物業轄區給排水設備設施維修保養操作規範

物業轄區給排水設備設施維修保養操作規範
1、目的:規範給排水設備設施保養工作,確保給排水設備設施各項性能完好。
2、適用範圍:適用於物業管理公司轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。
3、職責:
1)工程部經理負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》並檢查該計劃的執行情況。
2)工程部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》並組織,監督該計劃的實施。
3.)班長/管理員具體負責實施給排水設備設施的維修保養。
4)客服部負責向有關用戶通知停水的情況
4、程序要點:
1)給排水設備設施維修保養年度計劃的制定
①每年的冬季供暖之前,工程部主管組織班長/管理員一起研究,制定給排水設備設施維修保養年度計劃並上報公司審批。
②制定給排水設備設施維修保養年度計劃的原則:A.給排水設備設施使用的頻度;
B.給排水設備設施運行狀況(故障隱患);
C.合理的時間(避開節假日,特殊活動日等)。
③給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容:A.維修保養項目及內容;
B.備品,備件計劃;
C.具體實施維修保養的時間;
D.預計費用。
2)水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時,應按、給排水設備設施維修保養年度計劃、進行。
小區內主供水管(DN100以上加壓管)爆裂,主供水管上閘閥拆換,以及控制櫃內變頻器,PC中央處理器的維修保養由外施工單位完成,其餘維修保養由水泵房管理員負責。
3.)水泵機組維修保養
①水泵房管理員每年的春季供暖後、冬季供暖前對小區內所有水泵機組進行一次清潔,保養。
A.電動機維修保養:a.用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上,否則應烘乾處理或修復;
b.檢查電動機軸承有無阻滯或異響,如有則應更換同型號規格軸承;
c.檢查電動機風葉有無碰殼現象,如有則應修整處理;
d.清潔電動機外殼;
e.檢查電動機是否脫漆嚴重,如有脫漆嚴重則應徹底剷除脫落層油漆後重新油漆。
B.水泵維修保養:a.檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現象,則應加註潤滑油;
如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規格軸承;
b.轉動水泵軸,如果有卡住,碰撞現象,則應拆換同規格水泵葉輪;
如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸;
c.檢查壓盤根處是否漏水成線,如果則應加壓盤根;
d.清潔水泵外表;
e.如水泵脫漆或鏽蝕嚴重,則應徹底剷除脫落層油漆,重新刷上油漆。
f.檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞應更換。
g.檢查水泵機組螺栓是否緊固,如鬆弛則應擰緊。
h.控制櫃維修保養。
水泵房管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制櫃進行一次清潔,保養。
(參照配電設備設施維修保養操作規範進行)C.遠傳壓力表維修保養:a.檢查表內是否有積水,如有則應乾燥處理;
b.檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;
c.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
D.閘閥、止回閥、浮球閥、液拉控制器維修保養閘閥維修保養:a.檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;
b.檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻繩;
c.對閘閥閥杆加黃油潤滑;
d.對鏽蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底剷除底漆後重新油漆。
e.止回閥維修保養:f.檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;
g.檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規格彈簧;
h.檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴重則應處理後重新油漆。
i.浮球閥維修保養:j.檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;
k.檢查浮球閥連杆是否彎曲,如彎曲則應校直;
l.檢查浮球連杆插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應更換。
m.液位控制器維修保養:n.檢查密封圈,密封膠墊是否損壞,如損壞責應更換;
o.清除壓力室內污物,疏通控制水道;
p.檢查控制杆兩端螺母是否緊固,如鬆弛則應擰緊;
q.緊固所有螺母。
E.潛水泵或排污泵維修保養a.用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否達到0.25MΩ以上,如未達到則拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘乾處理。
b.檢查密封圈是否老化,如已老化則應更換。
c.檢查軸承磨損情況,如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象,則應更換同型號規格的軸承。
d.清潔潛水泵,排污泵外殼,鏽蝕嚴重則在表面處理後重新油漆一遍。
e.檢查潛水泵,排污泵上所連接的軟管是否牢固,如鬆弛責應緊固。
擰緊潛水泵,排污泵上的螺母。
F.明裝給排水管維修保養(每年秋季進行一次)a.檢查支持托架是否牢固,如不牢固則應加強。
b.檢查流向標識是否鮮明醒目,否則應整改。
c.檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
d.檢查各連接處是否有漏水現象,如漏水則應處理(更換膠墊)。
4)每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則工程部主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批准後方可延時。
5)對於計劃中未列出的維修保養工作,應由工程部主管儘快補充至計劃中;
對於突發性的設備設施故障,先經工程部主管口頭批准後,可以先組織解決而後上報公司。
6)水泵房管理員應將上述維修保養工作清晰,完整,規範地記錄在維修保養記錄表內,並於每次維修保養後的三天之內由班長整理成冊後交工程部存檔,保存期為長期。
7)停水管理。
給水設備設施因維修保養等原因需要停水時,應由工程部主管填寫停水申請,經工程部經理批准後通知客服部,由客服提前24小時通知有關用戶。
如因特殊情況突然停水,應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
5、將工作相關內容、資料進行記錄並整理歸檔。