副市長在2022年全市物業管理大會上的講話範文
同志們：
今天的全市物業管理工作會議，是乘開展“新解放、新跨越、新崛起”大討論活動的東風，把物業管理工作納入查擺問題階段的一項重要內容，進而推進全市物業管理工作再上新台階召開的一次非常重要的會議。剛才，*同志傳達了《*市人民政府關於進一步加強全市物業管理工作的意見》；
*同志對全市物業管理工作進行了總結，並對下一步工作進行了安排部署；
*同志從規劃的方面就如何保障物業管理良性發展發了言。下面，我就全市物業發展現階段如何抓好物業管理工作，講三點意見：
一、通過“大討論”，正視問題，強化認識
開展“新解放、新跨越、新崛起”大討論活動，對發展中的*來說很及時，很必需，無論從社會發展的高度，還是從城市管理角度來看都尤為重要。物業管理是城市建設管理的重要組成部分，按照解放思想、實施跨越、推進崛起的要求，必須正確分析目前全市物業管理工作的現狀，肯定成績，查擺問題，提高對物業管理工作的認識。總體上講，我市物業管理工作發展很快。全市物業管理覆蓋面不斷擴大，行業發展初具規模，居民物業有償服務意識有所增強，業主自主管理和物業服務市場競爭機制逐步建立，公共維修資金歸集工作運轉正常。但是，還要充分認識到我市物業管理在發展質量、服務水平、群眾滿意程度等方面存在的諸多問題和矛盾：一是解放思想不夠。政府、企業、市民對物業管理工作重要性的認識存在偏差，還習慣於用計劃、行政的手段管理物業。二是走向市場不夠。有相當一部分小區由單位代管，沒有納入物業管理範圍，物業管理覆蓋面不夠高；
三是規範管理不夠。物業企業管理水平與業主的要求還有一定距離，職能部門在物業管理中存在不作為甚至亂作為的現象。四是政策宣傳不夠。沒有將物業政策宣傳到家，相當部分業主對物業管理的政策模糊，對物業管理不支持、不配合。這說明，我們對物業管理工作的本質認識還不深，發展的規律掌握還不夠。因此，我們要站在踐行“三個代表”重要思想、構建服務型政府和維護最廣大人民群眾根本利益的高度，通過“大討論”活動，強化對發展物業管理工作重要性的認識。
（一）規範發展物業管理，有利於促進經濟增長
住房消費是今後相當長一段時期居民消費的熱點，以住宅為主的房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力。隨著我市住房制度改革的不斷深入，居民住房消費的積極性得到了充分調動，居民消費結構開始轉型，房地產業出現持續增長。但是，目前我們所認識到的居民住房消費，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環節，可歸納購房消費、家庭裝飾裝修消費、水電氣暖方面的長期消費、房屋大中修及設施設備改造以及物業管理消費等四個方面的支出，後三類消費支出要大大超過購房支出。據測算，在50年的住房使用期內，包括房屋大中修及設施設備改造和其他服務消費的累計支出貼現後，與購房當年住房價格的比例為1.5：1。因此，物業管理不但有利於刺激居民購房，其本身對擴大消費，拉動經濟增長有重要作用。
（二）規範發展物業管理，有利於提高人民群眾居住質量
經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。目前，居民消費需求已由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量提高轉變。向更高生活水平邁進，重點是“改善居住、衛生、交通、通信條件，擴大服務性消費”。在基本消費序列中，溫飽解決之後，“住”和“行”的問題將日益突出。有關資料表明，在人均住房建築面積達到35平方米，人均GDP跨過800美元之後、3000美元之前的相當長的一段時期，都是住房面積提高和居住質量改善階段。目前，我市人均住房建築面積已達到27.9平方米。居民住房需求已進入面積增加與質量提高並重，單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要靠良好的物業管理，提供房屋及其設施設備的維修養護、綠化、保潔等專業性服務，創造安全舒適的居住環境。
（三）規範發展物業管理，有利於增加就業
