提出問題：司法實務對離婚案件遇到的財產分割問題一直倍受關注，當事人之間爭議大，處理有一定難度，尤其對房屋的析產分割，對此根據具體案例進行論證和探討，僅供參考。
關鍵詞：離婚析產分割
婚姻關係破裂後往往往遇到的一個重要問題就是共同財產的如何分割，破解這一難題，既要看現行法律規定，又要掌握目前司法實務。
司法實務中對婚姻財產分割按照先析產後分割的程序處理，析產主要解決的是如何劃分婚後共同財產與婚前個人財產，現行婚姻法對夫妻財產規定有「婚後共同財產制」、「夫妻約定財產制」、「特有財產制」三種；婚姻法規定以婚後共同財產制為原則，以夫妻約定財產制和特有財產制為補充。如爭議的財產取得時間及來源在婚後，則原則上按夫妻共同財產對待，這是一項法定原則，但是如果夫妻雙方對財產所有權立有書面約定，就要依照約定的財產權屬進行分割，除此以外，還有一項特有財產制，指的是夫妻雙方能夠證明某些財產雖然取得時間及來源在婚姻關係存續期間，但主張權利的一方能證明取得此項財產系婚前個人財產的轉化或婚姻關係存續期內的個人積蓄，此項財產就屬於個人特有保留財產，析產清楚了，分割問題就迎刃而解了。
一、公房售後權屬分析：
張先生同李女士與2000年結婚，婚後第二年張先生將原單位進行房改，張先生以成本價購得承租的公房，2007年雙方感情出現破裂，李女士提出離婚，同時要求對住房按夫妻共同財產進行分割，張先生稱此房是個人財產，雙方發生爭執，訴至法院，張先生稱現住房屋的其演化過程是：1988年由單位分給得一處職工宿舍，1994年單位給調換成現在的住房，1999年以前採取低租金承租方式承租居住，1999年張先生所在的單位依照國家房改房政策出售，張先生用婚前個人積蓄交付了房款。1997年3月28雙方結婚，自結婚到購房，婚姻時間很短，而且在1998年3月女方查出病，李女士的單位的效蓋不好，每月只發放200元生活費，李女士沒有其他收入，一直到2003年分居，據此說明李女士對購房沒有任何投入。購房款是張先生婚前的積蓄。張先生證明的購房款來源是在1996年張先生借給一家企業97750元，1999年還款70000元作為交付房款來源。那麼此房該如何析產，是個人財產還是共同財產，產生的主要問題在於財產取得時間和來源在婚姻關係存續期間，張先生提出了購房款系婚前個人積蓄，能否證明房產屬於個人財產，婚姻法司法解釋對此類問題沒有明確規定，只規定以共同財產購買的房產屬於共同財產，根據婚姻法對夫妻財產制的規定，一方婚前承租婚後用個人財產購買的房改房應當認定為個人財產。
房改房是根據職工的職務、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國家多年實行低工資制後的福利性補償，按成本價售房給職工等於將多年積累的工資差額一次性地補發給職工，因此，對購房前結婚不久的人來說，此房實際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財產，如果另一方對購得的房改房僅憑交款時間在婚姻關係存續期間即主張是夫妻共同財產，是不公平的。
婚後購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財產購買和以個人財產購買兩種情況，對此應當區別情況予以處理：對婚前由一方承租的公有房屋婚後以個人財產購買的，房屋權屬處理意見表現為公民取得房屋居住權是基於與國家、單位之間的房屋租賃關係，是一種債權債務關係，其對承租的房屋只享有占有使用的權利，對婚後以個人財產購買的婚前承租房屋是否應當認定屬於共同財產法律上沒有規定，實踐中也不能簡單作出一個明確的結論，司法實務中對婚後以個人財產購買由一方婚前承租房屋的權屬認定和處理須非常謹慎，如果產權登記在個人名下、系婚後個人財產購買的，應屬於個人財產。
最高人民法院關於民事審判實務問答指導意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有？答覆稱：我國城鎮居民按照國務院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據房改政策職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，公有住房出售的有關規定，確定房改房權屬即夫妻共有財產還是個人財產是分割的前提，對夫妻婚後以共同財產或個人財產購買婚前由一方承租的房改房，並將房屋權屬證書登記在一方名下的房屋權屬的確定：對婚前由一方承租婚後以個人財產購買的房改房的權屬由於情況複雜，政策性強，婚姻法及現行司法解釋未對此問題作出規定，有待進一步研究探討，人民法院在認定和處理上應當謹慎，因案而異。房屋權屬證書記載的權利主體為個人，購房人以婚前個人財產購買或雙方明確約定為個人的，屬於個人所有。
這裡還存在一個問題，房改房按成本價出售時，享受夫妻雙方的工齡優惠是否按共同財產對待，對此，最高人民法院司法解釋意見［（2000）法民字第4號］：關於在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠後所購公房是否屬於夫妻共同財產的函的復函：用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買公有住房時享受的配偶的工齡優惠只是屬於一種政策性補貼，而非財產或財產權益，應予查明購房款是夫妻雙方的共同財產積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。如果購房款是個人積蓄，應當認定所購房屋是個人財產。《婚姻法司法解釋(二)》第19條規定：由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。這裡需要特別指出的是，售後公房的產權在婚前購買還是在婚後購買，是婚後個人積蓄購買還是共同財產購買，是有本質區別的。對於共同房產分割呢？根據《婚姻法解釋（二）》的規定，主要由以下幾種分割辦法：雙方競價取得。雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當準許；一方取得所有權，另一方給對方相應的經濟補償。即一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；拍賣房屋雙方分割方價款。即雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。