篇一:買房簽約小心合同「附件陷阱」
買房簽約小心合同「附件陷阱」
「墊首付」、「分期付」、「無理由退房」??這些促銷舉措即便簽在合同里,也不一定就能讓你高枕無憂
「墊首付」、「分期付」、「無條件退房」、「保值計劃」??新政下的南京樓市,開發商使出全身招數紛紛推出各種促銷活動,以期撥動觀望者麻木的神經,打破市場僵局。簽約時,開發商往往會在統一的購房合同之外追加一些「附加條款」對活動作出細緻的規定。
五花八門的促銷手段,對於購房者來說不僅僅是道計算題,更是道選擇題:附加條款和購房合同一樣,購房者不容置喙,簽還是不簽?這是個問題。
筆者近日搜集了目前集中常見的促銷方式,並連線專業的房產律師以及業內相關人士,請他們就其中容易出現的風險以及糾紛作深入淺出的解讀,提醒購房者在簽合同與附加條款時別忘了仔細斟酌,對合同約定的各項權利、義務以及違約責任等要一一衡量,以免產生不必要的糾紛。
分期首付,先甜後苦
-案例:
市民陳旭不久前收到江寧某樓盤的一條促銷簡訊,稱在售房源首付只要5萬即可。陳旭心動之下到售樓處詳詢,原來墊首付是指購房者只要先支付1成首付,其餘兩成由開發商墊付,餘款做按揭,年底前購房者再將兩成首付給開發商。
不過當他看到開發商附加的「借款合同」時卻嚇了一跳:違約條款中約定若購房者逾期不付清另外兩成首付,每天要支付應付款千分之五的違約金,超過30天每天再加收千分之五,若提出退房則前期交的1成首付予以沒收。「我算了一下,一套40萬的小戶型兩成首付是8萬,若逾期每天的違約金至少400元,萬一資金不到位退房,前面交的一成首付4萬元就打了水漂。」-解析:
「分期首付」看起來讓購房者不需支付太多的首付款就可「輕鬆」置業。不過,業內人士提醒,「低首付」跟「首付三成」是「背著抱著一樣沉」,沒什麼本質區別,而且未來還款壓力更大。
江蘇蘇源律師事務所資深律師王煒稱,「分期首付」涉及購房者、開發商、銀行三方的法律關係,產生三個合同關係,任何一個出現糾紛,都會產生一定的法律後果。比如,若《房屋買賣合同》出現糾紛,但並不影響購房者跟開發商簽的《借款合同》,購房者借開發商的錢還是得還,同時,購房者與銀行簽訂《按揭貸款合同》從按揭辦理完畢後就開始生效,一旦超過銀行規定時限不還,銀行將回收房產。「一定要從自身的財務情況出發,判斷自己是否有能力購房,別讓自己因為一時的誘惑陷入財務危機。」王煒提醒。
保值承諾,鏡花水月
-案例:
市民高俊去年購買了仙林某樓盤,當時開發商承諾購房者保留10%的總房款,等交房時,若其他同品質房源的價格低於簽約的價格,則免去這10%的總房款。但高俊在和開發商簽訂的附加「承諾書」中卻約定「房屋交付前一個月內,如同品質、同樓層、同戶型、同付款方式房源價格不低於本人購買房源,應將10%房款一次性以現金形式付給開發商,款清拿房。若未能在承諾時間內把剩餘房款補齊,開發商有權延期交付並追究違約責任。」
結果,近期交房時,高俊以周邊樓盤價格都在下調為由提出免除10%房款時,卻遭到開發商的拒絕,堅稱自己並未降價。
-解析:
王煒表示,目前南京施行的是「一房一價」政策,同一樓盤,不同組團、不同位置的樓棟都會產生不同的房價,因此該條款中「同品質房源」這個定義太過模糊,不但無法界定,反而還有利於開發商以此為由找藉口。「這種合同就是個銷售噱頭,可以稱為營銷陷阱。」
同樣,一些所謂的無條件退款其實是風險與利益同在。首先,交房與退房時間都是開發商定的,購房者從時間差上喪失了自由。其次,購房者付款多為銀行按揭,若還款期間退房,對銀行來講,購房者的抵押借款合同如何繼續履行或終止?相關的稅費、保險費的支出如何退還?若退房時,房屋已交付,裝修費、契稅等費用誰承擔?此外退房中,開發商審核或批准的時間主動權都在開發商,這就給「無理由退房」加上了個「有理由」的時間。
貸款風險,你來承擔
-案例:
李強最近購置了橋北的一套新房,簽訂購房合同時發現除了標準格式合同外,附加條款補充協議中增加了新的內容:「銀行要求提高首付比例的,購房者需在15天內補足餘款,否則即視為違約;購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的,購房者須在15天內轉為商業按揭,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約,開發商有權收回房產,並沒收5萬元定金。」面對強勢的霸王條款,李強無可奈何。
-解析:
王煒律師認為,在目前限購、限貸的形勢下,開發商為了規避風險,把由於第三方(即指定銀行)無法放貸導致的合同不能履行的責任,強加到了購房者的頭上,上海等地還有開發商將延期貸到款的業主集體告上法庭,要求支付違約金。
「這也提醒購房者在購房前要對自己的資信、貸款記錄等有個全面清楚的了解,最好先去樓盤合作銀行諮詢自己是否符合貸款條件,不要衝動之下先簽了購房合同和附加條款讓自己被動。」王煒提醒,要慎重簽訂合同條款,對於貸款政策變化對貸款購房的影響,要做相應的考量。
買房簽約小心合同「附件陷阱」
