摘要：隨著社會宏觀環境和微觀居住理念的更新，商品住宅對城市輸出的負外部性正越來越深刻地暴露。文章從城市規劃和建設視角研究了商品住宅的空間負外部性，分析了商品住宅空間負外部性產生的原因和具體表現，提出了解決商品住宅的空間負外部性的建築導控策略。
關鍵詞：商品住宅；負外部性；空間；導控
引言
商品住宅具備商品的一切特徵，商品特質也是其發展的內生動力。但商品住宅也是城市物理環境的基礎組成，是體現居民個體和社會空間張力的重要渠道。因此，商品住宅是公共屬性極強的私人產品。商品住宅私利和公利的博弈對建築設計和導控而言是一場危如累卵的平衡藝術。遺憾的是，在城市快速發展的宏觀背景下，實現商品住宅開發利益上限的同時公共利益往往只能勉強達到下限。因此研究商品住宅的空間負外部性並針對性地構建導控策略非常必要。
1外部性理論
外部性是一個經濟學概念，當一個人從事一種影響旁觀者福利並對這種影響既不付報酬，又不得報酬的活動時，就產生了外部性（Externality）。如果對旁觀者的影響是不利的，就稱為負外部性；如果這種影響是有利的，就稱為正外部性[1]。
1.1負外部性成因及解決策略
例：皮革生產企業生產皮革投放市場獲取相應利潤，但皮革生產會污染一定範圍內的水質，進而危害人的健康，但皮革企業並不會支付水治理的費用也不會承擔病患的醫療費用，於是負外部性就產生了。在這種情況下，生產皮革的社會成本是大於私人成本的。所以簡單來說負外部性產生是因為行為主體沒有考慮自己的行為對外部環境造成的影響，因此，理論上只要主體「全面考慮自己行為對他人的行為」就可以了[2]。經濟學領域總結出來很多方法，主要有以下三種：政府管制手段、「庇古手段」以及「斯科手段」①。1.1.1針對制度失靈的政府管制手段。政府可以通過規定禁止某些行為來解決外部性[1]。但政府往往無法全面獲得真實有效的信息來支持其制定科學精準的管制政策。1.1.2針對市場失靈的「庇古手段」。英國經濟學家庇古認為可以通過市場激勵來取代政府管制，比如徵稅。通過直接影響到行為人的生產成本，迫使行為主體考慮自己的行為對外部環境造成的影響。「庇古手段」的局限性在於從負外部性造成的物理損害到被害者的心理感受再到稅收的貨幣計量肯定會存在轉化失真的情況，高昂的計量成本是「庇古手段」的內在缺陷。1.1.3針對產權不明晰的「斯科手段」。經濟學家斯科提出了另一種外部性內在化的思路——明晰產權。明晰了產權，即明晰了損益的主體，市場配置資源的效率也會大大提高。在產權明晰的前提下，私人市場解決外部性問題的效率往往更高。「無論最初的權利如何分配，有關各方總可以達成一種協議，在這種協議中，每個人的狀況都可以變好，而且結果是有效率的。」[1]
1.2總結
（1）負外部性問題的解決具有相互性。相比簡單粗暴地消滅負外部性產生的源頭，權衡外部體系中的各方利益更為重要。（2）正式的行政秩序指令和非正式的私人選擇同時作用於外部性問題的解決。正式的行政指令達不到的空白，由非正式的私人交易補充。但私人交易要產生效率依賴兩個前提：產權的明晰和交易成本的可控。
2商品住宅的空間負外部性表現及成因
2.1商品住宅空間負外部性的表現
