【摘要】 我國房地產市場 發展 的宏觀背景包括當前的次貸危機影響、國家宏觀 經濟 形式以及自身的市場化進程。在這種背景下，房地產市場呈現出梯級差異、供求矛盾、商品性與保障性碰撞的特點，未來發展形勢不容樂觀，重振房地產市場活力尚需時日。隨著保障性住房的加大建設，市場中商品房的累積現象將可能加重。
【關鍵詞】 房地產市場 保障性住房 未來發展
隨著我國房地產市場的發展，不斷湧現出一系列的市場熱點問題，如房價持續上漲、宏觀調控、中低收入者住房等，這些問題的出現讓我們開始懷疑房地產市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產市場。房地產行業是國民經濟的一個重要組成部分，它的發展必然是國民經濟發展的有力反映。在當前全球經濟遭受次貸危機的背景下，對我國房地產市場所呈現出來的發展特點進行深入的分析，有助於更真切地觀察房地產市場內在的運行 規律 ，以便對其未來發展趨勢作出判斷。
一、 中國 房地產市場的宏觀背景
1、次貸危機的蔓延
2007年以來，美國發生的次貸危機表明，房地產業的泡沫一旦破滅，其影響和後果並不止於房地產業本身，房地產業與其他市場尤其是資本市場聯繫得越緊密，泡沫破裂後所波及的範圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發展。在住房市場降溫後，房價下跌和利率上升使很多借款人無法按期償還借款，很多 金融 機構遭遇財務困難甚至破產。至今，次貸危機的影響已經從金融資本市場向全球的實體經濟市場蔓延。
2、我國宏觀經濟發展趨勢
從全球經濟的角度來看，中國被公認為是快速發展的亞洲新興國家之一，對全球經濟的穩定和繁榮起著越來越重要的作用。據國家統計局公布的報告顯示，2003—2006年，中國經濟年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。中國GDP居世界的位次亦由2002年的第六位上升到2006年的第四位。隨著中國綜合國力的大大增強，中國經濟正成為世界經濟增長的重要驅動力之一。雖然在2008年中國遭受了地震等 自然 災害以及其他突發事件，經濟增長的發展速度會低於前幾年，但是總體經濟的發展態勢依然良好。
3、房地產業的市場化進程
我國房地產業發展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務院文件及國家法規、 法律 規定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應、金融監管到二級市場的運作，越來越貼近市場發展的實際需求。「十一五」期間，房地產業將迎來巨大的變化，伴隨著財稅改革、市場完善、區域協調發展，房地產的利益分配機制、競爭格局、區域分配格局將會面臨改變，房地產行業將變得更規範、市場化程度會更高。
二、我國房地產市場的問題分析
1、區域差異：區域發展不平衡導致的房地產市場顯著的垂直梯級差異
我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由於 歷史 、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，也表現在城鄉之間、大中小城市之間存在著的巨大經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產市場是依託於國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的興衰與走向。
隨著我國區域發展政策的調整以及新 農村 建設政策的出台，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極採取財稅、金融、產業、 教育 等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
2、供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重
目前，我國正處於城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對於城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯後的，這一方面是由於長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯後性所決定的。供給和需求的關係分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。
2003—2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。
進入2008年以後，一些城市房地產市場出現了滯脹現象，價格維持高位但銷量劇減。房地產價格在過去幾年內的大幅度上漲，導致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現當前的供給大於需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。
3、商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展的一大問題
在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出台的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設部發布的最新統計數字顯示，我國城鎮人均住宅建築面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮居民住房自有率達到83％。但同時，全國城鎮人均住房建築面積低於10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數的7％。
住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要採取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。
三、房地產市場的未來發展判斷
1、刺激內需與減稅政策博弈「下滑」，重振房地產市場的活力尚需時日
自2007年底以來，我國一些城市的房地產市場出現了「滯脹」乃至「下滑」的態勢。根據國家統計局公布的數據，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數小於100.0的城市共37個，等於100.0的有11個，大於100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經濟的穩定發展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內需的措施，加上之前財政部出台的對房地產交易環節的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產市場的一種拯救。但是房地產市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內很難有很大轉變，當前的交易一般是前面幾個月洽談的結果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定後面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產市場的再現還需要一定的時日。