此外，在實際處理中，由於一些城市如上海、北京等，公房使用權可以通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權價值也顯得不公平。根據一些省、直轄市司法實踐的做法，可區分情形處理：一方婚前承租的公房是基於福利政策分配取得，婚後以共同財產購買為產權的，由於在婚姻關係存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的價值單獨歸屬問題；如果這種實物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則仍然要根據具體情況予以公平處理。對於婚前由夫或妻一方父母承租、婚後又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理，如果父母明確贈與給自己一方子女的，則要做為個人財產對待。一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚後又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩餘部分價值按共同財產分割。
二、商品房權屬分析及處理：
一方婚前付清了全部房款，並取得房產證的，就是婚前財產，婚前財產屬於夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前付了全部房款，婚後取得房產證的這和第一種情況本質上是相同的，唯一的不同就是房產證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產，屬於一方所有的財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚後夫妻共同清償貸款夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，產權證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規定，此種情況下的房屋歸屬分為以下幾種情況：夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋並按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬於個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩餘未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該房屋就是個人財產，另一方無權分割。對於產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩餘未還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬於配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。對於產證登記在一方名下，配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據證明其婚前是基於雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對於存在當事人出資數額比例懸殊，且婚後確未共同生活或婚姻關係存續期間較短等情形的，也應一併考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不是平分房屋。雙方婚後出資（包括貸款）取得房屋產權的這種情況下是夫妻共同財產，分割時應注意：不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，王女士與劉先生2001年結為夫妻，2003年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產證上只寫了劉先生一人的名字。到了2005年，二人關係逐步惡化，準備協議離婚。此時，該房屋的價值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割？此時夫妻可以分的部分就是，120萬元的現值減去30萬元貸款後的90萬元，每人可分得45萬元。如果劉先生要房子，應補償王女士45萬元，由劉先生單獨償還剩餘的本金及利息。
實踐中，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是採取如下措施：根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，後根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割；根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴。
三、尚未取得房產證的房屋財產分割：
根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（二）的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證後，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產的產權證還沒有發放，人民法院要麼告之當事人申請中止審理，待產權證發放下來再作處理；要麼先判使用權歸屬，而後產證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。
四、婚前買房婚後漲價的析產處理：
目前因購房當時出資不多，房屋原值不大，但隨著市場化進展，房屋增值副度大，對增值部分往往有的認為購房是投資行為，因此對投資款的增值應當均分，而有的認為根據房產權屬劃分，屬於那一方的產權，增值部分就隨房主所有，對此該如何處理？答案應當是根據民法規定不動產房屋的增值系孳息與主物關係，依照息隨主的物權原則，房權如果認定為個人財產，則由此帶來的增值不能劃歸非產權人，《婚姻法》第17條、第18條、第19條對夫妻財產制的規定採用法定財產制和約定財產制之外，以夫妻特有財產製作為補充，夫妻特有財產也稱夫妻保留財產，特有財產是依照法律規定各自保留一定範圍的個人財產，並對財產進行管理、使用、收益、處分。照此規定，對個人財產購買的涉案房屋享受特有保留財產權。據此，以個人積蓄購買的房產屬於個人所有。如果購房款中有共同貸款份額，則可按比例確定分割。最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第十九條規定：」婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關條的延續而轉化為夫妻共同財產。從法律關係上說，房屋增值問題是物權範疇，房屋增值只是期望可能得到的收益，在房屋轉讓前並不能得到確認。雙方當事人共同償還購房貸款是債權法律關係，離婚時只應對共同已償還的貸款對價部分進行分割，房屋增值是純自然的原因，與共同還貸無關，非產權人無權要求分享房屋潛在的增值或無權對一方特有財產的增值部分享有權利。