商品住宅的空間負外部性主要源自兩個產權上的內在矛盾：（1）商品住宅的建築導控是在私有產權領域謀取公共福利的導控。（2）商品住宅的開發者並非使用者，產權讓渡行為過濾了真正使用者的需求。以上兩個矛盾導致了商品住宅在城市和地塊兩個層級上的空間負外部性。在城市層級主要表現在：（1）空間隔離。商品住宅一般以圍牆自絕於城市集體。這裡的「圍牆」既是實體圍牆，也是功能圍牆，甚至是階級的圍牆。通勤城市膨脹的機動車道和綠化隔離帶導致的割裂更甚於傳統的圍牆（圖1）。有公共服務落差的地方就有「圍牆」[3]。商品住宅與城市的空間隔離是對社會矛盾的消極回應，無益於公共服務落差緩解，反而加劇了城市空間分異的負效應。（2）空間漠視。商品住宅的鄰避設施和極端的建築體量邊緣化，外部化給城市。原本最具空間張力的交界地帶成了最被漠視的設計和管理真空地帶。在地塊層級主要表現在：（1）空間剝奪。在商品住區內部，極端的優勢戶型總能占據最優質的地理空間資源，以私人庭院、組團圍合等侵占本屬於公眾的開敞空間（表1）。當空間成為社會階層分化的映射，空間上的隱性盤剝不可避免會產生。（2）空間破碎。為了窮盡規劃指標潛力，商品住宅壓迫建築間距，犧牲集中綠地，建築與空地二元平衡的虛實關係被破環。破碎的綠化景觀和邊緣化公共空間僅僅為了滿足規劃指標賬面的要求，真正的價值被漠視。
2.2商品住宅空間負外部性的原因分析
前文總結了經濟學領域產生負外部性的三個主要原因：管制失靈、市場失靈以及產權不明晰。這三個原因反映到商品住宅領域表現為：（1）制度失靈——缺少精度的商品住宅建築導控。傳統的規劃管理思路往往是以有形之手糾正、限制商品住宅開發行為，但如果建築導控方法本身缺少精度，反而侵害了商品住宅的正當利益。一個「只有拇指沒有食指」的建築導控策略並不能在矛盾中辨別和避免較嚴重的損害。（2）市場失靈——商品住宅的空間異質性。土地所包含的自然、地理、人文等場所內涵，以及建築布局、造型、高度、規模、朝向等設計要素不一而足。因此商品住宅具備高度的空間異質，經濟學上認為，異質性越強，越容易導致壟斷，市場機制能夠發揮作用的空間就越小。（3）產權不明晰——公共空間地役權缺失。從產權上來說商品住宅是完全的私有產權領域，但其建築空間卻並非完全私有，尤其是在私有產權和共有產權空間開發的接壤地帶，需要從開發者的私有產權內分離出影響城市空間品質的產權因素。華中科技大學學者林穎將這個特殊的產權定義為「公共空間地役權」，需役的目的是公共利益，通過對其界定、保護、甚至交易，將有效化解私有產權領域對共有產權領域帶來的外部性問題[4]。以上三個因素的綜合作用導致了商品住宅空間負外部性。科學的導控工具缺位，經常導致各種微型政治產生，侵害或者縱容開發行為。市場失靈又進一步加劇了這種隨意性。而產權不明晰和公共空間地役權的缺失恰恰為這一切創造了通行條件。
3針對商品住宅空間負外部性的建築導控策略
科學的建築導控是解決商品住宅負外部性的核心手段。傳統方法注重對設計下限的把控和兜底保障，重點在「控」。「導」在傳統的規劃管理框架內沒有相應的制度體系，常常流於形式甚至是決策者的主觀判斷。文章提出了商品住宅建築導控的兩個層次，目的在於以「控」實現兜底保障，以「導」實現品質提升。
3.1限定商品住宅導控的第一層次
從城市設計層面限定外圍空間特徵，即場地、建築退界、建築高度、建築面寬和開敞、立面材質色彩和沿街模數等方面。這些地區層級上的外部空間要素關係到商品住宅和城市的空間關係。這一層次的要素限定本質上是對公共地役權的假設，也就是將地塊建築退界範圍內的垂直三維空間定義為公共地役權的範圍。在這種產權制度下，現有私有產權領域內涉及公共利益的部分能夠被剝離出來形成獨立的產權，建設完成後可以單獨確權給需役人或者其機構。產權明晰可以提高資源的配置效率，這在以往商品住宅規劃管理的操作中並不鮮見。例如，土地出讓合同可以要求建設單位在商品住宅小區中配建保障房、幼兒園、社區用房等公共福利性設施，無償或者有償移交給相關主管部門。理論上政府也可以通過事前約定的方式強製取得商品住宅的公共地役權。但公共地役權所作用的空間設計並不能單純用工具理性限定，比如立面的顏色、材質，建築高度的錯落以及建築面寬的疏密等並不存在非黑即白的界限。