摘要:住房問題關係國計民生,運用 文獻 資料法和政策分析法對小產權房的概念以及產生的原因進行分析,揭示小產權房的種種弊端,提出分別對待分類處理,改革集體土地所有權,加大住房改革力度等幾種途徑來解決小產權房的問題。
關鍵詞:小產權房弊端;房價收入比;解決途徑
Abstract:Housing concerns people′s livelihood. The paper analyzes concept and cause of small property housing using policy and literature analysis, reveals a variety of defects of small property housing, and puts forward solutions by classifying, reforming collective land ownership and increasing efforts of housing reform, etc.
Key words:defects of small property housing;house price income ratio; solution
房地產業是我國國民 經濟 的支柱性產業,聯繫千家萬戶,關係國計民生。住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益,當前房地產業以及住房問題已成為人們生活中的一件大事,引起全社會的廣泛關注,其中一個比較突出的問題就是飛速高漲的房價與國內人民群眾可承受能力之間的矛盾。由於大部分居民沒有經濟能力承受如此之高的房價,小產權房的出現滿足了人們的住房需求。但是,小產權房存在著嚴重違法性和巨大的風險,並且其弊端正日益顯現。目前,小產權房已從幕後走到前台,嚴重干擾了我國正常的房地產市場秩序,到了非解決不可的地步。
一、小產權房的概念及產生原因
所謂「小產權房」,是指建設在 農村 集體土地上的商品性住宅,未經規劃、未繳納土地出讓金等費用,向本集體經濟組織之外的居民銷售的房屋。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設,因其用地性質,其產權證不是由國家建設部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,並不構成真正 法律 意義上的產權。簡而言之,小產權房占用的是農村集體土地,按照我國現行法律,這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地,土地使用權不能出讓、轉讓或者出租用於非農業建設,它沒有產權,更沒有國家土地使用證和預售許可證。因此,所謂小產權,實質就是沒有產權。
我國現行法律法規明確規定,農村集體土地只能用於農業生產或農民宅基地,不得用於非農業建設。因此,小產權房並不具有真正的產權,無法受法律保護。正如一切事物不會無緣無故的產生一樣,小產權房的出現有著深刻的社會經濟背景。眾所周知,自1998年我國開始實行住房貨幣化改革,宣告以往的住房實物分配製度終結。住房便成為居民生活的一項重要支出,這也成就了國內房地產市場的一片繁榮景象。但是,隨著國內房價一路高歌猛進以及國家又接連提高住房貸款利率,貸款買房一族是苦不堪言,成了名副其實的「房奴」,住房成為壓在人們頭上的新「三座大山」之一。同時,居民收入的增長速度遠遠沒有趕上房價的上漲速度。雖然國家出台了一系列調控房價的政策措施,但都未達到預期的目的。
2006年我國的平均住房痛苦指數高達3.3,世界各已開發國家,如美、英、法、墨西哥、甚至日本,其全體國民的平均住房痛苦指數均小於1,個別國家的首都除外,但均小於3。可見,我國的住房痛苦指數居世界前列。另外,據聯合國人居中心調查,房價收入比在2:1到3:1之間,屬於一個合理範圍。但目前我國許多房地產熱點城市,房價收入比早已超過12:1。這說明,房價已遠遠超過了工薪階層的支付能力和承受能力,而小產權房的出現,滿足了人們的對低價住房的需求。雖然人們對小產權房心存疑慮,但是高漲的房價進一步助推大批購房者進入小產權房的交易市場。
二、小產權房的弊端
1.我國目前的法律法規禁止在集體所有的土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售,所以購買的小產權房沒有產權證,一旦國家徵用土地,沒有權屬證明保護購房者的權益,無法獲得法律保護,也不能進行自由交易。
2.由於小產權房沒有國家建設部門頒發的產權證,其不能上市交易,更無法辦理繼承和抵押,這就為小產權房以後的處理埋下隱患。小產權房屬違章建築,隨時面臨拆除的尷尬境地。
3.小產權房違反了國家相關政策,干擾了國家法律法規的正常運作。與其說小產權房是對現行法律法規的突破,不如說是一種「倒逼」現象,小產權房使得國家的相關法律法規在社會經濟運行中無法正常發揮作用。
4.小產權房造成業主與當地村民因為社會財富等不同,易產生不安定因素,從而引發新的社會矛盾。2007年北京市第二中級人民法院就審理了一起由業主和當地村民引發的小產權房官司即是明證[1]。
5.小產權房擾亂了房地產秩序,使得一些不法房地產開發商通過非法途徑拿地,從而非法牟利,干擾了國家正常的房地產秩序。同時,小產權房問題已成為我國土地管理中的一個比較突出的問題,其導致新增建設用地總量失控,影響國家的糧食安全和宏觀調控。小產權房對耕地資源的保護和持續利用是一個嚴峻的考驗,容易造成國家對土地資源管理的失控。如果耕地面積再減少1.5%,國內糧食將不能自給自足, 中國 將在糧食問題上處於受制於人的危險境地。
關鍵詞:小產權房弊端;房價收入比;解決途徑
Abstract:Housing concerns people′s livelihood. The paper analyzes concept and cause of small property housing using policy and literature analysis, reveals a variety of defects of small property housing, and puts forward solutions by classifying, reforming collective land ownership and increasing efforts of housing reform, etc.
