業主委員會與物業管理公司之間的法律關係
隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房商品化和住房管理商品化是經濟發展的必然趨勢，在此"兩化"的過程中，產生了許多新的矛盾和糾紛，物業管理就是其中之一。近年來，訴至法院的物業管理糾紛案件呈明顯上升趨勢，究其原因，大多都是由於物業管理公司及業主委員會在物業管理中的法律關係不明確，各自的權利義務關係不清晰，故筆者在本文中擬就此問題作一番拋磚引玉的初淺探討。
一、業主委員會與物業管理公司在物業管理中的地位和作用
與計劃經濟年代由政府或企事業單位採用行政手段進行的傳統房產管理相比，物業管理作為社會主義市場經濟條件下產生的一種新型管理服務體制，其最基本的特點是業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理服務相結合。
全體業主擁有對建築物的占有、使用、收益甚至處分的權利，業主委員會是業主團體內部的常設執行機構。它由業主團體內部各個成員按一定程序選舉產生，負責具體處理業主團體的日常事務。業主委員會是廣大業主實現業主自治自律的前提和關鍵。物業管理公司則是對建築物進行統一專業化管理服務的企業。
二、業主委員會與物業管理公司的法律關係
在實踐中，過去我們大都將業主、業主委員會與物業管理公司的法律關係鎖定?quot;委託"或"委託代理"上，其實這是望文生義引起的片面理解，對物業管理的健康發展會造成極大的危害。
(一)委託的產生、發展是由於因商品經濟的發達，個人囿於有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關係進行確認和調整，由此而生委託。這與我國《合同法》第二十一章所確立的委託合同制度的法律概念是一致的，委託合同是新合同法直接規定的十五種有名合同的類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會發現委託合同與物業管理是有本質上的區別的，具體反映在以下幾個方面：
1.合同的目的不同。《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定："委託合同是委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同"。這條規定是法律對委託合同概念的界定。依據這條法律規定委託合同的最主要特徵就是以處理委託人事務為目的。所謂委託人的事務，是指與委託人有利害關係，委託人若不委託處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務並不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務;其次，由於物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會並不能親自來處理，同時對於一個大型的住宅區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那麼住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。"
2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定："受託人應當按照委託人的指示處理委託事務。"這實質上是規定了受託人的忠實義務。但物業管理的管理服務並不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同的範圍、項目，遵循物業管理法律、法規，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經濟活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
3.物業管理收費的方式與委託合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交交納的。而委託合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委託人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受託人墊付，而後由委託人償還，對於報酬則採用完成委託事務後支付或無償委託不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的區別。
4.依據《中華人民共和國合同法》第四百零八條："委託人經受託人同意，可以在受託人之外委託第三人處理委託事務"的規定，委託合同可以採取重複委託;而物業管理法律、法律規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委託給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人。
5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定："委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。"即法律規定了委託人和受託人都具有合同的解除權。委託關係建立在當事人信任關係的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應准許其終止委託關係。雙方當事人可隨時行使解除權，並依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款?quot;法律規定的其他情形"的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須徵得對方的同意。至於委託合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
從上述五個方面的本質量區別可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在"委託合同"的範圍上，還是將物業管理定位在"物業管理委託"的範圍上，都是有悖和曲解合同法的委託合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委託行為的，例如：委託專營公司提供專項經營服務，業主委託代理人參加業主大會並投票等行為都屬於委託行為。
在物業管理髮展的初期，由於我們物業管理理論研究的滯後，認識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布，對委託合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委託合同。如果今天我們仍然將物業管理合同?quot;物業管理委託合同"的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那麼作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委託合同的法律條款逐條審查。而這個"物業管理委託合同"卻與《中華人民共和國合同法》委託合同的法律條款的規定格格不入，相距甚遠，根本就不符合委託合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出"物業管理委託合同"屬於無效的委託合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。
(二)所謂代理，是指代理人在代理權範圍內以被代理人名義與第三人實施的且法律效果直接歸屬於被代理人的行為及相應的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。在處於簡單商品經濟時期的羅馬法中，並沒有關於代理的規定。資本主義社會以後，科技發展、交易擴大，個人由於知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間範圍。在民法上成為一項不可缺少的重要內容。
代理關係的基礎，是代理權，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在於代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限於法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題;其次涉及到法律行為，但並不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在代理的問題。代理行為的結果是"設定、變更、終止民事法律關係"。
在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關係，絕不能用代理的概念來涵蓋物業管理的概念。
委託代理，又稱為意定代理，是基於被代理人授權的意思表示而發生的代理。委託代理是代理的一種形式。委託代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，並且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委託代理的關係。至於"委託-----代理"，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關係。
(三)基於上述理論研究的成果，我們應在物業管理法律、法規中徹底地拋棄"委託"、"代理"以及"委託代理"的物業管理法律關係。我們認為物業管理的法律關係是依據法律的規範不同形式形成有以下三種不同的物業管理法律關係：
1.依據我國民法中物權法的建築物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建築物分區所有權人、區分所有建築物管理人與區分所有建築物管理服務人之間平等的法律關係;
2.依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關係;
3.依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者(接受服務)與經營者(提供服務)之間的平等的法律關係。
總之，業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關係。因此，在物業管理法律、法規的立法中應明確規定："物業管理企業作為區分所有建築物的管理服務人，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同，明確區分所有建築物管理人與業主委員會具有平等的民事主體地位。業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自願、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同。"
隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房商品化和住房管理商品化是經濟發展的必然趨勢，在此"兩化"的過程中，產生了許多新的矛盾和糾紛，物業管理就是其中之一。近年來，訴至法院的物業管理糾紛案件呈明顯上升趨勢，究其原因，大多都是由於物業管理公司及業主委員會在物業管理中的法律關係不明確，各自的權利義務關係不清晰，故筆者在本文中擬就此問題作一番拋磚引玉的初淺探討。
一、業主委員會與物業管理公司在物業管理中的地位和作用
與計劃經濟年代由政府或企事業單位採用行政手段進行的傳統房產管理相比，物業管理作為社會主義市場經濟條件下產生的一種新型管理服務體制，其最基本的特點是業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理服務相結合。
全體業主擁有對建築物的占有、使用、收益甚至處分的權利，業主委員會是業主團體內部的常設執行機構。它由業主團體內部各個成員按一定程序選舉產生，負責具體處理業主團體的日常事務。業主委員會是廣大業主實現業主自治自律的前提和關鍵。物業管理公司則是對建築物進行統一專業化管理服務的企業。
二、業主委員會與物業管理公司的法律關係
在實踐中，過去我們大都將業主、業主委員會與物業管理公司的法律關係鎖定?quot;委託"或"委託代理"上，其實這是望文生義引起的片面理解，對物業管理的健康發展會造成極大的危害。
(一)委託的產生、發展是由於因商品經濟的發達，個人囿於有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關係進行確認和調整，由此而生委託。這與我國《合同法》第二十一章所確立的委託合同制度的法律概念是一致的，委託合同是新合同法直接規定的十五種有名合同的類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會發現委託合同與物業管理是有本質上的區別的，具體反映在以下幾個方面：
1.合同的目的不同。《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定："委託合同是委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同"。這條規定是法律對委託合同概念的界定。依據這條法律規定委託合同的最主要特徵就是以處理委託人事務為目的。所謂委託人的事務，是指與委託人有利害關係，委託人若不委託處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務並不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務;其次，由於物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會並不能親自來處理，同時對於一個大型的住宅區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那麼住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。"
2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定："受託人應當按照委託人的指示處理委託事務。"這實質上是規定了受託人的忠實義務。但物業管理的管理服務並不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同的範圍、項目，遵循物業管理法律、法規，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經濟活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
3.物業管理收費的方式與委託合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交交納的。而委託合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委託人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受託人墊付，而後由委託人償還，對於報酬則採用完成委託事務後支付或無償委託不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的區別。
4.依據《中華人民共和國合同法》第四百零八條："委託人經受託人同意，可以在受託人之外委託第三人處理委託事務"的規定，委託合同可以採取重複委託;而物業管理法律、法律規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委託給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人。
5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定："委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。"即法律規定了委託人和受託人都具有合同的解除權。委託關係建立在當事人信任關係的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應准許其終止委託關係。雙方當事人可隨時行使解除權，並依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款?quot;法律規定的其他情形"的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須徵得對方的同意。至於委託合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
從上述五個方面的本質量區別可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在"委託合同"的範圍上，還是將物業管理定位在"物業管理委託"的範圍上，都是有悖和曲解合同法的委託合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委託行為的，例如：委託專營公司提供專項經營服務，業主委託代理人參加業主大會並投票等行為都屬於委託行為。
在物業管理髮展的初期，由於我們物業管理理論研究的滯後，認識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布，對委託合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委託合同。如果今天我們仍然將物業管理合同?quot;物業管理委託合同"的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那麼作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委託合同的法律條款逐條審查。而這個"物業管理委託合同"卻與《中華人民共和國合同法》委託合同的法律條款的規定格格不入，相距甚遠，根本就不符合委託合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出"物業管理委託合同"屬於無效的委託合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。
(二)所謂代理，是指代理人在代理權範圍內以被代理人名義與第三人實施的且法律效果直接歸屬於被代理人的行為及相應的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。在處於簡單商品經濟時期的羅馬法中，並沒有關於代理的規定。資本主義社會以後，科技發展、交易擴大，個人由於知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間範圍。在民法上成為一項不可缺少的重要內容。
代理關係的基礎，是代理權，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在於代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限於法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題;其次涉及到法律行為，但並不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在代理的問題。代理行為的結果是"設定、變更、終止民事法律關係"。
在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關係，絕不能用代理的概念來涵蓋物業管理的概念。
委託代理，又稱為意定代理，是基於被代理人授權的意思表示而發生的代理。委託代理是代理的一種形式。委託代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，並且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委託代理的關係。至於"委託-----代理"，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關係。
(三)基於上述理論研究的成果，我們應在物業管理法律、法規中徹底地拋棄"委託"、"代理"以及"委託代理"的物業管理法律關係。我們認為物業管理的法律關係是依據法律的規範不同形式形成有以下三種不同的物業管理法律關係：
1.依據我國民法中物權法的建築物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建築物分區所有權人、區分所有建築物管理人與區分所有建築物管理服務人之間平等的法律關係;
2.依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關係;
3.依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者(接受服務)與經營者(提供服務)之間的平等的法律關係。
總之，業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關係。因此，在物業管理法律、法規的立法中應明確規定："物業管理企業作為區分所有建築物的管理服務人，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同，明確區分所有建築物管理人與業主委員會具有平等的民事主體地位。業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自願、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同。"
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