【關鍵詞】 房地產市場 保障性住房 未來發展
隨著我國房地產市場的發展，不斷湧現出一系列的市場熱點問題，如房價持續上漲、宏觀調控、中低收入者住房等，這些問題的出現讓我們開始懷疑房地產市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產市場。房地產行業是國民經濟的一個重要組成部分，它的發展必然是國民經濟發展的有力反映。在當前全球經濟遭受次貸危機的背景下，對我國房地產市場所呈現出來的發展特點進行深入的分析，有助於更真切地觀察房地產市場內在的運行 規律 ，以便對其未來發展趨勢作出判斷。
一、 中國 房地產市場的宏觀背景
1、次貸危機的蔓延
2007年以來，美國發生的次貸危機表明，房地產業的泡沫一旦破滅，其影響和後果並不止於房地產業本身，房地產業與其他市場尤其是資本市場聯繫得越緊密，泡沫破裂後所波及的範圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發展。在住房市場降溫後，房價下跌和利率上升使很多借款人無法按期償還借款，很多 金融 機構遭遇財務困難甚至破產。至今，次貸危機的影響已經從金融資本市場向全球的實體經濟市場蔓延。
2、我國宏觀經濟發展趨勢
從全球經濟的角度來看，中國被公認為是快速發展的亞洲新興國家之一，對全球經濟的穩定和繁榮起著越來越重要的作用。據國家統計局公布的報告顯示，2003—2006年，中國經濟年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。中國GDP居世界的位次亦由2002年的第六位上升到2006年的第四位。隨著中國綜合國力的大大增強，中國經濟正成為世界經濟增長的重要驅動力之一。雖然在2008年中國遭受了地震等 自然 災害以及其他突發事件，經濟增長的發展速度會低於前幾年，但是總體經濟的發展態勢依然良好。
3、房地產業的市場化進程
我國房地產業發展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務院文件及國家法規、 法律 規定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應、金融監管到二級市場的運作，越來越貼近市場發展的實際需求。「十一五」期間，房地產業將迎來巨大的變化，伴隨著財稅改革、市場完善、區域協調發展，房地產的利益分配機制、競爭格局、區域分配格局將會面臨改變，房地產行業將變得更規範、市場化程度會更高。
二、我國房地產市場的問題分析
1、區域差異：區域發展不平衡導致的房地產市場顯著的垂直梯級差異
我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由於 歷史 、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，也表現在城鄉之間、大中小城市之間存在著的巨大經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產市場是依託於國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的興衰與走向。
隨著我國區域發展政策的調整以及新 農村 建設政策的出台，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極採取財稅、金融、產業、 教育 等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
2、供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重
目前，我國正處於城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對於城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯後的，這一方面是由於長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯後性所決定的。供給和需求的關係分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。
2003—2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。
進入2008年以後，一些城市房地產市場出現了滯脹現象，價格維持高位但銷量劇減。房地產價格在過去幾年內的大幅度上漲，導致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現當前的供給大於需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。
3、商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展的一大問題
在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出台的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設部發布的最新統計數字顯示，我國城鎮人均住宅建築面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮居民住房自有率達到83％。但同時，全國城鎮人均住房建築面積低於10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數的7％。
住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要採取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。
三、房地產市場的未來發展判斷
1、刺激內需與減稅政策博弈「下滑」，重振房地產市場的活力尚需時日
自2007年底以來，我國一些城市的房地產市場出現了「滯脹」乃至「下滑」的態勢。根據國家統計局公布的數據，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數小於100.0的城市共37個，等於100.0的有11個，大於100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經濟的穩定發展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內需的措施，加上之前財政部出台的對房地產交易環節的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產市場的一種拯救。但是房地產市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內很難有很大轉變，當前的交易一般是前面幾個月洽談的結果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定後面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產市場的再現還需要一定的時日。
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