律師回答
重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建築物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地徵收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋徵收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當中是有相關的要求，如果用於生產經營的對於其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬於什麼用地，要參考附地範圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。假設開發法假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州雲岩區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發後目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發後的價值，扣除相應的稅費、土地利用後相應的損耗等，所體現出的市場價值。假設開發法很多中小型企業都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買後沒有實際利用，還在進行申請審批規劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，剩餘土地與政府進行協商如何評估剩餘土地的價值，必須運用假設開發法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的係數以及修正出來最後的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。在實踐當中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業如果產生的收益較高，並且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業，本企業前景預期可能成幾何倍數增長的企業一定要進行收益法評估。例如，北京大興區某企業，生產機器人配件行業。整個行業的專利技術只有義大利某企業可以與其媲美，大興某企業的生產流程和生產工藝，以及技術專利都是非常豐富的；大部分的產品都是外銷日本與德國。這種企業進行評估停產停業損失的時候必須按照收益法來進行評估。因為今年可能融資、負債，明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產停業損失的時候必須按照收益法。與評估單位、徵收單位進行實際談判時，對於運用哪種評估方法進行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受徵收單位委託，由於評估的方法選擇不同，評估出的企業價值也是天壤之別。
法律依據
《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條
重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建築物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地徵收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋徵收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當中是有相關的要求，如果用於生產經營的對於其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬於什麼用地，要參考附地範圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。假設開發法假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州雲岩區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發後目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發後的價值，扣除相應的稅費、土地利用後相應的損耗等，所體現出的市場價值。假設開發法很多中小型企業都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買後沒有實際利用，還在進行申請審批規劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，剩餘土地與政府進行協商如何評估剩餘土地的價值，必須運用假設開發法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的係數以及修正出來最後的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。在實踐當中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業如果產生的收益較高，並且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業，本企業前景預期可能成幾何倍數增長的企業一定要進行收益法評估。例如，北京大興區某企業，生產機器人配件行業。整個行業的專利技術只有義大利某企業可以與其媲美，大興某企業的生產流程和生產工藝，以及技術專利都是非常豐富的；大部分的產品都是外銷日本與德國。這種企業進行評估停產停業損失的時候必須按照收益法來進行評估。因為今年可能融資、負債，明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產停業損失的時候必須按照收益法。與評估單位、徵收單位進行實際談判時，對於運用哪種評估方法進行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受徵收單位委託，由於評估的方法選擇不同，評估出的企業價值也是天壤之別。
法律依據
《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條
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