回遷房和商品房有什麼區別

1、房價不同：商品房價格較高，但商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉，且有小產權之說，無法直接上市交易。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，並按照經濟適用住房政策管理。
2、買賣雙方的關係不同：商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

買賣回遷房的注意事項

1、無房產證：
若賣方只有回遷協議，並無房產證，在做二手房交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，所以到底是房產證還是回遷協議需要特別注意。
2、付款有風險：
許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%～90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩餘的在真正過戶交易後再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風險，因為業主也不能保證什麼時候能夠真正過戶。
3、注意產權問題和相關細節：
部分回遷房取得真正的房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。

買二手回遷房的風險

1、辦證難有保障。許多「回遷房」會因各種複雜原因暫無法領取房產證，因此從回遷戶手裡購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續。有的回遷房即使能辦房產證，但辦證時間難保障。(當然，上述第一種情形除外)
2、買方需要補齊土地出讓金。回遷房若是使用的劃撥土地，買房則需補交土地出讓金。
3、不能辦理按揭。無房產證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續，只能雙方協商分期付款或一次性付款。