案情介紹?
甲房地產開發公司從他人手中購得位於市中心城市花園廣場附近一塊土地，以“觀景”為理念設計並建造高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一學校乙，雙方協議約定：乙在20年內不得在該處興建高層建築，為此甲每年向乙支付10萬元作為補償。
一年後學校遷址，將房屋全部轉讓給丙房地產開發公司，乙未向丙提及其與甲之間的協議約定。丙購得該房屋後建高層住宅。甲得知這一情況後，要求丙立即停止興建，遭到拒絕後便向法院提起訴訟，請求法院確認乙與丙之間轉讓房屋合同無效，並要求賠償損失。
? 法理分析?
本案屬於相鄰關係糾紛還是地役關係糾紛存在爭議。在討論本案的處理結果之前，應從分析本案所涉法律關係來確定法律糾紛的性質。
相鄰關係，是指兩個以上相毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關係。我國民法通則第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、採光等方面相鄰關係。學理上認為，行使相鄰權需滿足以下條件：(1)須對鄰人土地確有使用之必要;(2)須選擇對鄰人損害最小方式使用;(3)須給予鄰人一定補償。
我國尚無物權法，但地役權的概念在物權法草案建議稿(第三章)中已有所體現，即地役權是指土地所有人、土地使用權人、農村土地承包經營權人、宅基使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利。使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而供使用的土地為供役地。
相鄰權和地役權的行使都意味著權利人所有權或使用權的擴張，以及鄰人所有權或使用權的限制，故實踐中容易造成混淆。一般認為，可從如下幾方面來認定某一法律關係究竟是相鄰權糾紛還是地役權糾紛：
? 1.有無提供便利的必要性
根據相鄰關係的規定，法律要求一方必須要為另一方提供便利，這種便利實際上是他人為了使自己的權利得到正常的行使，或者說使自己能夠維護正常的生活和生產，從而對相鄰的另一方提出了提供便利的最低要求。而地役權設定的目的是為了使自己的權利更好地得到行使，並使自身獲得更大的權利和利益，從而向對方提出了更高的提供便利的要求，對他們的不動產做出超出必要限度的限制。因此，討論某個案件是屬於相鄰關係糾紛還是地役權糾紛，不能僅僅從訟爭雙方當事人地理位置上相互毗鄰或鄰近來判斷，而應以一方在行使自己所有權或使用權時，是否確有必要使自己的權利得到擴張，而另一方是否確有必要對需要擴張的一方提供必要的便利來認定。本案中，甲乙之間協議約定，乙不得拆除房屋興建高樓是在自己的土地上設定了負擔，是對自己權利的行使設置了限制，而使甲權利得到了擴張和甲的不動產得到增值。但該便利是否確有必要呢?筆者認為這種便利缺少必要性。丙購地興建高樓的行為並沒有影響到甲今後住戶的通風采光，也不會影響其正常的生活起居，只不過是使其觀看城市花園景色的視野受到阻攔，但並不妨礙作為商品住宅樓正常所需的基本要求。作為甲周圍相鄰的土地所有權人和使用權人，也沒有必要為對方提供觀看美景的便利和法定義務。[page]
2.權利取得的方式法定抑或約定
相鄰關係是為了調和不動產所有權和使用權的衝突而設定的強制性規則，相鄰一方對另一方所提供的便利，是另一方維持正常生產生活所必需的，所以相鄰權都是法定的權利，對方不得以雙方不存在合同關係為由而拒絕提供便利。而地役權必須要雙方通過約定而產生，即地役權的取得需契約化。我國現行法律並沒有要求一方為另一方“觀景”提供必要的便利條件，法律也不可能把“觀景”的權利賦予高層住宅的權利人。因此，“觀景權”不屬於相鄰關係調整的範疇，但這也並不妨礙雙方通過契約的方式設定。本案中，甲乙雙方正是通過約定方式在乙的不動產上設定負擔(不得建設高樓)，從而保證了甲方業主的“觀景權”和不動產經濟價值的提高。
? 3.權利取得是有償抑或無償
相鄰權的取得具有法定性，通常是無償的，但這並不排除當事人在延伸或限制權利行使時就有關費用的補償問題進行約定。如我國民法通則規定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。而地役權的取得大都是有償的，其依約定而取得，供役地人並沒有為需役地人提供便利的法定義務，但供役地人提供的便利確實滿足了需役地人的某種特殊要求和需要，為需役地人帶來了某種特定的利益，該便利已經超過了法律所施加的義務，為此需役地人應當向供役地人支付一定費用來作為自己獲得便利的對價。本案中，雙方約定的10萬元並不是甲侵害了乙的相鄰權而給予乙的補償，而應為地役權向乙支付的對價。
? 案件處理?
本案中，甲乙雙方約定的協議具有設立地役權的內容和意圖，那麼當事人是取得合同債權還是物權呢?根據法學理論，地役權是一項獨立的物權即用益物權，因而按照物權公示公信原則，該權利在設定時必須進行登記，如此才可取得對抗第三人的物權效力，否則只是取得了合同債權而沒有取得物權。由於我國現行法律中沒有地役權的有關規定，實踐中登記部門也沒有關於地役權登記的項目內容，因此，本案中甲乙雙方雖然訂立了具有地役權內容的合同，但因為未登記或無法登記，甲取得的也只是合同債權而非物權，不能對抗第三人。依據合同相對性原則，甲房地產開發公司只能基於合同要求學校乙承擔違約責任，而無權要求丙房地產開發公司停止興建高樓和承擔侵權責任。
甲房地產開發公司從他人手中購得位於市中心城市花園廣場附近一塊土地，以“觀景”為理念設計並建造高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一學校乙，雙方協議約定：乙在20年內不得在該處興建高層建築，為此甲每年向乙支付10萬元作為補償。
一年後學校遷址，將房屋全部轉讓給丙房地產開發公司，乙未向丙提及其與甲之間的協議約定。丙購得該房屋後建高層住宅。甲得知這一情況後，要求丙立即停止興建，遭到拒絕後便向法院提起訴訟，請求法院確認乙與丙之間轉讓房屋合同無效，並要求賠償損失。
? 法理分析?
