房屋拆遷評估的三大方法

房屋拆遷最核心的問題就是房屋拆遷補償問題，而在補償問題中首先就是拆遷補償價格的確定。本期億房小報告將以城市舊房拆遷評估價格形成為研究對象，探討如何確定合理的補償價格。
城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區內國有土地上的房屋及其附屬物，並對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。而拆遷評估是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途和建築面積等因素，對其房地產市場價格進行評估。
拆遷房屋價格評估三大方法：成本法價格最低，市場法最靠譜。
1、市場比較法
就是根據被拆遷房屋的基本情況(主要包括房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等)，參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予被償。
2、成本法
根據估價對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
3、收益法
指房屋所有人擁有的房屋所有權，在現在和未來可能為其帶來的利益。
無論何種類型的評估，均要求對被拆遷房屋項目進行評細的實地勘察，依據所掌握的資料，分析擬定拆遷對象的特點，針對不同類型、不同用途、不同區位的房屋，分別選用相應的評4、估方法。
從某種意義上講，收益法測算出的價值傾向於最高買價，屬於理論價格;成本法測算出的價值傾向於最低賣價;市場比較法測算出的價值傾向於市場價格。
市場對土地的需求強度決定了土地價格的升幅，並與房屋本身的價格變化共同決定了房屋的市場價格，也決定了房屋的補償額度。影響房屋的評估價格有拆遷房屋的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括房屋的區位因素、實物因素和權益因素三類。(本文將只對拆遷房屋的自身因素進行分析)
由於土地位置的固定性，使土地的經濟意義具有區域性特徵。土地價格變動受不同用途以及道路通達度、基礎設施完善度和繁華度等因素影響，其價格的上漲幅度也不盡相同。
房屋拆遷評估方法多種多樣，在房屋評估過程中要採取正確的方法才能避免吃虧。