在房屋買賣實踐中，經常會發生買賣雙方簽訂房屋買賣合同後，出賣人又將同一房屋賣給第三人，導致買受人不能按照合同約定取得房屋的情況，俗稱為“一房兩賣”。無論在商品房買賣還是二手房買賣中，“一房兩賣”的情況都常有發生。在遇到這種情況時，購房者應如何維護自己的利益?為此，特針對一手房與二手房所出現的一房兩賣案例進行分析，讓購房者加強防範。
案例一
程先生為購買某樓盤的商品房，與樓盤開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同簽訂後，程先生即按照合同約定支付了80%的購房款62萬元。但是，在合同約定的交房日期後，開發商並沒有按約交付房屋。程先生找到開發商要求交房時，才得知開發商已經將房屋賣給了李某，並且李某已經拿到了房屋所有權證。
案例二
張某在某小區的住宅意欲轉讓，陳女士得知後，經過協商與張某達成協議，簽訂了房屋買賣合同，並支付了合同約定的全部購房款65萬元，但沒有立即辦理房屋過戶。不久，金某也找到張某表示有意購買該房屋，並出價70萬元。於是，張某又將房屋賣給了金某，並馬上辦理了房屋過戶手續。陳女士得知後，主張其買房在先，房屋應當歸其所有，要求金某交付房屋，遭到拒絕。於是，陳女士又向張某提出解除合同，並雙倍返還購房款的主張。
名詞解釋
關於房屋權屬：我國《物權法》對於不動產物權的設立、變更是採用登記生效主義的，登記是使不動產物權的設立、變更發生法律效力的必要條件。因此，在“一房兩賣”的情況下，已經辦理了房屋權屬登記手續的購房者即獲得房屋的所有權。在上述兩個案例中，由於李某和金某在購房後都辦理了產權登記手續，因此已經合法取得了所購房屋的所有權，其他購房人不能取得房屋。
關於一房兩賣者應承擔的責任：在“一房兩賣”的情況下，出賣人與多個購房者訂立買賣同一房屋的合同。合同在訂立後即發生法律效力，購房者因一房兩賣的行為而無法取得房屋所有權時，其合同目的已經無法實現，這種違約行為嚴重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房兩賣者應承擔相應的法律責任。但是，在商品房買賣和二手房買賣中，一房兩賣者的責任承擔略有不同。
律師分析
在商品房買賣中，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，無法取得商品房所有權的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在案例一中，程先生可以主張解除與開發商之間的商品房買賣合同，並最高可以主張開發商“雙倍返還”已付購房款。
在二手房買賣中，未取得房屋所有權的購房者，同樣可以要求解除房屋買賣合同，並要求出賣人返還已經支付的購房款及利息，並承擔賠償損失的責任。但陳女士能否主張出賣人張某承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，則要看合同中是否有相應的約定。
律師提醒
在簽訂購買二手房的合同時，為了更加有效地約束出賣人履行合同，可以對出賣人“一房兩賣”詳細約定較為嚴格的違約條款，以便在發生這種情況後，可以更大限度地挽回損失，維護自己的利益。
對於預購商品房或者購買暫時無法辦理過戶手續的房屋，在已經開展預購商品房預告登記和房屋所有權轉移預告登記的地區，簽訂房屋買賣合同時，還可以就預告登記進行約定，並在合同訂立後及時辦理預告登記，以免日後遭遇一房兩賣的情況。
法律連結
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《中華人民共和國物權法》
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
作者： 周金虎
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案例一
程先生為購買某樓盤的商品房，與樓盤開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同簽訂後，程先生即按照合同約定支付了80%的購房款62萬元。但是，在合同約定的交房日期後，開發商並沒有按約交付房屋。程先生找到開發商要求交房時，才得知開發商已經將房屋賣給了李某，並且李某已經拿到了房屋所有權證。
案例二
張某在某小區的住宅意欲轉讓，陳女士得知後，經過協商與張某達成協議，簽訂了房屋買賣合同，並支付了合同約定的全部購房款65萬元，但沒有立即辦理房屋過戶。不久，金某也找到張某表示有意購買該房屋，並出價70萬元。於是，張某又將房屋賣給了金某，並馬上辦理了房屋過戶手續。陳女士得知後，主張其買房在先，房屋應當歸其所有，要求金某交付房屋，遭到拒絕。於是，陳女士又向張某提出解除合同，並雙倍返還購房款的主張。
名詞解釋
關於房屋權屬：我國《物權法》對於不動產物權的設立、變更是採用登記生效主義的，登記是使不動產物權的設立、變更發生法律效力的必要條件。因此，在“一房兩賣”的情況下，已經辦理了房屋權屬登記手續的購房者即獲得房屋的所有權。在上述兩個案例中，由於李某和金某在購房後都辦理了產權登記手續，因此已經合法取得了所購房屋的所有權，其他購房人不能取得房屋。
關於一房兩賣者應承擔的責任：在“一房兩賣”的情況下，出賣人與多個購房者訂立買賣同一房屋的合同。合同在訂立後即發生法律效力，購房者因一房兩賣的行為而無法取得房屋所有權時，其合同目的已經無法實現，這種違約行為嚴重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房兩賣者應承擔相應的法律責任。但是，在商品房買賣和二手房買賣中，一房兩賣者的責任承擔略有不同。
律師分析
在商品房買賣中，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，無法取得商品房所有權的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在案例一中，程先生可以主張解除與開發商之間的商品房買賣合同，並最高可以主張開發商“雙倍返還”已付購房款。
在二手房買賣中，未取得房屋所有權的購房者，同樣可以要求解除房屋買賣合同，並要求出賣人返還已經支付的購房款及利息，並承擔賠償損失的責任。但陳女士能否主張出賣人張某承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，則要看合同中是否有相應的約定。
律師提醒
在簽訂購買二手房的合同時，為了更加有效地約束出賣人履行合同，可以對出賣人“一房兩賣”詳細約定較為嚴格的違約條款，以便在發生這種情況後，可以更大限度地挽回損失，維護自己的利益。
對於預購商品房或者購買暫時無法辦理過戶手續的房屋，在已經開展預購商品房預告登記和房屋所有權轉移預告登記的地區，簽訂房屋買賣合同時，還可以就預告登記進行約定，並在合同訂立後及時辦理預告登記，以免日後遭遇一房兩賣的情況。
法律連結
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《中華人民共和國物權法》
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
作者： 周金虎
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