開發權益既需要限制也需要激勵，公共地役權設立的根本目的是為了提供議價和交易的可能，從而真正從相互性角度應對商品住宅的負外部性。例如，允許一定範圍內的限高突破量按照合同約定，以費用補償或開發權轉移等方式交易，讓建設者可以在合同約定額框架內自主選擇平衡利益的方式。下面以海寧市南苑路沿線商住區塊為例研究公共地役權在實際項目中運用的可行性程序。南苑路沿線是海寧中心成熟度較高的建成區域，2018年進行了沿線慢行系統改造提升工程。案例中的紫郡和原墅是區塊內新出讓地塊，從規劃條件擬定階段就對沿南苑路介面進行了嚴格的設計限定，這可以理解為公共空間地役權的初次擬定（圖2）。公共地役權的初次擬定作用於土地的初次交易，通過限定建築要素影響低價高低。在設計審查階段由相關主管部門判定權利的執行情況，進行完全整改或者讓步整改，讓步整改伴隨著滿足城市下限要求基礎上的公共地役權的交易，然後規劃部門再進行建設工程規劃許可。經過規劃條件擬定和建設工程規劃許可，明確了權利的主體，公共地役權就具備了初次不動產登記和後期自由交易的基礎。
3.2限定商品住宅導控的第二層次
從建築策劃層面限定內部介面特徵。商品住宅的內部介面品質取決於商品住宅地塊總量控制和空間構想，即容積率、密度、建築布局、組合方式、建築間距、公共空間等。這些地塊層面上的外部空間要素關係到產權讓渡過程中的利益博弈問題。以建築間距為例，從建設單位角度理解這是一個下限控制指標，建築間距越小可以獲得越大的開發密度，因此會設法通過退台、不規則形體等方式謀求建築間距的極致下限，但從居住角度出發，這些取巧手法無益於居住空間條件和建築形態的改善，實質上還是對指標下限的突破，這種「規則競次」在商品房開發過程中屢見不鮮。矛盾的根源在於產權的讓渡，商品住宅真正的居住者並非開發者，產權的讓渡伴隨著居住價值的損耗。在商品住宅的規劃設計過程中，開發者是強勢利益集團，設計方是主動繳械的一方，公眾是沉默的大多數。隨著公民意識和行業組織的進步，在制度供給側強化第三方設計組織的話語輸出能力的需求越來越迫切。「建築策劃（ArchitectureProgramming）特指在建築學領域內建築師根據總體規劃的目標設定，從建築學的學科角度出發，不僅依賴於經驗和規範，更以時態調查為基礎，利用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。」[5]「建築策劃的理論基點源於對時態的調查分析。因此民眾參與聽詢以及對使用者的調查是建築策劃不可或缺的運行環節。」[6]所以建築策劃是建築設計之前的重要環節，也是增強第三方設計組織話語權的重要途徑，也可以作為指導建築導控的定量管理工具。從建築導控目標出發，對於商品住宅可以從以下兩個方面策劃：3.2.1密度構想。國內學術界一般認為密度即開發強度，開發強度即容積率[7]，而在美國區劃法中，密度（Density）特指每個居住單元或每個房間規定的地塊面積，密度指標一旦確定，地塊之上的居住單元數或者房間數就能確定，因此密度相比容積率能與人口之間建立更直接的聯繫。密度構想的源頭與建築策劃的規模構想不謀而合：強調單位尺寸在規模構想中的基礎作用。在商品住宅中，可以利用建築策劃思維，求得人均綠地、人均建築面積、機動車生成率等一系列單位指標，這個定量指標作為商品住宅的經濟損益、市場發展等非建築學因素設定的基礎。以機動車生成率為例，可以通過建立交通模型，通過測算新建地塊機動車生成的增加量對周邊路網的影響（圖3），測定新增交通量對背景路網運行影響顯著時的極限開發體量。