五、農村房屋的分割：
我國對農村房地產權和城市房地產權實行二元制的管理體制，農村房屋所占用的土地所有權的主體是農村集體經濟組織，農民對其房屋下的土地只享有土地使用權，國家對農村房屋至今未能建立起房權登記制度，農村夫妻共同共有的房地產權的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法。對一方婚前建起的房屋，結婚後夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方沒有相反的約定，這樣的房屋由於是一方婚前所得，屬於婚前財產，只能判給婚前所屬的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務是夫妻結婚後用婚後共同財產償還的，這樣的房屋由於是一方婚前所得不是婚後共同所得，因而不能視為夫妻共同財產，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務用了婚後共同財產返還，因此，得到房子的一方應當補償房價的一半給另一方（如果是建房的部分債務由婚後共同財產償還的，那麼得到房子的一方應當給另一方相應的補償）。雙方結婚登記之後，一方家庭為子女結婚居住而建造的房屋，在婚後由夫妻雙方共同居住的，按照《婚姻法解釋（二）》的規定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產，分割時如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。婚前男女雙方的家庭共同出資建造的，房屋屬於夫妻共同所有。即夫妻雙方結婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結婚後共同居住使用，而男女雙方結婚後，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產，屬於夫妻共有房屋，離婚分割時，一般是對等分割。婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚後沒有明確給夫妻雙方的，男女雙方結婚後與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產的，婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚後沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產屬於一方及其他家庭成員的共同房產，不能作為夫妻共有財產予以分割。婚姻關係存續期間，家庭建造或購買並供全體家庭成員共同居住使用的，結婚後，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應當認定其中有夫妻財產的相應份額，對屬於夫妻財產的部分可以進行分割，通常的做法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。
六、公房承租權的分割：
公房是指當事人只享有使用權或者說承租權而沒有所有權的房屋，它是在特定的歷史條件下出現的一種產物。隨著這些年房改的實施，從數量上看已經少了，但是由於種種原因，還是有相當數量的此類房屋還沒有房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，不可避免地涉及到這類公房權益的分割。由於公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。該司法解釋認為，九種情況中夫妻雙方均有權承租：婚前由一方承租的公房，婚姻關係存續5年以上的；婚前一方承租的本單位公房，離婚時雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚後夫妻雙方共同償還借款的；婚後一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚後因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位後，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，婚後合併調換房屋的；其他應當認定為夫妻均可承租的情形。但自從2001年新修訂的《婚姻法》實施後，最高人民法院下發了關於適用《婚姻法》的司法解釋，對於婚前財產婚後轉化進行了廢除，因此，最高人民法院原《最高人民法院關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相牴觸，應當歸於無效。根據現行法律和司法解釋的精神，可以結婚的時間為節點將以上情況分為三類，一是一方婚前取得承租權的，離婚時如何分割；二是雙方婚前取得承租權婚後合併調換房屋的，離婚是如何分割；三是婚後一方或雙方取得承租權的，離婚時如何分割。對於上述雙方均有權承租公房的，權利人雖然只有使用權而無所有權，但是在處置公房使用權是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對於產權房的處理方式。具體方法是：雙方均主張公房承租權並且同意競價取得的，應採用競價方式由出價高者得。一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。雙方均不主張公房承租權的，經得產權單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權，就所得價款進行分割。雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方作出補償。
