張先生來電反映其購房的上家是夫妻，系爭房屋為夫妻共同財產，且產權證上為夫妻二人名字，現在丈夫欲出賣該房屋與他，該如何維護其自身利益。
審判實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。
一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基於不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時，權利登記為數人的，基於部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事後不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。此種情況為了保護買受人的利益，最好是在所有共有人面前簽訂買賣合同或者由其中一人出具一份其他共有人的承諾書，方能保護買受人的最大利益。
如果是無權代理的第三人與買受人簽訂買賣合同，就更需要注意代理人的代理權，如果沒有代理權或超越代理權，那麼買賣合同是無效的，發生糾紛由代理人承擔
幾種常見房屋權利瑕疵糾紛的處理
1.出賣他人房屋糾紛的處理
出賣他人之物，是否有效，各國立法規定不一。依日本民法典第560條的規定，出賣他人之物應屬有效，然而如果出賣人在約定的履行期到來時仍不能取得出賣標的物的所有權並移轉於買受人，則因其主觀上的履行不能而負違約責任。德國民法典及瑞士債法也有類似規定。我國《合同法》第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。”如果對該款作反對解釋，即不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。此與法國民法典第1599條的規定相同。該條規定：“就他人之物所成立的買賣，無效。”但是，結合《合同法》第一百五十條關於權利瑕疵擔保的規定來考慮，則不應解釋為債權合同無效，而是該債權合同仍然有效。
我們認為，違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定，出賣他人之物，即構成無權處分。關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”對該條作反對解釋，即權利人不追認且處分人事後也未取得處分權的，合同即無效。因無權處分並最終導致合同無效的，由出賣人向買受人承擔信賴利益的賠償。
2.未經共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理
未經共有人同意出賣共有房屋，性質上也可認為是出賣他人之物。由於我國在房屋所有權登記制度上的不完善，在共有房產的房屋所有權證上所有人往往只登記為出賣方一人，而登記機關在辦理過戶登記時對房屋所有權人的審查僅為形式審查，故房屋所有權通過登記發生移轉就實際可能。於是該糾紛涉及的就不僅僅是合同的效力問題，在處理上遠較純粹的出賣他人之物(即上述第一種出賣他人房屋糾紛的處理)為複雜。
關於共有人擅自處分共有財產的問題，最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第八十九條關於“共有人在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”該條被認為確立的是善意取得制度。值得注意的是，該規定並未排除不動產的的善意取得。按照該條規定，第三人合法權益能夠得到維護的必要條件為：
1.善意。民法上的善意即為不知情。具體在本節情形，指買受人不知該房屋的所有權狀態為共有財產。實踐中，對善意的審查，可依交易慣例，從兩方面考察：一是查房屋所有權證上的記載。依交易習慣及常識，買受人與出賣人在交易時應當對房屋所有權證進行審查，不僅查看所有權人的情況，還要查看房屋的登記面積、房屋的結構、設計用途、土地使用權情況，等等，如果在事後的審查中能夠獲知該房屋為共有財產，即可推定該買受人為非善意。二是按照交易習慣，買受人必然會對交易的標的物—房屋進行實地察看，如果有證據表明在一般情況下當事人可在實地察看中得知該房產系共有財產的，即可認定買受人為非善意。
2.有償。如果買受人向出賣人支付了房屋的對價，即為有償取得。如果移轉所有權的基礎法律關係為贈與等無償取得財產方式，真正的所有權人(原所有權人)可請求返還房屋所有權。
3.取得該財產。所謂取得財產，應理解為取得物的所有權。對於房屋買賣，善意第三人必須實際上通過登記取得房屋所有權。
因此，買受人是否能夠受到保護，實際取得共有財產，應當區別買受人是否屬於善意、有償、過戶登記等情況，作出不同的處理。
(1)合同訂立後，房屋並未辦理過戶登記移轉所有權的，可按照《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。權利人不追認且處分人事後也未取得處分權的，合同即無效。因無權處分並最終導致合同無效的，由出賣人向買受人承擔信賴利益的賠償。
(2)合同訂立後，該房屋所有權已經在登記機關辦理了過戶登記，並且買受人是善意、有償獲得該房屋所有權的，該房屋買賣合同有效，買受人可依法取得該共有財產的所有權。
收藏