傅靖元
摘要：文章先通過回顧2013 年到2014 年的國內房地產業的投資增速和銷售面積增速，分析我國房地產投資的情況。在對近年來房地產投資情況有個概況性的了解下，著重分析了我國「三駕馬車」、基尼係數、收入差距及取消限購令等政策對房地產投資的影響；接下來，由淺到深的分析了，2015 年國際各大經濟實體在現今經濟環境下的狀況，及對於我國房地產投資的潛在影響。
關鍵詞 ：房地產投資；樓市；通貨緊縮；取消限購令；國內外經濟環境
房地產業作為我國國民經濟的重要支柱之一，一直是國計民生的熱點話題。回顧2014年，國家統計局數據表明我國房地產開發投資增速由發展較平穩的2013 年1-12 月平均的的19.8%到2014 年1-2 月的19.3%，再到2014 年1-12 月的10.5%，年末的數據表明,2014 年，我國房地產開發投資與14 年1-2 月增速相比，同比下降了8.8 個百分點，與2013 年的數據比較，回落9.3 個百分點。無獨有偶，雖然2013 年1-12 月的商品房銷售面積增速17.3%，銷售額增速為26.3%，而2014 年1-2月商品房銷售面積增速則收縮至-0.1%，銷售額增速收縮至-3.8%，2014年全年來看，商品房銷售面積和銷售額增速均逐漸收窄，商品房銷售額76292 億元，比13 年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5 個百分點。而據統計，2014年，房地產開發企業土地購置面積33383萬平方米，與13 年相比驟降至14.0%，降幅比1-11 月份收窄0.5 個百分點；土地成交價款10020 億元，增長1.0%，1-11月份僅下降0.1個百分。
如此看來，2014 年我國房地產業的經濟效益不容樂觀。房地產投資大幅下挫，主要有以下幾方面原因：
一、國內經濟形勢方面分析
1.站在宏觀經濟角度，國內經濟發展增速持續下滑，物質積累速度遠跟不上經濟發展腳步漸漸凸顯了投資的風險。
（1）自2011年以來，傳統的拉動中國經濟增長的「三駕馬車」-- 投資，內需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現如今靠外需拉動經濟增長的模式顯現了種種矛盾，中國經濟良性發展，還應提高內需，促進消費者投資。
①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據國家統計局數據顯示，2014 全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0 個百分點。
②2014年全國居民收入基尼係數為0.469，基尼係數按照聯合國有關組織規定超過0.4「警戒線」，表明我國收入差距較大。
（2）一個很現實的原因就是現今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閒置資金少，更無資金回融用於投資。房地產發展之初，符合我國經濟發展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經濟發展加快，住房需求增加，導致房地產價格上漲，然而只有地產業能在地產泡沫中「分一杯羹」，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。
2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉變，2013年政策傾向於不放鬆的限購調穩政策。
（1）雖說貨幣信貸增勢平穩，但數據顯示2014 全年社會融資規模為16.46萬億元，比上年減少8598 億元；2014 年也陸續出台支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經濟成交上升。
（2）一系列的「貼補」政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014 年，面對低迷的房產經濟，政策上不再提「調控」二字。從呼和浩特發文取消限購以來，面對較大的房產冗餘，全國各二三線城市紛紛放鬆限購，例如，2015年1 月16 日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調整也將使15 年未來的樓市情況得到平穩發展。
3.年輕群體買房能力低。調查不同地市的人，可以得到相近的結果。
（1）收入低，住房公積金補貼少傾向於租房。
（2）房產中介「幌子」多。
許多房產網絡信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網上刊登的高，使人望而生畏。
二、國外經濟形勢方面分析
1.聯合國經濟和社會事務部最新發表的《2015 年世界經濟形勢與願望》報告顯示，2014 年世界經濟將會繼續緩慢增長，預計2015 年和2016 年世界經濟將分別增長3.1%和3.3%。
（1）美國經濟增長速度超過預期，2014 年美國四季度GDP 增速提高至5%，消費市場持續回升溫，其製造業、農業、服務業均未受到世界經濟頹靡的影響，而我國2014 年四季度GDP 同比增長7.5%，與2013 年數據相比，真實GDP增速是下降的，14 年城鎮人口占總人口比重比13 年同比增長1.04%；全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處於城鎮化和工業化的加速發展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由於受到美元的大幅升值和美聯儲退出量化寬鬆政策的影響，我國現面臨通貨緊縮風險。
（2）歐洲經濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區財政放鬆，能夠小幅度刺激經濟增長。成員國內需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經濟難以發展的表象。
（3）面對國內通貨膨脹的狀態日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬鬆貨幣政策，旨在引發貨幣刺激經濟規模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。
2.國外經濟形勢的變化，國外主要的經濟體制放鬆，資產泡沫減少，投資移民的趨勢，也將導致我國投資者到國外投資房產。雖然海外購房有未得到政府擔保和支持、外幣貶值的風險，但是海外購房仍受到不少投資者的熱捧。相應地，我國房地產投資也會因此流失資金。
總的來說，2015 年房地產經濟增長應朝著市場結構改善，資本企穩運行。
參考文獻：
[1]國家統計局.2014年全國房地產開發和銷售情況[J/OL（]. 2015-1-10）[2015-1-28]http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150120_671070.html.
[2]董志龍.關注制度變革帶來的財富成長[N].人民日報海外版，2014-11-7.
[3]人民網,樓市限購令退出首周廈門成交量增兩成.[N]閩西日報,2015-1-28.