關鍵詞：離婚析產分割
婚姻關係破裂後往往往遇到的一個重要問題就是共同財產的如何分割，破解這一難題，既要看現行法律規定，又要掌握目前司法實務。
司法實務中對婚姻財產分割按照先析產後分割的程序處理，析產主要解決的是如何劃分婚後共同財產與婚前個人財產，現行婚姻法對夫妻財產規定有「婚後共同財產制」、「夫妻約定財產制」、「特有財產制」三種；婚姻法規定以婚後共同財產制為原則，以夫妻約定財產制和特有財產制為補充。如爭議的財產取得時間及來源在婚後，則原則上按夫妻共同財產對待，這是一項法定原則，但是如果夫妻雙方對財產所有權立有書面約定，就要依照約定的財產權屬進行分割，除此以外，還有一項特有財產制，指的是夫妻雙方能夠證明某些財產雖然取得時間及來源在婚姻關係存續期間，但主張權利的一方能證明取得此項財產系婚前個人財產的轉化或婚姻關係存續期內的個人積蓄，此項財產就屬於個人特有保留財產，析產清楚了，分割問題就迎刃而解了。
一、公房售後權屬分析：
張先生同李女士與2000年結婚，婚後第二年張先生將原單位進行房改，張先生以成本價購得承租的公房，2007年雙方感情出現破裂，李女士提出離婚，同時要求對住房按夫妻共同財產進行分割，張先生稱此房是個人財產，雙方發生爭執，訴至法院，張先生稱現住房屋的其演化過程是：1988年由單位分給得一處職工宿舍，1994年單位給調換成現在的住房，1999年以前採取低租金承租方式承租居住，1999年張先生所在的單位依照國家房改房政策出售，張先生用婚前個人積蓄交付了房款。1997年3月28雙方結婚，自結婚到購房，婚姻時間很短，而且在1998年3月女方查出病，李女士的單位的效蓋不好，每月只發放200元生活費，李女士沒有其他收入，一直到2003年分居，據此說明李女士對購房沒有任何投入。購房款是張先生婚前的積蓄。張先生證明的購房款來源是在1996年張先生借給一家企業97750元，1999年還款70000元作為交付房款來源。那麼此房該如何析產，是個人財產還是共同財產，產生的主要問題在於財產取得時間和來源在婚姻關係存續期間，張先生提出了購房款系婚前個人積蓄，能否證明房產屬於個人財產，婚姻法司法解釋對此類問題沒有明確規定，只規定以共同財產購買的房產屬於共同財產，根據婚姻法對夫妻財產制的規定，一方婚前承租婚後用個人財產購買的房改房應當認定為個人財產。
房改房是根據職工的職務、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國家多年實行低工資制後的福利性補償，按成本價售房給職工等於將多年積累的工資差額一次性地補發給職工，因此，對購房前結婚不久的人來說，此房實際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財產，如果另一方對購得的房改房僅憑交款時間在婚姻關係存續期間即主張是夫妻共同財產，是不公平的。
婚後購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財產購買和以個人財產購買兩種情況，對此應當區別情況予以處理：對婚前由一方承租的公有房屋婚後以個人財產購買的，房屋權屬處理意見表現為公民取得房屋居住權是基於與國家、單位之間的房屋租賃關係，是一種債權債務關係，其對承租的房屋只享有占有使用的權利，對婚後以個人財產購買的婚前承租房屋是否應當認定屬於共同財產法律上沒有規定，實踐中也不能簡單作出一個明確的結論，司法實務中對婚後以個人財產購買由一方婚前承租房屋的權屬認定和處理須非常謹慎，如果產權登記在個人名下、系婚後個人財產購買的，應屬於個人財產。
最高人民法院關於民事審判實務問答指導意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有？答覆稱：我國城鎮居民按照國務院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據房改政策職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，公有住房出售的有關規定，確定房改房權屬即夫妻共有財產還是個人財產是分割的前提，對夫妻婚後以共同財產或個人財產購買婚前由一方承租的房改房，並將房屋權屬證書登記在一方名下的房屋權屬的確定：對婚前由一方承租婚後以個人財產購買的房改房的權屬由於情況複雜，政策性強，婚姻法及現行司法解釋未對此問題作出規定，有待進一步研究探討，人民法院在認定和處理上應當謹慎，因案而異。房屋權屬證書記載的權利主體為個人，購房人以婚前個人財產購買或雙方明確約定為個人的，屬於個人所有。
這裡還存在一個問題，房改房按成本價出售時，享受夫妻雙方的工齡優惠是否按共同財產對待，對此，最高人民法院司法解釋意見［（2000）法民字第4號］：關於在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠後所購公房是否屬於夫妻共同財產的函的復函：用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買公有住房時享受的配偶的工齡優惠只是屬於一種政策性補貼，而非財產或財產權益，應予查明購房款是夫妻雙方的共同財產積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。如果購房款是個人積蓄，應當認定所購房屋是個人財產。《婚姻法司法解釋(二)》第19條規定：由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。這裡需要特別指出的是，售後公房的產權在婚前購買還是在婚後購買，是婚後個人積蓄購買還是共同財產購買，是有本質區別的。對於共同房產分割呢？根據《婚姻法解釋（二）》的規定，主要由以下幾種分割辦法：雙方競價取得。雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當準許；一方取得所有權，另一方給對方相應的經濟補償。即一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；拍賣房屋雙方分割方價款。即雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。此外，在實際處理中，由於一些城市如上海、北京等，公房使用權可以通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權價值也顯得不公平。