【案情】
申請執行人余某文與被執行人余某國是同村村民，由於余某國未償還余某文借款本金和利息，余*文向法院起訴，法院判決余某國應償還余某文借款8.8萬元及利息。在訴訟中，法院依法採取訴訟保全措施，查封了余某國所有的位於農村的一幢混合結構四層房屋。判決發生法律效力後，余某國拒不履行判決確定的償還借款本息的義務，余某文遂向法院申請強制執行。
【執行】
法院立案執行後，依法向被執行人余某國送達執行通知書，責令其履行還款義務，但余某國仍拒不履行。經申請執行人余某文申請，法院依法裁定拍賣余某國所有的上述房屋。受法院委託，資產評估機構對上述房屋進行價格評估，評估價格為34.2萬元。
為避免出現競買人竄通、惡意壓低拍賣價等情況，法院在向拍賣機構送達拍賣委託書時，並未設定拍賣保留價，而是在拍賣會之前一天告知拍賣保留價。在綜合考慮上述房屋建築時間、裝修情況、地理位置、交通條件等因素後，法院提高了拍賣保留底價，確定拍賣保留底價為40萬元。最終買受人余某文以50萬元最高價競得上述房屋。
【評析】
法院拍賣保留價通常稱為拍賣底價，是據以確定拍賣成交的最低價格。在拍賣程序中，競買人所出的最高價低於保留價的，不能確認拍賣成交。在任意拍賣中，拍賣可以是有底價拍賣，也可以是無底價拍賣。從理論上說，對於執行程序中的拍賣，法院可以根據擬拍賣財產的具體情況，決定是否採取有底價拍賣或無底價拍賣。考慮到實際操作中容易引發爭議，《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(以下簡稱《拍賣規定》)明確要求民事執行程序中的拍賣一律採取有底價拍賣。採取有底價拍賣可以有效避免利息向一方當事人過分傾斜，防止因拍賣價格過低對被執行人合法權益造成損害。因此，評估價對確定拍賣保留價有重要的影響。
在司法實踐中，拍賣保留價基本上是依據拍賣物品的評估價來確定的。由於評估價是重要的參考值，因此不少人認為評估價就是拍賣保留價，這是一個認識誤區。首先，價格評估機構的收費是按評估價的一定比例收取的，當價格評估得較高時，就可以收取較高的費用。因此，評估機構存在著高評的利益驅動。其次，實踐中存在著競買人事先與評估機構聯繫，要求評估機構低價評估的違法情況。第三，有的外地評估機構對於拍賣財產所在地的市場行情不了解，選擇的評估參照物價格與評估財產的實際價格完全脫離，造成較大幅度的低價評估或高價評估。
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