案例中假設地塊容積率為2.5，地塊的總體開發量為15.29萬平方米，西南側道路交叉口平均延誤時間為26秒，根據地塊開發體量（公頃）×機動車生成率（輛/公頃）=機動車生成量，當地塊容積率為2.5時，機動車生成率超過了0.7，服務水平為D級（有較大延誤，但基本可忍受），因此，從通勤強度考慮，2.5為該地塊極限容積率。3.2.2空間構想。商品住宅作為標準化產品，其空間個性主要表現在住宅外部空間，因此商品住宅的空間構想主要包括住宅布局、住宅群體組合、住宅限高或限低、住宅體量等方面。「這一過程（空間構想）將制定項目空間內容（List），進行總平面布局，分析空間動線，進行空間分隔，平立剖構想及感官環境構想，最終將空間形式導入。」[6]空間構想本質上是人的行為和心理的空間映射，反過來也會影響人的行為和心理。長期以來居住的複雜多樣性被標準化的商品住宅被迫規訓成簡單重複的生活圖景，雖然主流的商品住宅設計也存在空間構想的過程，但經濟損益是首要考量因素，建築策劃能以建築學價值為導向,健全和完善商品住宅的空間構想過程，跳出經濟損益的窠臼，在城市公共空間品質的塑造和延續上發揮作用。下面案例在前期策劃階段重點研究了住宅公共商業通道和城市公共空間的關係（圖4），以獲得連續的城市公共空間為價值導向構建住宅布局的底層邏輯，形成不同層級的住宅公共空間節點和私密空間節點（表2）。
4結語
本文從城市規劃和建設視角研究了商品住宅的空間負外部性，分析了商品住宅空間負外部性產生的原因和具體表現，從規劃管理立場提出了解決商品住宅的空間負外部性的建築導控策略，即兩個層次的限定理論：在城市層面以城市設計為基礎提出供地役權假設，強化產權在空間塑造領域的能動性，解決商品住宅在城市公共領域的負外部性；在地塊層面以建築策劃為基礎，提出密度構想和空間構想，對商品住宅實行定量的建築導控，避免商品住宅產權在讓渡過程中因利益折損而帶來負外部性。
作者:徐益清 單位:浙江大學工程師學院
關鍵詞：商品住宅；負外部性；空間；導控
引言
商品住宅具備商品的一切特徵，商品特質也是其發展的內生動力。但商品住宅也是城市物理環境的基礎組成，是體現居民個體和社會空間張力的重要渠道。因此，商品住宅是公共屬性極強的私人產品。商品住宅私利和公利的博弈對建築設計和導控而言是一場危如累卵的平衡藝術。遺憾的是，在城市快速發展的宏觀背景下，實現商品住宅開發利益上限的同時公共利益往往只能勉強達到下限。因此研究商品住宅的空間負外部性並針對性地構建導控策略非常必要。
1外部性理論
外部性是一個經濟學概念，當一個人從事一種影響旁觀者福利並對這種影響既不付報酬，又不得報酬的活動時，就產生了外部性（Externality）。如果對旁觀者的影響是不利的，就稱為負外部性；如果這種影響是有利的，就稱為正外部性[1]。
1.1負外部性成因及解決策略
例：皮革生產企業生產皮革投放市場獲取相應利潤，但皮革生產會污染一定範圍內的水質，進而危害人的健康，但皮革企業並不會支付水治理的費用也不會承擔病患的醫療費用，於是負外部性就產生了。在這種情況下，生產皮革的社會成本是大於私人成本的。所以簡單來說負外部性產生是因為行為主體沒有考慮自己的行為對外部環境造成的影響，因此，理論上只要主體「全面考慮自己行為對他人的行為」就可以了[2]。經濟學領域總結出來很多方法，主要有以下三種：政府管制手段、「庇古手段」以及「斯科手段」①。1.1.1針對制度失靈的政府管制手段。政府可以通過規定禁止某些行為來解決外部性[1]。但政府往往無法全面獲得真實有效的信息來支持其制定科學精準的管制政策。1.1.2針對市場失靈的「庇古手段」。英國經濟學家庇古認為可以通過市場激勵來取代政府管制，比如徵稅。