根據一些省、直轄市司法實踐的做法，可區分情形處理：一方婚前承租的公房是基於福利政策分配取得，婚後以共同財產購買為產權的，由於在婚姻關係存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的價值單獨歸屬問題；如果這種實物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則仍然要根據具體情況予以公平處理。對於婚前由夫或妻一方父母承租、婚後又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理，如果父母明確贈與給自己一方子女的，則要做為個人財產對待。一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚後又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩餘部分價值按共同財產分割。
二、商品房權屬分析及處理：
一方婚前付清了全部房款，並取得房產證的，就是婚前財產，婚前財產屬於夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前付了全部房款，婚後取得房產證的這和第一種情況本質上是相同的，唯一的不同就是房產證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產，屬於一方所有的財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚後夫妻共同清償貸款夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，產權證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規定，此種情況下的房屋歸屬分為以下幾種情況：夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋並按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬於個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩餘未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該房屋就是個人財產，另一方無權分割。對於產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩餘未還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬於配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。對於產證登記在一方名下，配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據證明其婚前是基於雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對於存在當事人出資數額比例懸殊，且婚後確未共同生活或婚姻關係存續期間較短等情形的，也應一併考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不是平分房屋。雙方婚後出資（包括貸款）取得房屋產權的這種情況下是夫妻共同財產，分割時應注意：不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，王女士與劉先生2001年結為夫妻，2003年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產證上只寫了劉先生一人的名字。到了2005年，二人關係逐步惡化，準備協議離婚。此時，該房屋的價值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割？此時夫妻可以分的部分就是，120萬元的現值減去30萬元貸款後的90萬元，每人可分得45萬元。如果劉先生要房子，應補償王女士45萬元，由劉先生單獨償還剩餘的本金及利息。
實踐中，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是採取如下措施：根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，後根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割；根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴。
三、尚未取得房產證的房屋財產分割：
根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（二）的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證後，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產的產權證還沒有發放，人民法院要麼告之當事人申請中止審理，待產權證發放下來再作處理；要麼先判使用權歸屬，而後產證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。
四、婚前買房婚後漲價的析產處理：
目前因購房當時出資不多，房屋原值不大，但隨著市場化進展，房屋增值副度大，對增值部分往往有的認為購房是投資行為，因此對投資款的增值應當均分，而有的認為根據房產權屬劃分，屬於那一方的產權，增值部分就隨房主所有，對此該如何處理？答案應當是根據民法規定不動產房屋的增值系孳息與主物關係，依照息隨主的物權原則，房權如果認定為個人財產，則由此帶來的增值不能劃歸非產權人，《婚姻法》第17條、第18條、第19條對夫妻財產制的規定採用法定財產制和約定財產制之外，以夫妻特有財產製作為補充，夫妻特有財產也稱夫妻保留財產，特有財產是依照法律規定各自保留一定範圍的個人財產，並對財產進行管理、使用、收益、處分。照此規定，對個人財產購買的涉案房屋享受特有保留財產權。據此，以個人積蓄購買的房產屬於個人所有。如果購房款中有共同貸款份額，則可按比例確定分割。最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第十九條規定：」婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關條的延續而轉化為夫妻共同財產。從法律關係上說，房屋增值問題是物權範疇，房屋增值只是期望可能得到的收益，在房屋轉讓前並不能得到確認。雙方當事人共同償還購房貸款是債權法律關係，離婚時只應對共同已償還的貸款對價部分進行分割，房屋增值是純自然的原因，與共同還貸無關，非產權人無權要求分享房屋潛在的增值或無權對一方特有財產的增值部分享有權利。
