因抵押權人過失引發的房產拍賣糾紛

因抵押權人過失引發的房產拍賣糾紛 來源：《拍賣·收藏》作者：福建天友拍賣有限公司林志聰日期：2009年04月16日訪問次數：142 拍賣過程： 2007年7月9日，我司受某法院委託，對被執行人彭某、林某夫妻共有的抵押於某銀行(以下簡稱A銀行)的位於市區燈星村東村的房產一幢進行拍賣。我司接受委託後，於7月12日在市級主要報紙上刊登了拍賣公告，並定於7月27日下午3：30在本司拍賣廳進行公開拍賣。 公告發布後，就有眾多客戶電話諮詢該房產，我司工作人員認真向客戶介紹了該房產的基本情況，並組織了有意競買者到現場進行了看樣。 拍賣會如期進行，l號競買者楊某淵以人民幣106,3萬元競得該房產，並當場簽訂了《拍賣成交確認書》，整個拍賣會過程由市工商局及區公證處進行監拍和公證。買受人楊某淵在拍賣會後當場繳納了20％的履約定金，並按照約定在7日內付清了剩餘款項。 買受人楊某淵繳清拍賣款後，我公司隨即將拍賣款全額轉入委託法院帳戶，並附上了拍賣情況及結算報告。同時，向經辦法官詢問房產移交事宜，經辦法官稱要通知抵押權人A銀行將拍賣款提取後才能辦理移交手續。 意外出現： 過後幾天，我司接到委託法院經辦法官的通知，稱其在通知抵押權人A銀行來領取拍賣款時，A銀行告知，被執行人彭某、林某已於7月15日到該銀行將貸款歸還清楚，A銀行也已將抵押物即該房產的房屋所有權證退還了彭某、林某夫妻倆，該案已經終止了。於是法院撤銷該拍賣，並請我司派人前往法院辦理退款事宜，將該拍賣款退還給買受人楊某淵。 我司工作人員接到通知後，趕緊將這一情況告知買受人楊某淵，並請他到我公司辦理退款事宜。楊某淵聽後，稱不會前來辦理退款的，說他競買該房產是通過我司公開拍賣的，拍賣已經成交了，拍賣行為是合法有效的，且辦理了拍賣公證書，要求我司要按照約定將該房產移交給他。 楊某淵還稱，其繳納的拍賣款有部分是借來的，要支付一定的利息，稱除非我司賠償他的損失，否則將起訴我司違約。 我司稱，拍賣人作為一個拍賣中介服務機構，對該司法委託拍賣的房產是無法直接進行移交的，只能由委託法院負責。現在委託法院已經通知拍賣人撤銷拍賣，拍賣人只能把拍賣款如數退還，其它損失 不應由拍賣人承擔的責任。 仲裁解決： 於是，買受人楊某淵將我司訴至市仲裁委。他訴稱，在我司舉行的拍賣會上公開競得上述房產，有成交確認書為證，已經按照約定支付了全部款項並且辦理了拍賣公證書,要求我司將上述房產移交給他，否則要賠償其損失。 我司辯稱，作為一個中介機構，我公司不具有強制執行能力，而且我司在拍賣規則及競買注意事項中第5條已經明確告知：拍賣成交後，如遇特殊情況委託方無法將拍賣標的及有關權屬證件移交給買受人的，我司不負違約責任，視情退回已交款項(不計付利息和賠償金)給買受人。故我司不承擔違約責任。 市仲裁委對該拍賣行為進行了調查：我司在拍賣該房產前已經按照《拍賣法》的有關規定在主要公開的媒體上進行了公告，進行了必要的展示。買受人楊某淵在拍賣前按照拍賣公司的規定，繳納了競買保證金，參加競買,拍賣行為是合法有效的，拍賣公司理應將該房產移交給買受人楊某淵。但拍賣公司確實不具有強制執行能力，並且事先也已經在拍賣規則及競買注意事項中予以聲明，故不應承擔責任。 這起事件的主要原因，是抵押權人A銀行在被執行人已經歸還了借款卻未及時告知委託法院，以及被執行人彭某、林某知道房產已經被法院依法查封、扣押並將進行拍賣，在歸還貸款後也未向委託法院提出異議，致使委託法院未能在拍賣前通知拍賣公司終止拍賣，從而使拍賣公司在不知情的情況下繼續拍賣該房產，並最終成交。故A銀行及彭某、林某應該負有責任。 最後，經市仲裁委協商解決仲裁：拍賣撤銷，拍賣公司把拍賣款如數退還給買受人楊某淵，A銀行和彭某、林某共同支付買受人楊某淵從繳足拍賣款之日起至退回拍賣款時銀行同期的利息，並承擔楊某淵辦理該公證書所支付的費用。