隨著市場上二手房交易數量的不斷增加，由此帶來的買賣糾紛案件呈現上升的趨勢。現在就通過對一些典型案件的分析，讓市民了解如何避免類似的糾紛，怎樣可以儘量地減少損失。
【案例一】
交易不成中介能否收取報酬？
2007年11月，劉於鵬在房屋中介公司看中了謝峰所有某花園小區的一套房產。談好價格後，三方簽訂了一份 《房屋轉讓合約》。其中約定：該房產的轉讓成交價約為150萬元，劉於鵬須在簽署正式合同時向謝峰付定金8萬元，這部分定金將自動轉為第一部分樓款，剩餘部分房款等相關手續辦好後再支付。
這份 《房屋轉讓合約》還約定，無論在任何情況下，若謝峰或劉於鵬未能依本合同之條款賣出或買入該物業，則毀約方必須即時付房屋中介公司8萬元，作為賠償房屋中介公司之損失。
合同簽訂後，劉於鵬向房屋中介公司支付定金8萬元。謝峰也於約定日期辦理好房產抵押註銷登記手續，並取回房地產證書，當日將證書交付給房屋中介公司。此後，劉於鵬因生意突遇變故，不能按合同約定購樓，便想從中介公司要回8萬元定金。中介公司的答覆是，要把這8萬元定金轉為中介服務損失費，遂發生了劉於鵬與房地產公司見諸法庭之事件。
法院審理後認為，該《房屋轉讓合約》是房屋居間合同與房地產買賣預約合同的混合。根據相關法規：「居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬」。於是判定，中介公司不得收取中介服務費8萬元。
【點評】
本案中，按照雙方簽訂的《房屋轉讓合約》規定，無論在任何情況下，毀約方必須即時給付中介公司8萬元，作為賠償損失的規定，其實質內容是某房屋中介公司通過約定違約賠償的形式，在交易不成功的情況下要求委託人支付居間報酬。
這一約定違反了 《合同法》規定，因此，法院不予支持。
當然，在相關法規中還規定，如果中介公司確實拿出了在服務過程中實際支付的費用憑證，是可以要求毀約方給予實際補償的。法院判決，中介公司不能收取8萬元費用，是由於該房屋中介公司無證據證明，其實際支出中介服務費用8萬元。
【案例二】
中介代收定金應否雙倍返還？
2007年7月，陳天浩夫婦通過某房產中介公司選中了一套王東所有的二手住宅，買賣雙方經協商，該房屋轉讓價格為110萬，由於當時小區正在實施改造，因此雙方約定2007年10月前辦理該物業的相關產權過戶手續，並且在當年年底前交房。
買賣雙方協商後通過該中介公司簽訂了 《房屋轉讓合約》，並約定：買方陳天浩夫婦一次性付定金5萬元，賣方王東收取1萬元，餘額4萬元定金由中介方代收至買賣成交後一天內轉給賣方。
隨後的時間裡，由於小區房屋價格上漲，賣方王東考慮到價格上漲的因素，不同意以原價出賣。買賣雙方多次協商，終不能達成一致，陳天浩夫妻一紙訴狀把賣主王東告上法庭，希望按照三方簽訂的協議，並雙倍返還定金10萬元。
法院追加了中介公司為第三人。審理中的爭議焦點是，王東雙倍返還定金的基數是按他們實收的1萬元，還是按《房屋買賣合約》協議中的5萬元計算？此案經合議庭審理後判決被告按協議上約定的且原告也已實際交付的定金5萬元為基數，雙倍返還定金10萬元，由王東返還給原告陳天浩夫妻6萬元，中介退還替被告王東監管的定金4萬元。
【點評】
本案中，在 《房屋轉讓合約》中，約定買方交定金5萬元，又有兩被告簽字確認，因此無論被告將該5萬元放置於何處，按照我國的 《擔保法》及原、被告的合同約定，都不能改變其餘4萬元的定金的性質，因此法院判決把中介代為監管的4萬元屬於定金，不僅符合國家的法律，也符合在簽訂協約時雙方當事人的真實意圖。
在二手房買賣合同中，作為買賣雙方，一定要充分注意中介方提供的格式條款合同，詳細審閱條款中的每一條，對有歧義的一些條款要求明確，對不明白的條款可以找業內人士諮詢，切不可草率在合同上簽名，引發日後糾紛。 （文中人物均為化名）