（作者單位：大連交通大學經濟管理學院）
摘要：文章先通過回顧2013 年到2014 年的國內房地產業的投資增速和銷售面積增速，分析我國房地產投資的情況。在對近年來房地產投資情況有個概況性的了解下，著重分析了我國「三駕馬車」、基尼係數、收入差距及取消限購令等政策對房地產投資的影響；接下來，由淺到深的分析了，2015 年國際各大經濟實體在現今經濟環境下的狀況，及對於我國房地產投資的潛在影響。
關鍵詞 ：房地產投資；樓市；通貨緊縮；取消限購令；國內外經濟環境
房地產業作為我國國民經濟的重要支柱之一，一直是國計民生的熱點話題。回顧2014年，國家統計局數據表明我國房地產開發投資增速由發展較平穩的2013 年1-12 月平均的的19.8%到2014 年1-2 月的19.3%，再到2014 年1-12 月的10.5%，年末的數據表明,2014 年，我國房地產開發投資與14 年1-2 月增速相比，同比下降了8.8 個百分點，與2013 年的數據比較，回落9.3 個百分點。無獨有偶，雖然2013 年1-12 月的商品房銷售面積增速17.3%，銷售額增速為26.3%，而2014 年1-2月商品房銷售面積增速則收縮至-0.1%，銷售額增速收縮至-3.8%，2014年全年來看，商品房銷售面積和銷售額增速均逐漸收窄，商品房銷售額76292 億元，比13 年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5 個百分點。而據統計，2014年，房地產開發企業土地購置面積33383萬平方米，與13 年相比驟降至14.0%，降幅比1-11 月份收窄0.5 個百分點；土地成交價款10020 億元，增長1.0%，1-11月份僅下降0.1個百分。
如此看來，2014 年我國房地產業的經濟效益不容樂觀。房地產投資大幅下挫，主要有以下幾方面原因：
一、國內經濟形勢方面分析
1.站在宏觀經濟角度，國內經濟發展增速持續下滑，物質積累速度遠跟不上經濟發展腳步漸漸凸顯了投資的風險。
（1）自2011年以來，傳統的拉動中國經濟增長的「三駕馬車」-- 投資，內需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現如今靠外需拉動經濟增長的模式顯現了種種矛盾，中國經濟良性發展，還應提高內需，促進消費者投資。
①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據國家統計局數據顯示，2014 全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0 個百分點。
②2014年全國居民收入基尼係數為0.469，基尼係數按照聯合國有關組織規定超過0.4「警戒線」，表明我國收入差距較大。
（2）一個很現實的原因就是現今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閒置資金少，更無資金回融用於投資。房地產發展之初，符合我國經濟發展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經濟發展加快，住房需求增加，導致房地產價格上漲，然而只有地產業能在地產泡沫中「分一杯羹」，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。
2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉變，2013年政策傾向於不放鬆的限購調穩政策。
（1）雖說貨幣信貸增勢平穩，但數據顯示2014 全年社會融資規模為16.46萬億元，比上年減少8598 億元；2014 年也陸續出台支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經濟成交上升。
（2）一系列的「貼補」政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014 年，面對低迷的房產經濟，政策上不再提「調控」二字。從呼和浩特發文取消限購以來，面對較大的房產冗餘，全國各二三線城市紛紛放鬆限購，例如，2015年1 月16 日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調整也將使15 年未來的樓市情況得到平穩發展。
3.年輕群體買房能力低。調查不同地市的人，可以得到相近的結果。
（1）收入低，住房公積金補貼少傾向於租房。
（2）房產中介「幌子」多。
許多房產網絡信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網上刊登的高，使人望而生畏。
二、國外經濟形勢方面分析
1.聯合國經濟和社會事務部最新發表的《2015 年世界經濟形勢與願望》報告顯示，2014 年世界經濟將會繼續緩慢增長，預計2015 年和2016 年世界經濟將分別增長3.1%和3.3%。
（1）美國經濟增長速度超過預期，2014 年美國四季度GDP 增速提高至5%，消費市場持續回升溫，其製造業、農業、服務業均未受到世界經濟頹靡的影響，而我國2014 年四季度GDP 同比增長7.5%，與2013 年數據相比，真實GDP增速是下降的，14 年城鎮人口占總人口比重比13 年同比增長1.04%；全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處於城鎮化和工業化的加速發展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由於受到美元的大幅升值和美聯儲退出量化寬鬆政策的影響，我國現面臨通貨緊縮風險。
（2）歐洲經濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區財政放鬆，能夠小幅度刺激經濟增長。成員國內需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經濟難以發展的表象。
（3）面對國內通貨膨脹的狀態日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬鬆貨幣政策，旨在引發貨幣刺激經濟規模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。
2.國外經濟形勢的變化，國外主要的經濟體制放鬆，資產泡沫減少，投資移民的趨勢，也將導致我國投資者到國外投資房產。雖然海外購房有未得到政府擔保和支持、外幣貶值的風險，但是海外購房仍受到不少投資者的熱捧。相應地，我國房地產投資也會因此流失資金。
總的來說，2015 年房地產經濟增長應朝著市場結構改善，資本企穩運行。
參考文獻：
[1]國家統計局.2014年全國房地產開發和銷售情況[J/OL（]. 2015-1-10）[2015-1-28]http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150120_671070.html.
[2]董志龍.關注制度變革帶來的財富成長[N].人民日報海外版，2014-11-7.
[3]人民網,樓市限購令退出首周廈門成交量增兩成.[N]閩西日報,2015-1-28.
（作者單位：大連交通大學經濟管理學院）
收藏