目前，我市物業管理吸納的勞動力中有相當一部分來自企業單位下崗分流人員，因此，它為緩解產業結構調整中的就業矛盾作出了重要貢獻。今後相當長一段時期，隨著住宅建設的持續快速發展以及舊住宅區物業管理範圍的不斷擴大，物業管理將保持快速發展，對增加就業仍將起到積極的推動作用。
（四）規範發展物業管理，有利於維護社會穩定
維護社會穩定是全面建設小康社會的重要保障，維護社區穩定是整個社會穩定的基礎。物業管理對於維護社區環境和秩序具有積極作用。一方面，通過業主大會和業主委員會的活動，可很好地實現居民的自我管理、自我教育和自我約束；
另一方面，物業管理企業在維護區域公共秩序，協助公安等部門做好防範刑事犯罪，防止可能發生的火災、爆炸等災害事故方面也發揮著重要的作用。因此，我們必須充分認識規範發展物業管理的重要意義，切實增強責任感和使命感，全力以赴地把這項與我們生活密切相關的工作抓實抓好。
二、通過“大討論”，明確目標，強調任務
開展“新解放、新跨越、新崛起”大討論活動最終目的是促進工作。搞好物業管理最終的落腳點是要提高物業管理的服務水平，為人民群眾提供更好的居住生活環境，這是我們物業服務的最終目標。提高物業服務的整體水平，既需要物業管理企業不斷增強服務意識，提高服務質量，又需要業主積極配合，切實樹立物業管理的消費意識，還需要政府的依法監管。工作中要突出物業企業、廣大業主、職能部門各自職責重點，促進其規範發展。
（一）全面推行物業管理小區“三位一體”管理模式
“三位一體”管理模式就是社區居委會、業主委員會、物業管理企業互為一體，建立各司其職，各負其責，各求所需的物業管理體制。一是抓好宣傳發動。各縣區和市直有關部門要認真學習《意見》精神，認真做好宣傳方案，通過廣播、電視、宣傳板報等形式，宣傳“三位一體"物業管理模式的優勢、工作分工和各自職責，努力爭取廣大居民、業主的支持和理解，形成良好的輿論氛圍。二是完善各項議事制度。推行三位一體物業管理模式，必須明確街道辦事處、社區居委會、業主委員會、物業管理企業各自的職責，形成完善的議事制度。街道辦事處主要負責社區管理的組織、協調、監督，社區居委會側重於組織實施，物業管理企業主要負責社區物業管理，參與、配合做好社區管理工作，業主委員會主要是執行業主大會的決定，協調業主繳納物業服務費，監督物業管理企業按合同做好服務。各辦事處要牽頭成立社區居委會、業主委員會、物業管理企業共同參加的居民自治聯合工作委員會，全面負責本社區日常行政事務的管理、指導、監督和考核。三是抓好試點。各區要按照“分類入軌、梯次推進"的原則，抓好“三位一體”物管試點工作。各辦事處要選擇一些社區居委會、業主委員會、物業管理企業關係融洽、有一定基礎的小區，由街道辦事處和區房管處指導召開首次業主大會，選舉出群眾基礎好，熱心為業主服務，符合法定程序的業主委員會，在試點取得成功經驗的基礎上，逐步推廣。對居委會與物業管理企業、業主委會之間有矛盾和糾紛的社區，各辦事處要通過協調，先化解矛盾，後予以實施。
（二）加快實施老居民小區准物業管理
准物業管理，就是由各轄區政府負責，各街道辦事處按照社區規模大小因地制宜設置的小區物業服務中心。其主要任務是負責轄區內的老居民小區的衛生保潔、安全秩序維護、綠化養護、基礎設施的日常維修管理、下水道疏通和化糞池清理等。一是加快老城居民小區整治進度。將該項工作納入六城聯創管理，結合工作實際制定實施計劃，確保整治一個，落實長效管理一個，從而鞏固老小區整治成果，實現創衛目標。二是成立社區物業服務中心。轄區、辦事處要抓緊成立社區物業服務中心。小區規模大、具備條件的可單獨設置，規模小不宜單獨設置的，由辦事處牽頭成立1—2個社區物業服務中心實施統籌管理。社區物業服務中心按股份制企業要求進行工商註冊，按《公司法》的要求，自主經營，自負盈虧，並給予三年的過渡期，三年後達到物管企業標準的，過渡為正式物管公司，不合資質要求的予以淘汰。三是加強對準物業管理工作的指導與考核。准物業管理是對新形勢下建立物業管理新機制的積極探索，市、區房管部門要加強引導，市房管局要出台考核意見。各轄區辦事處和房管局要按照國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等法規政策的要求，指導老居民小區依法召開業主大會，成立業主委員會，由業主委員會代表全體業主與社區物業服務中心簽訂物業委託服務合同，明確服務內容、服務標準、收費標準和違約責任等，逐步把准物業管理轉入規範化管理軌道。
