吃苦頭的不平等狀況，從而導致拆遷安置補償糾紛增多，也給城市拆遷安置帶來了不穩定因素。因此，筆者認為，法律法規和司法解釋還應進一步明確以下兩點： （一）要切實保障拆遷人與被拆遷人之間具有真正法律意義上的平等主體關係。如何體現平等主體？從審判實踐來看，應採取以下幾點措施：1、細化主體，並作出明確的司法解釋。雖然《城市房屋拆遷條例》（以下簡稱《條例》）對拆遷安置雙方的主體進行了界定。即作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。但對於具備資質單位的分支機構或接受拆遷人委託的單位或個人能否作為拆遷安置的主體？筆者認為，拆遷安置的一方當事人，對於分支機構或被委託人在得到其單位或委託人的授權並以其主管上級單位和委託人的名義訂立拆遷安置協議時，其主體應為適格主體。被委託人、分支機構等以自已的名義訂立拆遷安置協議引起訴訟的，其授權人或上級法人應成為訴訟主體。所謂被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人。但對於一些通過繼承、贈與、離婚、買賣等方式已享有被拆遷人房屋的實際所有人，能否作為被拆遷人？筆者認為，對於拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，應界定為具有房屋產權證的所有人和使用人。2、嚴格審批，並制定相應的規範措施。對於單純的商品房開發，由城市建設部門製作統一規劃，報同級人民政府審批後，還需報上級主管部門覆核備案才能生效。而對於帶有政府行政行為的城市房屋拆遷安置，也應進一步規範措施，充分體現拆遷人與被拆遷人平等的主體關係，從而更好地保護房地產權利人的合法權益。3、投標透明，並實行自願的雙向選擇。在城市房屋拆遷中，任何開發商均可參與開發投標，實行「陽光」作業。但對投標中的房屋拆遷補償費和安置費要規定最低限額標準。未達到最低規定限額時，被拆遷人可以不予搬遷。這樣硬性規定，使拆遷人與被拆遷人可以平等的雙向選擇，並根據自願原則達成拆遷協議。 （二）要穩妥處理拆遷人與被拆遷人之間拆遷安置合同糾紛。在城市房屋拆遷安置中，既然拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事法律關係，那麼在單純的開發商品房時就不宜用行政強制方式解決房屋拆遷問題。1、關於拆遷安置補償糾紛處理。由於拆遷人占比例較多的是房地產開發公司，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或違犯拆遷合同不進行補償。對於補償糾紛的處理，如果拆遷安置合同有約定，應按拆遷安置合同的約定來處理；沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任。對於作價補償，應按照所拆遷房屋的建築面積的安置價格結合成新結算補償的金額，在補償時應充分考慮地段的差異。對於不同使用性質的房屋應有不同的補償標準。拆遷中如何認定房屋的使用性質，筆者認為，應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對於拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人應當給予適當補償。2、關於拆遷安置產權糾紛處理。根據《條例》第22條規定，以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建築面積與原建築面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價；償還建築面積超過原建築面積的部分，按照重置價格結合成新結算。在處理雙方因安置房產權發生糾紛時，合同有約定的，應按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產權約定的，應按拆遷時的法規處理。對於法律法規沒有規定的，按照《條例》的規定可以進行產權調換的應確認產權，即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。對共同所有的房屋，有主張產權調換，有主張作價補償的，可進行產權調換，對其共有人因共有產權之間的爭執，可作為析產案件另案處理。對於拆遷臨時建築物，拆遷人依法應享受有拆遷補償待遇。對於拆遷非公益事業房屋的附屬物，不能產權調換，只能由拆遷人給予適當貨幣補償。3、關於拆遷安置地點、面積糾紛處理。拆遷安置合同的雙方當事人應嚴格按照合同的約定來履行，對於拆遷人在復建房建設過程中，擅自改變安置的面積、地點、樓層等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的，應判決拆遷人按合同的約定標準給付被拆遷人。對於合同明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置的，應予支持。對於合同的地點、面積不明確，易產生歧義的，應按照有利於被拆遷人的原則處理。本文關鍵詞：房屋拆遷安置合同,法律問題
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