【2004年7月29日，深圳市羅湖區比華利山莊的劉先生坐立不安，這一天他收到了羅湖區人民法院的傳票。因為所購買的房產證一直沒有辦理到房產證，劉先生與他的鄰居們一起以拒絕交納銀行按揭款來表示抗議，最終按揭銀行將他告上了法庭。】
□ 業主投訴
買樓卻辦不了房產證
比華利山莊位於羅湖區與龍崗區交接的地方，是一個大型的住宅小區。從湖南來深圳創業的劉先生當時在深圳市農產品批發市場上班，便捷的條件讓比華利山莊進入了劉先生買樓的視線範圍。
“我是1999年元月去看房子的，當時看上這個小區主要是因為距離上班的地點比較近，而且房價也可以接受(3800元/平方米)，當時還考慮有一定的升值空間，所以就買了下來。但是買了房子後，煩心事卻一直不斷。本來合同約定是1999年6月30日交樓的，但是一直到可7月中旬才交付，當時我們也沒有去追究，總想著開發商也有自己的難處，得饒人處且饒人嘛！但是我們單方面替人家考慮，卻沒有想到人家並沒有給我們考慮，房子滲漏，一直鬧到2002年才真正解決。最煩心的是房產證問題，從入伙開始，我們業主就要求辦理，當時開發商承諾只要辦理完銀行按揭就可以辦理房產證，但是沒有想到一晃5年過去了，連房產證的影子也沒有看到。”劉先生稱，沒有想到花錢買房也會有這麼多煩惱。
“我們很多業主都是首次置業，沒有什麼經驗，也不知道怎樣保障自己的權益，當時我們把所有要辦的手續都辦完了，律師見證費也交了，其他的契稅也繳齊。一直以為只要能辦理銀行按揭，房產證就一定有著落，但是，現在發現並不是一回事。”劉先生一邊向記者訴說，一邊抱怨當時沒有向有經驗的朋友請教。
“後來我們經過了解才知道比華利山莊是由深圳市房地產開發經營公司(以下簡稱深房公司)和深圳市粵鵬實業有限公司(以下簡稱粵鵬公司)共同開發的，雙方由於有經濟糾紛，所以一直拖延沒有給業主辦理房產證。後來業主曾經多次上訪，政府部門對此也很重視，開發商也曾經在2001年、2003年兩次讓我們填寫產權轉讓登記表，不斷稱給我們辦理房產證，但是到頭來仍然是紙上談兵。最近一次開發商承諾在2004年7月就可以辦到證件，但是現在8月已經來了，‘奇蹟’仍然沒有出現。”
問題眾多使物業貶值
“房產證只是問題關鍵之一，實際上，比華利山莊還存在著許多的問題，如圍牆缺口、房屋滲漏等。”作為業主維權代表之一的劉先生稱，由於比華利山莊存在不少的問題，導致了物業越來越貶值，他希望通過媒體的曝光，促進事情的解決，挽救物業的價值。
“我們的小區本來應該是封閉式管理的，但是與港發新村相連的小區圍牆開了一個口，包括港發新村業主在內，更多的是其他的一些人士通過比華利山莊進出小區，本來安靜的小區一下子變得吵鬧起來，像街道一般，尤其是一些摩托車搭客仔，在小區內橫衝直撞，給小區帶來了嚴重的安全隱患，大家曾經多次向管理處和開發商反映，但是最終都是石沉大海，沒有效果。另外，綜合樓當時開發商承諾是配套設施，但是現在卻成了商鋪、加工廠。”
“由於小區的各種問題疊加在一起，造成了小區的名聲大為貶損，現在物業的價值已經貶值得很厲害。按照羅湖區的指導租金，月租應該是25元/平方米·月，但是比華利山莊只能租到10元/平方米·月。為了與開發商抗爭，業主們除了採取上訪等形式申訴外，不少業主還採取了以拒絕交納物業管理費和銀行供樓款等行動，我們都知道這樣的方式不妥當，但是我們別無選擇，試問，誰願意為一個產權沒有著落的房子奉獻自己的畢生積蓄？”
□ 記者調查
據介紹，由於比華利山莊項目的不成功運作，已經導致深房公司虧損1.78億元，光是延遲辦理房產證的賠償款額已經高達1000多萬元，目前損失仍然在擴大中。為了給業主一個交代，重組後的深房公司對此事十分重視，公司一方面與粵鵬公司繼續協商，一邊向政府部門申請，希望能夠特事特辦，先為小區業主辦理房產證，至於開發商之間的糾紛，可以繼續通過法律程序來解決。[page]
該位人士介紹，目前深圳市國土部門已經同意先給業主辦理房產證，在今年7月8日的《深圳商報》已經刊登了初始登記公告，估計房產證在今年9、10月份可以辦下來。
房產證難辦緣起內部糾紛
房產證為何一直沒有辦下來，8月3日，記者走訪了比華利山莊的開發商。據深房公司的相關人士介紹，比華利山莊是由深房公司和粵鵬公司共同開發的，所以運作起來比較複雜，現在1—3期的房產證已經辦理完畢，剩下4期的房產證正在辦理中。對於房產證為何難辦，該位負責人稱，主要是開發商之間的糾紛，粵鵬公司一直在辦理房產證問題上不予配合，所以才導致今天的被動局面。