「墊首付」、「分期付」、「無理由退房」??這些促銷舉措即便簽在合同里,也不一定就能讓你高枕無憂
「墊首付」、「分期付」、「無條件退房」、「保值計劃」??新政下的南京樓市,開發商使出全身招數紛紛推出各種促銷活動,以期撥動觀望者麻木的神經,打破市場僵局。簽約時,開發商往往會在統一的購房合同之外追加一些「附加條款」對活動作出細緻的規定。
五花八門的促銷手段,對於購房者來說不僅僅是道計算題,更是道選擇題:附加條款和購房合同一樣,購房者不容置喙,簽還是不簽?這是個問題。
筆者近日搜集了目前集中常見的促銷方式,並連線專業的房產律師以及業內相關人士,請他們就其中容易出現的風險以及糾紛作深入淺出的解讀,提醒購房者在簽合同與附加條款時別忘了仔細斟酌,對合同約定的各項權利、義務以及違約責任等要一一衡量,以免產生不必要的糾紛。
分期首付,先甜後苦
-案例:
市民陳旭不久前收到江寧某樓盤的一條促銷簡訊,稱在售房源首付只要5萬即可。陳旭心動之下到售樓處詳詢,原來墊首付是指購房者只要先支付1成首付,其餘兩成由開發商墊付,餘款做按揭,年底前購房者再將兩成首付給開發商。
不過當他看到開發商附加的「借款合同」時卻嚇了一跳:違約條款中約定若購房者逾期不付清另外兩成首付,每天要支付應付款千分之五的違約金,超過30天每天再加收千分之五,若提出退房則前期交的1成首付予以沒收。「我算了一下,一套40萬的小戶型兩成首付是8萬,若逾期每天的違約金至少400元,萬一資金不到位退房,前面交的一成首付4萬元就打了水漂。」-解析:
「分期首付」看起來讓購房者不需支付太多的首付款就可「輕鬆」置業。不過,業內人士提醒,「低首付」跟「首付三成」是「背著抱著一樣沉」,沒什麼本質區別,而且未來還款壓力更大。
江蘇蘇源律師事務所資深律師王煒稱,「分期首付」涉及購房者、開發商、銀行三方的法律關係,產生三個合同關係,任何一個出現糾紛,都會產生一定的法律後果。比如,若《房屋買賣合同》出現糾紛,但並不影響購房者跟開發商簽的《借款合同》,購房者借開發商的錢還是得還,同時,購房者與銀行簽訂《按揭貸款合同》從按揭辦理完畢後就開始生效,一旦超過銀行規定時限不還,銀行將回收房產。「一定要從自身的財務情況出發,判斷自己是否有能力購房,別讓自己因為一時的誘惑陷入財務危機。」王煒提醒。
保值承諾,鏡花水月
-案例:
市民高俊去年購買了仙林某樓盤,當時開發商承諾購房者保留10%的總房款,等交房時,若其他同品質房源的價格低於簽約的價格,則免去這10%的總房款。但高俊在和開發商簽訂的附加「承諾書」中卻約定「房屋交付前一個月內,如同品質、同樓層、同戶型、同付款方式房源價格不低於本人購買房源,應將10%房款一次性以現金形式付給開發商,款清拿房。若未能在承諾時間內把剩餘房款補齊,開發商有權延期交付並追究違約責任。」
結果,近期交房時,高俊以周邊樓盤價格都在下調為由提出免除10%房款時,卻遭到開發商的拒絕,堅稱自己並未降價。
-解析:
王煒表示,目前南京施行的是「一房一價」政策,同一樓盤,不同組團、不同位置的樓棟都會產生不同的房價,因此該條款中「同品質房源」這個定義太過模糊,不但無法界定,反而還有利於開發商以此為由找藉口。「這種合同就是個銷售噱頭,可以稱為營銷陷阱。」
同樣,一些所謂的無條件退款其實是風險與利益同在。首先,交房與退房時間都是開發商定的,購房者從時間差上喪失了自由。其次,購房者付款多為銀行按揭,若還款期間退房,對銀行來講,購房者的抵押借款合同如何繼續履行或終止?相關的稅費、保險費的支出如何退還?若退房時,房屋已交付,裝修費、契稅等費用誰承擔?此外退房中,開發商審核或批准的時間主動權都在開發商,這就給「無理由退房」加上了個「有理由」的時間。
貸款風險,你來承擔
-案例:
李強最近購置了橋北的一套新房,簽訂購房合同時發現除了標準格式合同外,附加條款補充協議中增加了新的內容:「銀行要求提高首付比例的,購房者需在15天內補足餘款,否則即視為違約;購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的,購房者須在15天內轉為商業按揭,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約,開發商有權收回房產,並沒收5萬元定金。」面對強勢的霸王條款,李強無可奈何。
-解析:
王煒律師認為,在目前限購、限貸的形勢下,開發商為了規避風險,把由於第三方(即指定銀行)無法放貸導致的合同不能履行的責任,強加到了購房者的頭上,上海等地還有開發商將延期貸到款的業主集體告上法庭,要求支付違約金。
「這也提醒購房者在購房前要對自己的資信、貸款記錄等有個全面清楚的了解,最好先去樓盤合作銀行諮詢自己是否符合貸款條件,不要衝動之下先簽了購房合同和附加條款讓自己被動。」王煒提醒,要慎重簽訂合同條款,對於貸款政策變化對貸款購房的影響,要做相應的考量。
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