通過直接影響到行為人的生產成本，迫使行為主體考慮自己的行為對外部環境造成的影響。「庇古手段」的局限性在於從負外部性造成的物理損害到被害者的心理感受再到稅收的貨幣計量肯定會存在轉化失真的情況，高昂的計量成本是「庇古手段」的內在缺陷。1.1.3針對產權不明晰的「斯科手段」。經濟學家斯科提出了另一種外部性內在化的思路——明晰產權。明晰了產權，即明晰了損益的主體，市場配置資源的效率也會大大提高。在產權明晰的前提下，私人市場解決外部性問題的效率往往更高。「無論最初的權利如何分配，有關各方總可以達成一種協議，在這種協議中，每個人的狀況都可以變好，而且結果是有效率的。」[1]
1.2總結
（1）負外部性問題的解決具有相互性。相比簡單粗暴地消滅負外部性產生的源頭，權衡外部體系中的各方利益更為重要。（2）正式的行政秩序指令和非正式的私人選擇同時作用於外部性問題的解決。正式的行政指令達不到的空白，由非正式的私人交易補充。但私人交易要產生效率依賴兩個前提：產權的明晰和交易成本的可控。
2商品住宅的空間負外部性表現及成因
2.1商品住宅空間負外部性的表現
商品住宅的空間負外部性主要源自兩個產權上的內在矛盾：（1）商品住宅的建築導控是在私有產權領域謀取公共福利的導控。（2）商品住宅的開發者並非使用者，產權讓渡行為過濾了真正使用者的需求。以上兩個矛盾導致了商品住宅在城市和地塊兩個層級上的空間負外部性。在城市層級主要表現在：（1）空間隔離。商品住宅一般以圍牆自絕於城市集體。這裡的「圍牆」既是實體圍牆，也是功能圍牆，甚至是階級的圍牆。通勤城市膨脹的機動車道和綠化隔離帶導致的割裂更甚於傳統的圍牆（圖1）。有公共服務落差的地方就有「圍牆」[3]。商品住宅與城市的空間隔離是對社會矛盾的消極回應，無益於公共服務落差緩解，反而加劇了城市空間分異的負效應。（2）空間漠視。商品住宅的鄰避設施和極端的建築體量邊緣化，外部化給城市。原本最具空間張力的交界地帶成了最被漠視的設計和管理真空地帶。在地塊層級主要表現在：（1）空間剝奪。在商品住區內部，極端的優勢戶型總能占據最優質的地理空間資源，以私人庭院、組團圍合等侵占本屬於公眾的開敞空間（表1）。當空間成為社會階層分化的映射，空間上的隱性盤剝不可避免會產生。（2）空間破碎。為了窮盡規劃指標潛力，商品住宅壓迫建築間距，犧牲集中綠地，建築與空地二元平衡的虛實關係被破環。破碎的綠化景觀和邊緣化公共空間僅僅為了滿足規劃指標賬面的要求，真正的價值被漠視。
2.2商品住宅空間負外部性的原因分析
前文總結了經濟學領域產生負外部性的三個主要原因：管制失靈、市場失靈以及產權不明晰。這三個原因反映到商品住宅領域表現為：（1）制度失靈——缺少精度的商品住宅建築導控。傳統的規劃管理思路往往是以有形之手糾正、限制商品住宅開發行為，但如果建築導控方法本身缺少精度，反而侵害了商品住宅的正當利益。一個「只有拇指沒有食指」的建築導控策略並不能在矛盾中辨別和避免較嚴重的損害。（2）市場失靈——商品住宅的空間異質性。土地所包含的自然、地理、人文等場所內涵，以及建築布局、造型、高度、規模、朝向等設計要素不一而足。因此商品住宅具備高度的空間異質，經濟學上認為，異質性越強，越容易導致壟斷，市場機制能夠發揮作用的空間就越小。（3）產權不明晰——公共空間地役權缺失。從產權上來說商品住宅是完全的私有產權領域，但其建築空間卻並非完全私有，尤其是在私有產權和共有產權空間開發的接壤地帶，需要從開發者的私有產權內分離出影響城市空間品質的產權因素。華中科技大學學者林穎將這個特殊的產權定義為「公共空間地役權」，需役的目的是公共利益，通過對其界定、保護、甚至交易，將有效化解私有產權領域對共有產權領域帶來的外部性問題[4]。以上三個因素的綜合作用導致了商品住宅空間負外部性。科學的導控工具缺位，經常導致各種微型政治產生，侵害或者縱容開發行為。市場失靈又進一步加劇了這種隨意性。而產權不明晰和公共空間地役權的缺失恰恰為這一切創造了通行條件。