“按照合同約定，深房公司應該給粵鵬公司支付3000萬元的補償費和15%的房產，現在深房公司已經支付了2000萬元的補償費，在房產上面也只欠1900平方米，但是合同約定粵鵬公司應該提供6萬平方米的開發土地，但是實際上只提供了5.5萬平方米土地。按照合同規定，該公司違約在先，我們當然不能完全按照原來合同上面的標準來分配，而且，有違約就應該有懲罰。”該位負責人介紹，目前雙方的糾紛仍然在訴訟。
封閉管理、滲漏問題正在解決
至於業主投訴的圍牆缺口問題，該公司辦公室的負責人則解釋，開發商建設比華利山莊的時候是有圍牆的，但是後來港發新村的業主強行將圍牆打開缺口，比華利山莊的保安員聞訊趕至現場制止時還被打傷。
目前，羅湖區東曉街道辦已經介入事件的調解，與港發新村達成共識，由比華利山莊方面讓出1米的紅線範圍在兩個小區間修建一條道路，供港發新村的業主出入。滲漏問題目前已經解決了200多戶，目前公司也已經責令下級公司全力解決，所需款項已經全部到位。
8月3日下午，記者來到粵鵬公司了解相關情況，聽一聽該公司對事件的說法，但是該公司的工作人員稱公司的領導全部外出，不能接受記者採訪。工作人員讓記者留下名片，稱等公司領導回來會聯繫記者，但是直至記者發稿時止，記者仍然沒有收到該公司的任何電話。
□ 律師說法
停供對抗發展商不可取
對於比華利山莊業主以停止交付銀行按揭樓款的方式進行抗議，廣東正翰律師事務所張晶律師認為此舉不妥，張律師稱最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條和第十九條規定了房屋買受人由於出賣人的原因不能取得房屋權屬證書的兩種救濟方式。
該解釋第十八條規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”因此，只要是出賣人的原因在一定期限不能辦理房屋權屬證明的，出賣人就應該承擔違約責任直至解除合同並賠償損失，而不能以內部糾紛或其它原因對抗買受人成為不能辦證的理由。房屋買受人可以按此規定選擇救濟方式，但不能以斷供銀行按揭來對抗發展商的違約。因為二者不是同一法律關係。
目前有不少的小區業主都喜歡選擇這種方式來對抗發展商違約，但採取這種方式最終受害的只能是業主本身，這種維權方式是不可取的。對於發展商違約，業主可以另行起訴發展商追討權益。[page]
□ 業主投訴
買樓卻辦不了房產證
比華利山莊位於羅湖區與龍崗區交接的地方，是一個大型的住宅小區。從湖南來深圳創業的劉先生當時在深圳市農產品批發市場上班，便捷的條件讓比華利山莊進入了劉先生買樓的視線範圍。
“我是1999年元月去看房子的，當時看上這個小區主要是因為距離上班的地點比較近，而且房價也可以接受(3800元/平方米)，當時還考慮有一定的升值空間，所以就買了下來。但是買了房子後，煩心事卻一直不斷。本來合同約定是1999年6月30日交樓的，但是一直到可7月中旬才交付，當時我們也沒有去追究，總想著開發商也有自己的難處，得饒人處且饒人嘛！但是我們單方面替人家考慮，卻沒有想到人家並沒有給我們考慮，房子滲漏，一直鬧到2002年才真正解決。最煩心的是房產證問題，從入伙開始，我們業主就要求辦理，當時開發商承諾只要辦理完銀行按揭就可以辦理房產證，但是沒有想到一晃5年過去了，連房產證的影子也沒有看到。”劉先生稱，沒有想到花錢買房也會有這麼多煩惱。
“我們很多業主都是首次置業，沒有什麼經驗，也不知道怎樣保障自己的權益，當時我們把所有要辦的手續都辦完了，律師見證費也交了，其他的契稅也繳齊。一直以為只要能辦理銀行按揭，房產證就一定有著落，但是，現在發現並不是一回事。”劉先生一邊向記者訴說，一邊抱怨當時沒有向有經驗的朋友請教。
“後來我們經過了解才知道比華利山莊是由深圳市房地產開發經營公司(以下簡稱深房公司)和深圳市粵鵬實業有限公司(以下簡稱粵鵬公司)共同開發的，雙方由於有經濟糾紛，所以一直拖延沒有給業主辦理房產證。後來業主曾經多次上訪，政府部門對此也很重視，開發商也曾經在2001年、2003年兩次讓我們填寫產權轉讓登記表，不斷稱給我們辦理房產證，但是到頭來仍然是紙上談兵。最近一次開發商承諾在2004年7月就可以辦到證件，但是現在8月已經來了，‘奇蹟’仍然沒有出現。”
問題眾多使物業貶值
“房產證只是問題關鍵之一，實際上，比華利山莊還存在著許多的問題，如圍牆缺口、房屋滲漏等。”作為業主維權代表之一的劉先生稱，由於比華利山莊存在不少的問題，導致了物業越來越貶值，他希望通過媒體的曝光，促進事情的解決，挽救物業的價值。