（三）積極扶持培育物業管理企業
培育一批優秀的物業管理企業是做好物業管理工作的基礎。市有關部門和各縣區要進一步加強制度建設，扶優劣汰，鼓勵優秀企業做大做強。市房管局要牽頭聯合有關部門出台物業公司優惠政策，明確各部門職責，同時提倡各部門單獨出台優惠政策。各區政府、街道辦事處對新設立的社區物業服務中心和轄區物業管理公司要有扶持措施，積極幫助物業管理企業協調解決存在的問題。規劃部門要在項目建設時充分考慮物業管理的需要，對物業管理用房、社區用房和公益文體用房等，要同步規劃、同步設計、同期建設，為後期的物業管理納入社區、為建立齊抓共管局面創建良好的條件。房管部門要進一步抓好前期物業管理招投標工作，給物業管理企業營造一個公平競爭的平台。物業管理企業和社區物業服務中心要樹立服務理念，提高服務質量，在規範服務上下功夫，切實把業主的需求當作工作的出發點和落腳點，通過優質服務贏得企業長久發展。房管局要和辦事大廳配合設立單獨窗口，給物業公司提供一站式、並聯式、跟蹤式服務。
三、通過“大討論”，界定責任，強力推進
開展“新解放、新跨越、新崛起”大討論活動，一個重要的任務就是要把開展大討論活動的過程變為謀劃對策、破解難題、推動工作的過程，旨在解決問題上見成效，在決策部署上見成效，在發展實踐上見成效。抓好物業管理，落實《*市人民政府關於進一步加強全市物業管理工作的意見》精神，要重點抓好“三五、一五”工程。
（一）“三個五”
1.真正做到五落實，一是逐條落實。文件明確了各責任單位的工作職責及工作任務，要逐條抓好落實。市政府督查室牽頭，市房管局主導，對逐階段落實情況定期以政務通報的形式，報市政府主要領導、分管領導和有關部門。二是逐級（部門）落實。對此項工作，區政府、辦事處、居委會、市直部門、區直部門要逐級落實。三是逐領域落實。文化、宣傳、衛生、工商、等部門要逐領域落實。四是逐行業落實。物業管理工作涉及到方方面面，規劃、建設、環衛、房管等領域要強化認識，提供支持，兌現政策。五是逐企業落實。各個物業企業要認真學習，認真落實。
2.真正實現五有。一是有法辦事。市房管局和各級各部門都要出台落實《意見》的實施方案。二是有人辦事。各級都要成立領導小組，明確具體負責人，有相對固定人員，人員從相關部門抽調，市裡先帶頭落實。三是有地方辦事。各級政府必須要有專門的辦公地點，業主委員會等基層部門也要解決辦公地點問題，各級要督查落實。四是有錢辦事。要解決物業辦公經費問題。五是有規距辦事。物業管理機構要建立一系列規章制度，加強管理；
要建立獎懲機制，督促落實。要解決辦與不辦怎麼辦的問題，做到干好的給面子，干不好的丟面子；
干好的給票子、干不好的丟票子；
干好的給位子、干不好的丟位子。
3.推進五聯動。一是上級與下級聯動。一級聯著一級動，要逐級落實，不能棚架政策，不能空對空。二是政府與社會聯動。要努力實現政府管理服務社會，社會調控反作用於政府，充分發揮二者相互聯動作用。三是行政與法律聯動。要由行政過度干預向依法辦事轉變，努力推進依法行政。四是計劃與市場聯動。既要發揮政府的主導作用，更要發揮市場經濟的導向作用，實現二者的有機聯動。五是政治與經濟聯動。利用政治和經濟手段來推進物業管理工作。
“一五”即一個保障：一是輿論保障靠媒體。要加強正確的輿論引導，宣傳工作要多做、真做、做實。市新聞媒體要對物業管理工作提供輿論保障，《意見》要在《*日報》上刊登。各級政府、各企業也要藉助電視台、報紙、網絡等新聞媒體加大對物業管理宣傳力度，突出宣傳實效。二是政治保障靠組織。各縣區組織部門要問責問效，切實落實責任。三是經濟保障靠市場。企業一定要按市場規律運作，提高企業競爭能力。四是法律保障靠監督。要加強司法、社會、群眾方面的監督。五是行政保障靠政府。加強領導，提高政府執行力，確保物業管理工作紮實有效的推進。
同志們，物業管理工作涉及千家萬戶，與廣大群眾生產、生活息息相關，是關乎老百姓切身利益的問題，也是市委、市政府在“三新”大討論中要著重解決的一個問題。希望全市各級各部門提高認識、增強信心，明確目標、履行職責，統一思想、齊抓共管，為推進我市城市化大跨越，改善群眾生活條件，建設魅力*做出應有的貢獻！
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