【案例一】
交易不成中介能否收取報酬？
2007年11月，劉於鵬在房屋中介公司看中了謝峰所有某花園小區的一套房產。談好價格後，三方簽訂了一份 《房屋轉讓合約》。其中約定：該房產的轉讓成交價約為150萬元，劉於鵬須在簽署正式合同時向謝峰付定金8萬元，這部分定金將自動轉為第一部分樓款，剩餘部分房款等相關手續辦好後再支付。
這份 《房屋轉讓合約》還約定，無論在任何情況下，若謝峰或劉於鵬未能依本合同之條款賣出或買入該物業，則毀約方必須即時付房屋中介公司8萬元，作為賠償房屋中介公司之損失。
合同簽訂後，劉於鵬向房屋中介公司支付定金8萬元。謝峰也於約定日期辦理好房產抵押註銷登記手續，並取回房地產證書，當日將證書交付給房屋中介公司。此後，劉於鵬因生意突遇變故，不能按合同約定購樓，便想從中介公司要回8萬元定金。中介公司的答覆是，要把這8萬元定金轉為中介服務損失費，遂發生了劉於鵬與房地產公司見諸法庭之事件。
法院審理後認為，該《房屋轉讓合約》是房屋居間合同與房地產買賣預約合同的混合。根據相關法規：「居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬」。於是判定，中介公司不得收取中介服務費8萬元。
【點評】
本案中，按照雙方簽訂的《房屋轉讓合約》規定，無論在任何情況下，毀約方必須即時給付中介公司8萬元，作為賠償損失的規定，其實質內容是某房屋中介公司通過約定違約賠償的形式，在交易不成功的情況下要求委託人支付居間報酬。
這一約定違反了 《合同法》規定，因此，法院不予支持。
當然，在相關法規中還規定，如果中介公司確實拿出了在服務過程中實際支付的費用憑證，是可以要求毀約方給予實際補償的。法院判決，中介公司不能收取8萬元費用，是由於該房屋中介公司無證據證明，其實際支出中介服務費用8萬元。
【案例二】
中介代收定金應否雙倍返還？
2007年7月，陳天浩夫婦通過某房產中介公司選中了一套王東所有的二手住宅，買賣雙方經協商，該房屋轉讓價格為110萬，由於當時小區正在實施改造，因此雙方約定2007年10月前辦理該物業的相關產權過戶手續，並且在當年年底前交房。
買賣雙方協商後通過該中介公司簽訂了 《房屋轉讓合約》，並約定：買方陳天浩夫婦一次性付定金5萬元，賣方王東收取1萬元，餘額4萬元定金由中介方代收至買賣成交後一天內轉給賣方。
隨後的時間裡，由於小區房屋價格上漲，賣方王東考慮到價格上漲的因素，不同意以原價出賣。買賣雙方多次協商，終不能達成一致，陳天浩夫妻一紙訴狀把賣主王東告上法庭，希望按照三方簽訂的協議，並雙倍返還定金10萬元。
法院追加了中介公司為第三人。審理中的爭議焦點是，王東雙倍返還定金的基數是按他們實收的1萬元，還是按《房屋買賣合約》協議中的5萬元計算？此案經合議庭審理後判決被告按協議上約定的且原告也已實際交付的定金5萬元為基數，雙倍返還定金10萬元，由王東返還給原告陳天浩夫妻6萬元，中介退還替被告王東監管的定金4萬元。
【點評】
本案中，在 《房屋轉讓合約》中，約定買方交定金5萬元，又有兩被告簽字確認，因此無論被告將該5萬元放置於何處，按照我國的 《擔保法》及原、被告的合同約定，都不能改變其餘4萬元的定金的性質，因此法院判決把中介代為監管的4萬元屬於定金，不僅符合國家的法律，也符合在簽訂協約時雙方當事人的真實意圖。
在二手房買賣合同中，作為買賣雙方，一定要充分注意中介方提供的格式條款合同，詳細審閱條款中的每一條，對有歧義的一些條款要求明確，對不明白的條款可以找業內人士諮詢，切不可草率在合同上簽名，引發日後糾紛。 （文中人物均為化名）
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