3針對商品住宅空間負外部性的建築導控策略
科學的建築導控是解決商品住宅負外部性的核心手段。傳統方法注重對設計下限的把控和兜底保障，重點在「控」。「導」在傳統的規劃管理框架內沒有相應的制度體系，常常流於形式甚至是決策者的主觀判斷。文章提出了商品住宅建築導控的兩個層次，目的在於以「控」實現兜底保障，以「導」實現品質提升。
3.1限定商品住宅導控的第一層次
從城市設計層面限定外圍空間特徵，即場地、建築退界、建築高度、建築面寬和開敞、立面材質色彩和沿街模數等方面。這些地區層級上的外部空間要素關係到商品住宅和城市的空間關係。這一層次的要素限定本質上是對公共地役權的假設，也就是將地塊建築退界範圍內的垂直三維空間定義為公共地役權的範圍。在這種產權制度下，現有私有產權領域內涉及公共利益的部分能夠被剝離出來形成獨立的產權，建設完成後可以單獨確權給需役人或者其機構。產權明晰可以提高資源的配置效率，這在以往商品住宅規劃管理的操作中並不鮮見。例如，土地出讓合同可以要求建設單位在商品住宅小區中配建保障房、幼兒園、社區用房等公共福利性設施，無償或者有償移交給相關主管部門。理論上政府也可以通過事前約定的方式強製取得商品住宅的公共地役權。但公共地役權所作用的空間設計並不能單純用工具理性限定，比如立面的顏色、材質，建築高度的錯落以及建築面寬的疏密等並不存在非黑即白的界限。開發權益既需要限制也需要激勵，公共地役權設立的根本目的是為了提供議價和交易的可能，從而真正從相互性角度應對商品住宅的負外部性。例如，允許一定範圍內的限高突破量按照合同約定，以費用補償或開發權轉移等方式交易，讓建設者可以在合同約定額框架內自主選擇平衡利益的方式。下面以海寧市南苑路沿線商住區塊為例研究公共地役權在實際項目中運用的可行性程序。南苑路沿線是海寧中心成熟度較高的建成區域，2018年進行了沿線慢行系統改造提升工程。案例中的紫郡和原墅是區塊內新出讓地塊，從規劃條件擬定階段就對沿南苑路介面進行了嚴格的設計限定，這可以理解為公共空間地役權的初次擬定（圖2）。公共地役權的初次擬定作用於土地的初次交易，通過限定建築要素影響低價高低。在設計審查階段由相關主管部門判定權利的執行情況，進行完全整改或者讓步整改，讓步整改伴隨著滿足城市下限要求基礎上的公共地役權的交易，然後規劃部門再進行建設工程規劃許可。經過規劃條件擬定和建設工程規劃許可，明確了權利的主體，公共地役權就具備了初次不動產登記和後期自由交易的基礎。
3.2限定商品住宅導控的第二層次
從建築策劃層面限定內部介面特徵。商品住宅的內部介面品質取決於商品住宅地塊總量控制和空間構想，即容積率、密度、建築布局、組合方式、建築間距、公共空間等。這些地塊層面上的外部空間要素關係到產權讓渡過程中的利益博弈問題。以建築間距為例，從建設單位角度理解這是一個下限控制指標，建築間距越小可以獲得越大的開發密度，因此會設法通過退台、不規則形體等方式謀求建築間距的極致下限，但從居住角度出發，這些取巧手法無益於居住空間條件和建築形態的改善，實質上還是對指標下限的突破，這種「規則競次」在商品房開發過程中屢見不鮮。矛盾的根源在於產權的讓渡，商品住宅真正的居住者並非開發者，產權的讓渡伴隨著居住價值的損耗。在商品住宅的規劃設計過程中，開發者是強勢利益集團，設計方是主動繳械的一方，公眾是沉默的大多數。