Key words:defects of small property housing;house price income ratio; solution
房地產業是我國國民 經濟 的支柱性產業,聯繫千家萬戶,關係國計民生。住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益,當前房地產業以及住房問題已成為人們生活中的一件大事,引起全社會的廣泛關注,其中一個比較突出的問題就是飛速高漲的房價與國內人民群眾可承受能力之間的矛盾。由於大部分居民沒有經濟能力承受如此之高的房價,小產權房的出現滿足了人們的住房需求。但是,小產權房存在著嚴重違法性和巨大的風險,並且其弊端正日益顯現。目前,小產權房已從幕後走到前台,嚴重干擾了我國正常的房地產市場秩序,到了非解決不可的地步。
一、小產權房的概念及產生原因
所謂「小產權房」,是指建設在 農村 集體土地上的商品性住宅,未經規劃、未繳納土地出讓金等費用,向本集體經濟組織之外的居民銷售的房屋。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設,因其用地性質,其產權證不是由國家建設部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,並不構成真正 法律 意義上的產權。簡而言之,小產權房占用的是農村集體土地,按照我國現行法律,這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地,土地使用權不能出讓、轉讓或者出租用於非農業建設,它沒有產權,更沒有國家土地使用證和預售許可證。因此,所謂小產權,實質就是沒有產權。
我國現行法律法規明確規定,農村集體土地只能用於農業生產或農民宅基地,不得用於非農業建設。因此,小產權房並不具有真正的產權,無法受法律保護。正如一切事物不會無緣無故的產生一樣,小產權房的出現有著深刻的社會經濟背景。眾所周知,自1998年我國開始實行住房貨幣化改革,宣告以往的住房實物分配製度終結。住房便成為居民生活的一項重要支出,這也成就了國內房地產市場的一片繁榮景象。但是,隨著國內房價一路高歌猛進以及國家又接連提高住房貸款利率,貸款買房一族是苦不堪言,成了名副其實的「房奴」,住房成為壓在人們頭上的新「三座大山」之一。同時,居民收入的增長速度遠遠沒有趕上房價的上漲速度。雖然國家出台了一系列調控房價的政策措施,但都未達到預期的目的。
2006年我國的平均住房痛苦指數高達3.3,世界各已開發國家,如美、英、法、墨西哥、甚至日本,其全體國民的平均住房痛苦指數均小於1,個別國家的首都除外,但均小於3。可見,我國的住房痛苦指數居世界前列。另外,據聯合國人居中心調查,房價收入比在2:1到3:1之間,屬於一個合理範圍。但目前我國許多房地產熱點城市,房價收入比早已超過12:1。這說明,房價已遠遠超過了工薪階層的支付能力和承受能力,而小產權房的出現,滿足了人們的對低價住房的需求。雖然人們對小產權房心存疑慮,但是高漲的房價進一步助推大批購房者進入小產權房的交易市場。
二、小產權房的弊端
1.我國目前的法律法規禁止在集體所有的土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售,所以購買的小產權房沒有產權證,一旦國家徵用土地,沒有權屬證明保護購房者的權益,無法獲得法律保護,也不能進行自由交易。
2.由於小產權房沒有國家建設部門頒發的產權證,其不能上市交易,更無法辦理繼承和抵押,這就為小產權房以後的處理埋下隱患。小產權房屬違章建築,隨時面臨拆除的尷尬境地。
3.小產權房違反了國家相關政策,干擾了國家法律法規的正常運作。與其說小產權房是對現行法律法規的突破,不如說是一種「倒逼」現象,小產權房使得國家的相關法律法規在社會經濟運行中無法正常發揮作用。
4.小產權房造成業主與當地村民因為社會財富等不同,易產生不安定因素,從而引發新的社會矛盾。2007年北京市第二中級人民法院就審理了一起由業主和當地村民引發的小產權房官司即是明證[1]。
5.小產權房擾亂了房地產秩序,使得一些不法房地產開發商通過非法途徑拿地,從而非法牟利,干擾了國家正常的房地產秩序。同時,小產權房問題已成為我國土地管理中的一個比較突出的問題,其導致新增建設用地總量失控,影響國家的糧食安全和宏觀調控。小產權房對耕地資源的保護和持續利用是一個嚴峻的考驗,容易造成國家對土地資源管理的失控。如果耕地面積再減少1.5%,國內糧食將不能自給自足, 中國 將在糧食問題上處於受制於人的危險境地。
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