五、農村房屋的分割：
我國對農村房地產權和城市房地產權實行二元制的管理體制，農村房屋所占用的土地所有權的主體是農村集體經濟組織，農民對其房屋下的土地只享有土地使用權，國家對農村房屋至今未能建立起房權登記制度，農村夫妻共同共有的房地產權的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法。對一方婚前建起的房屋，結婚後夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方沒有相反的約定，這樣的房屋由於是一方婚前所得，屬於婚前財產，只能判給婚前所屬的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務是夫妻結婚後用婚後共同財產償還的，這樣的房屋由於是一方婚前所得不是婚後共同所得，因而不能視為夫妻共同財產，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務用了婚後共同財產返還，因此，得到房子的一方應當補償房價的一半給另一方（如果是建房的部分債務由婚後共同財產償還的，那麼得到房子的一方應當給另一方相應的補償）。雙方結婚登記之後，一方家庭為子女結婚居住而建造的房屋，在婚後由夫妻雙方共同居住的，按照《婚姻法解釋（二）》的規定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產，分割時如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。婚前男女雙方的家庭共同出資建造的，房屋屬於夫妻共同所有。即夫妻雙方結婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結婚後共同居住使用，而男女雙方結婚後，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產，屬於夫妻共有房屋，離婚分割時，一般是對等分割。婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚後沒有明確給夫妻雙方的，男女雙方結婚後與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產的，婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚後沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產屬於一方及其他家庭成員的共同房產，不能作為夫妻共有財產予以分割。婚姻關係存續期間，家庭建造或購買並供全體家庭成員共同居住使用的，結婚後，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應當認定其中有夫妻財產的相應份額，對屬於夫妻財產的部分可以進行分割，通常的做法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。
六、公房承租權的分割：
公房是指當事人只享有使用權或者說承租權而沒有所有權的房屋，它是在特定的歷史條件下出現的一種產物。隨著這些年房改的實施，從數量上看已經少了，但是由於種種原因，還是有相當數量的此類房屋還沒有房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，不可避免地涉及到這類公房權益的分割。由於公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。該司法解釋認為，九種情況中夫妻雙方均有權承租：婚前由一方承租的公房，婚姻關係存續5年以上的；婚前一方承租的本單位公房，離婚時雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚後夫妻雙方共同償還借款的；婚後一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚後因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位後，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，婚後合併調換房屋的；其他應當認定為夫妻均可承租的情形。但自從2001年新修訂的《婚姻法》實施後，最高人民法院下發了關於適用《婚姻法》的司法解釋，對於婚前財產婚後轉化進行了廢除，因此，最高人民法院原《最高人民法院關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相牴觸，應當歸於無效。根據現行法律和司法解釋的精神，可以結婚的時間為節點將以上情況分為三類，一是一方婚前取得承租權的，離婚時如何分割；二是雙方婚前取得承租權婚後合併調換房屋的，離婚是如何分割；三是婚後一方或雙方取得承租權的，離婚時如何分割。對於上述雙方均有權承租公房的，權利人雖然只有使用權而無所有權，但是在處置公房使用權是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對於產權房的處理方式。具體方法是：雙方均主張公房承租權並且同意競價取得的，應採用競價方式由出價高者得。一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。雙方均不主張公房承租權的，經得產權單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權，就所得價款進行分割。雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方作出補償。
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