隨著公民意識和行業組織的進步，在制度供給側強化第三方設計組織的話語輸出能力的需求越來越迫切。「建築策劃（ArchitectureProgramming）特指在建築學領域內建築師根據總體規劃的目標設定，從建築學的學科角度出發，不僅依賴於經驗和規範，更以時態調查為基礎，利用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。」[5]「建築策劃的理論基點源於對時態的調查分析。因此民眾參與聽詢以及對使用者的調查是建築策劃不可或缺的運行環節。」[6]所以建築策劃是建築設計之前的重要環節，也是增強第三方設計組織話語權的重要途徑，也可以作為指導建築導控的定量管理工具。從建築導控目標出發，對於商品住宅可以從以下兩個方面策劃：3.2.1密度構想。國內學術界一般認為密度即開發強度，開發強度即容積率[7]，而在美國區劃法中，密度（Density）特指每個居住單元或每個房間規定的地塊面積，密度指標一旦確定，地塊之上的居住單元數或者房間數就能確定，因此密度相比容積率能與人口之間建立更直接的聯繫。密度構想的源頭與建築策劃的規模構想不謀而合：強調單位尺寸在規模構想中的基礎作用。在商品住宅中，可以利用建築策劃思維，求得人均綠地、人均建築面積、機動車生成率等一系列單位指標，這個定量指標作為商品住宅的經濟損益、市場發展等非建築學因素設定的基礎。以機動車生成率為例，可以通過建立交通模型，通過測算新建地塊機動車生成的增加量對周邊路網的影響（圖3），測定新增交通量對背景路網運行影響顯著時的極限開發體量。案例中假設地塊容積率為2.5，地塊的總體開發量為15.29萬平方米，西南側道路交叉口平均延誤時間為26秒，根據地塊開發體量（公頃）×機動車生成率（輛/公頃）=機動車生成量，當地塊容積率為2.5時，機動車生成率超過了0.7，服務水平為D級（有較大延誤，但基本可忍受），因此，從通勤強度考慮，2.5為該地塊極限容積率。3.2.2空間構想。商品住宅作為標準化產品，其空間個性主要表現在住宅外部空間，因此商品住宅的空間構想主要包括住宅布局、住宅群體組合、住宅限高或限低、住宅體量等方面。「這一過程（空間構想）將制定項目空間內容（List），進行總平面布局，分析空間動線，進行空間分隔，平立剖構想及感官環境構想，最終將空間形式導入。」[6]空間構想本質上是人的行為和心理的空間映射，反過來也會影響人的行為和心理。長期以來居住的複雜多樣性被標準化的商品住宅被迫規訓成簡單重複的生活圖景，雖然主流的商品住宅設計也存在空間構想的過程，但經濟損益是首要考量因素，建築策劃能以建築學價值為導向,健全和完善商品住宅的空間構想過程，跳出經濟損益的窠臼，在城市公共空間品質的塑造和延續上發揮作用。下面案例在前期策劃階段重點研究了住宅公共商業通道和城市公共空間的關係（圖4），以獲得連續的城市公共空間為價值導向構建住宅布局的底層邏輯，形成不同層級的住宅公共空間節點和私密空間節點（表2）。
4結語
本文從城市規劃和建設視角研究了商品住宅的空間負外部性，分析了商品住宅空間負外部性產生的原因和具體表現，從規劃管理立場提出了解決商品住宅的空間負外部性的建築導控策略，即兩個層次的限定理論：在城市層面以城市設計為基礎提出供地役權假設，強化產權在空間塑造領域的能動性，解決商品住宅在城市公共領域的負外部性；在地塊層面以建築策劃為基礎，提出密度構想和空間構想，對商品住宅實行定量的建築導控，避免商品住宅產權在讓渡過程中因利益折損而帶來負外部性。
作者:徐益清 單位:浙江大學工程師學院
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