本案屬於相鄰關係糾紛還是地役關係糾紛存在爭議。在討論本案的處理結果之前，應從分析本案所涉法律關係來確定法律糾紛的性質。
相鄰關係，是指兩個以上相毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關係。我國民法通則第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、採光等方面相鄰關係。學理上認為，行使相鄰權需滿足以下條件：(1)須對鄰人土地確有使用之必要;(2)須選擇對鄰人損害最小方式使用;(3)須給予鄰人一定補償。
我國尚無物權法，但地役權的概念在物權法草案建議稿(第三章)中已有所體現，即地役權是指土地所有人、土地使用權人、農村土地承包經營權人、宅基使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利。使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而供使用的土地為供役地。
相鄰權和地役權的行使都意味著權利人所有權或使用權的擴張，以及鄰人所有權或使用權的限制，故實踐中容易造成混淆。一般認為，可從如下幾方面來認定某一法律關係究竟是相鄰權糾紛還是地役權糾紛：
? 1.有無提供便利的必要性
根據相鄰關係的規定，法律要求一方必須要為另一方提供便利，這種便利實際上是他人為了使自己的權利得到正常的行使，或者說使自己能夠維護正常的生活和生產，從而對相鄰的另一方提出了提供便利的最低要求。而地役權設定的目的是為了使自己的權利更好地得到行使，並使自身獲得更大的權利和利益，從而向對方提出了更高的提供便利的要求，對他們的不動產做出超出必要限度的限制。因此，討論某個案件是屬於相鄰關係糾紛還是地役權糾紛，不能僅僅從訟爭雙方當事人地理位置上相互毗鄰或鄰近來判斷，而應以一方在行使自己所有權或使用權時，是否確有必要使自己的權利得到擴張，而另一方是否確有必要對需要擴張的一方提供必要的便利來認定。本案中，甲乙之間協議約定，乙不得拆除房屋興建高樓是在自己的土地上設定了負擔，是對自己權利的行使設置了限制，而使甲權利得到了擴張和甲的不動產得到增值。但該便利是否確有必要呢?筆者認為這種便利缺少必要性。丙購地興建高樓的行為並沒有影響到甲今後住戶的通風采光，也不會影響其正常的生活起居，只不過是使其觀看城市花園景色的視野受到阻攔，但並不妨礙作為商品住宅樓正常所需的基本要求。作為甲周圍相鄰的土地所有權人和使用權人，也沒有必要為對方提供觀看美景的便利和法定義務。[page]
2.權利取得的方式法定抑或約定
相鄰關係是為了調和不動產所有權和使用權的衝突而設定的強制性規則，相鄰一方對另一方所提供的便利，是另一方維持正常生產生活所必需的，所以相鄰權都是法定的權利，對方不得以雙方不存在合同關係為由而拒絕提供便利。而地役權必須要雙方通過約定而產生，即地役權的取得需契約化。我國現行法律並沒有要求一方為另一方“觀景”提供必要的便利條件，法律也不可能把“觀景”的權利賦予高層住宅的權利人。因此，“觀景權”不屬於相鄰關係調整的範疇，但這也並不妨礙雙方通過契約的方式設定。本案中，甲乙雙方正是通過約定方式在乙的不動產上設定負擔(不得建設高樓)，從而保證了甲方業主的“觀景權”和不動產經濟價值的提高。
? 3.權利取得是有償抑或無償
相鄰權的取得具有法定性，通常是無償的，但這並不排除當事人在延伸或限制權利行使時就有關費用的補償問題進行約定。如我國民法通則規定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。而地役權的取得大都是有償的，其依約定而取得，供役地人並沒有為需役地人提供便利的法定義務，但供役地人提供的便利確實滿足了需役地人的某種特殊要求和需要，為需役地人帶來了某種特定的利益，該便利已經超過了法律所施加的義務，為此需役地人應當向供役地人支付一定費用來作為自己獲得便利的對價。本案中，雙方約定的10萬元並不是甲侵害了乙的相鄰權而給予乙的補償，而應為地役權向乙支付的對價。
? 案件處理?
本案中，甲乙雙方約定的協議具有設立地役權的內容和意圖，那麼當事人是取得合同債權還是物權呢?根據法學理論，地役權是一項獨立的物權即用益物權，因而按照物權公示公信原則，該權利在設定時必須進行登記，如此才可取得對抗第三人的物權效力，否則只是取得了合同債權而沒有取得物權。由於我國現行法律中沒有地役權的有關規定，實踐中登記部門也沒有關於地役權登記的項目內容，因此，本案中甲乙雙方雖然訂立了具有地役權內容的合同，但因為未登記或無法登記，甲取得的也只是合同債權而非物權，不能對抗第三人。依據合同相對性原則，甲房地產開發公司只能基於合同要求學校乙承擔違約責任，而無權要求丙房地產開發公司停止興建高樓和承擔侵權責任。
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