“我們的小區本來應該是封閉式管理的，但是與港發新村相連的小區圍牆開了一個口，包括港發新村業主在內，更多的是其他的一些人士通過比華利山莊進出小區，本來安靜的小區一下子變得吵鬧起來，像街道一般，尤其是一些摩托車搭客仔，在小區內橫衝直撞，給小區帶來了嚴重的安全隱患，大家曾經多次向管理處和開發商反映，但是最終都是石沉大海，沒有效果。另外，綜合樓當時開發商承諾是配套設施，但是現在卻成了商鋪、加工廠。”
“由於小區的各種問題疊加在一起，造成了小區的名聲大為貶損，現在物業的價值已經貶值得很厲害。按照羅湖區的指導租金，月租應該是25元/平方米·月，但是比華利山莊只能租到10元/平方米·月。為了與開發商抗爭，業主們除了採取上訪等形式申訴外，不少業主還採取了以拒絕交納物業管理費和銀行供樓款等行動，我們都知道這樣的方式不妥當，但是我們別無選擇，試問，誰願意為一個產權沒有著落的房子奉獻自己的畢生積蓄？”
□ 記者調查
據介紹，由於比華利山莊項目的不成功運作，已經導致深房公司虧損1.78億元，光是延遲辦理房產證的賠償款額已經高達1000多萬元，目前損失仍然在擴大中。為了給業主一個交代，重組後的深房公司對此事十分重視，公司一方面與粵鵬公司繼續協商，一邊向政府部門申請，希望能夠特事特辦，先為小區業主辦理房產證，至於開發商之間的糾紛，可以繼續通過法律程序來解決。[page]
該位人士介紹，目前深圳市國土部門已經同意先給業主辦理房產證，在今年7月8日的《深圳商報》已經刊登了初始登記公告，估計房產證在今年9、10月份可以辦下來。
房產證難辦緣起內部糾紛
房產證為何一直沒有辦下來，8月3日，記者走訪了比華利山莊的開發商。據深房公司的相關人士介紹，比華利山莊是由深房公司和粵鵬公司共同開發的，所以運作起來比較複雜，現在1—3期的房產證已經辦理完畢，剩下4期的房產證正在辦理中。對於房產證為何難辦，該位負責人稱，主要是開發商之間的糾紛，粵鵬公司一直在辦理房產證問題上不予配合，所以才導致今天的被動局面。
“按照合同約定，深房公司應該給粵鵬公司支付3000萬元的補償費和15%的房產，現在深房公司已經支付了2000萬元的補償費，在房產上面也只欠1900平方米，但是合同約定粵鵬公司應該提供6萬平方米的開發土地，但是實際上只提供了5.5萬平方米土地。按照合同規定，該公司違約在先，我們當然不能完全按照原來合同上面的標準來分配，而且，有違約就應該有懲罰。”該位負責人介紹，目前雙方的糾紛仍然在訴訟。
封閉管理、滲漏問題正在解決
至於業主投訴的圍牆缺口問題，該公司辦公室的負責人則解釋，開發商建設比華利山莊的時候是有圍牆的，但是後來港發新村的業主強行將圍牆打開缺口，比華利山莊的保安員聞訊趕至現場制止時還被打傷。
目前，羅湖區東曉街道辦已經介入事件的調解，與港發新村達成共識，由比華利山莊方面讓出1米的紅線範圍在兩個小區間修建一條道路，供港發新村的業主出入。滲漏問題目前已經解決了200多戶，目前公司也已經責令下級公司全力解決，所需款項已經全部到位。
8月3日下午，記者來到粵鵬公司了解相關情況，聽一聽該公司對事件的說法，但是該公司的工作人員稱公司的領導全部外出，不能接受記者採訪。工作人員讓記者留下名片，稱等公司領導回來會聯繫記者，但是直至記者發稿時止，記者仍然沒有收到該公司的任何電話。
□ 律師說法
停供對抗發展商不可取
對於比華利山莊業主以停止交付銀行按揭樓款的方式進行抗議，廣東正翰律師事務所張晶律師認為此舉不妥，張律師稱最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條和第十九條規定了房屋買受人由於出賣人的原因不能取得房屋權屬證書的兩種救濟方式。
該解釋第十八條規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”因此，只要是出賣人的原因在一定期限不能辦理房屋權屬證明的，出賣人就應該承擔違約責任直至解除合同並賠償損失，而不能以內部糾紛或其它原因對抗買受人成為不能辦證的理由。房屋買受人可以按此規定選擇救濟方式，但不能以斷供銀行按揭來對抗發展商的違約。因為二者不是同一法律關係。
目前有不少的小區業主都喜歡選擇這種方式來對抗發展商違約，但採取這種方式最終受害的只能是業主本身，這種維權方式是不可取的。對於發展商違約，業主可以另行起訴發展商追討權益。[page]
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