1建築產品的流通和消費
建築產品的流通形式包括出售和租賃兩種。研究建築產品的流通，必須掌握建築產品流通的特點，如流通的區域性、分解性、反覆性等。對建築產品消費的研究，主要體現在對建築產品消費特點的研究上，如消費的長期性、普遍性和公共性。在研究建築產品消費的問題上，更要關心建築產品的消費效益。消費效益是指在使用一定數量和質量的建築產品期間，使用者實際接受到的功能與建築產品所具有的或者應該發揮的功能之間的比率。人們消費一定的建築產品能否取得最大的消費效益與各種主觀和客觀因素密切相關。因此，如何提高建築產品的消費效益，成了一個全新的研究課題。這裡主要考慮以下幾個因素:
(1)是建築產品使用率的高低;
(2)是同類建築產品之間使用的均衡性;
(3)現有建築產品是否與不同層次的消費需求相適應，例如一些地方存在公共圖書館利用率偏低的現象;
(4)對建築產品的使用是否正確合理，比如隨意改變房屋建築的內部結構就可能危及整體安全性等。
2綠色建築的成本控制
建築企業要想在新一輪的競爭中取得優勢，只有在建築生產過程中通過不斷挖掘提高成本控制方式，提高效益，降低成本。於是很多建築企業都提出要生產「綠色建築」，其基本思路和原則是:
(1)使用天然的材料;
(2)精心融入「高科技」因素;
(3)實用且節能;
(4)建築在壽命周期內自然資源和能源的消耗最小化;
(5)減少建築壽命周期內污染排放;
(6)建築的質量、功能、性能與環保相統一。
「綠色建築」要加強成本控制，提高效益，主要從決策、設計、招標及合同、實施、運營及維護、拆除和翻新等六個方面來控制。
(1)決策階段的成本控制。綠色建築投資決策階段影響工程造價的因素主要有:項目規模、建設水平、項目選址、工程技術方案的確定等因素。合理地確定建設規模、科學地確定建設標準、嚴密地進行可行性研究，對工程項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、環境上是否允許等方面進行全面系統的分析論證，做好建設項目投資估算的編制與審查。
(2)設計階段的成本控制。要在設計階段有效地控制工程造價，應從組織、技術、經濟、合同方面採取措施，隨時糾正發生的投資偏差。從功能和成本兩個角度綜合考慮和評價，並提出優化辦法，確保設計階段工程造價在不突破投資限額的前提下控制投資支出，有效使用建設資金。
(3)招標及合同階段的成本控制。通過招投標方式選取標價合理、能保證質量和工期、經濟效益好、社會信譽好的承包商，加強合同管理，避免合同條款的缺陷。建議合同的承包方式採用「設計、採購、建造」EPC合同工程總承包方式，總承包商按照合同約定，全程參與工程設計、設備材料採購、施工、試運行等服務工作，實現設計、採購、施工各階段工作合理交叉與緊密配合。
(4)施工階段的成本控制。項目施工階段工程造價的控制是通過控制承發包商的行為來實現相應的控制目標。在綠色建築施工階段，要在全壽命周期造價管理思想和方法的指導下綜合考慮建設項目的全壽命周期成本。
(5)運營及維護階段的成本控制。建立運營管理網絡平台，加強對節能、節水的管理和環境質量的監測，提高物業管理水平和服務質量，建立物業耗材管理制度，採用綠色建材;加強材料性能和環境指標的檢測，及時淘汰落後產品，加速新型綠色建材的推廣應用。
(6)拆除與翻新階段的成本控制。拆除與翻新階段發生的廢棄成本主要指工程項目拆除後所發生的廢物處理、回收、循環利用成本;環境損害成本主要指由於工程項目廢棄後對環境和資源的損耗、保護恢復所支付的成本費用。對棄置成本的重視，有助於對環境成本進行管理和控制，提高社會效益。
3建築工程的經濟評價
建築工程的經濟評價在建築工程經濟評價的研究中，一般將其評價方法分為三種:
(1)在部分價格調整的基礎上按照傳統的經濟價格進行評價;
(2)以資源的最有效利用為重點進行全面的價格調整，按照得出的計算價格或效率價格進行評價;
(3)把積累和收入的分配問題加以考慮，按照動態的社會價格進行評價。要進行可行性研究的建築工程項目，不管是按何種標準確定都應該進行經濟評價。因為將要實施的工程項目規模較大，其本身作為單獨的一個項目，必須定量地加以評價。建築工程項目的評價方法或理論是工程項目可行性研究的綱，工程項目可行性研究是實施工程項目的基礎。無論是需求預測，還是利益估算，歸根到底都是按照經濟評價方法來完成的。
3.1幾種建築工程經濟評價方法
(1)目前世界上廣泛採用的經濟評價方法是利益費用比較法。對於可計算利益的建築工程項目，需將利益和費用的現值加以比較。
①內部經濟收益率(簡稱IRR):用經濟分析方法將利益和費用調整後貼現的利益現值總和與費用現值總和相等時的貼現率即內部經濟收益率;
②凈現值(簡稱NPV)或利益費用差的方式:用一定的貼現率將建築工程項目壽命期間發生的利益和費用分別貼現為現值，利益現值總和與費用現值總和之差如果大於零，則該項目較為可行;
③利益費用比率(簡稱B/C):利益現值總和與費用現值總和之比，叫做利益費用比率。全部建築工程項目都進行利益費用比較是不必要的。對於不能計算的工程項目，可用其他的定性評價方法。
(2)貼現法。在建築工程項目壽命期間所發生的利益和費用，要按照一定的貼現率進行貼現，變成現值之後再進行比較。這是因為，雖然項目的利益和費用是發生在5年、10年的長時間裡，但必須是現在比較利益和費用，決定是否投資。這樣經濟分析的前提條件是，把將來具有不確定性的，有時間價值差的利益和費用拉回到現在時刻來計算。可見，投資不同於消費，其特點是在將來一定時間內繼續發生投資效率的情況下，不是只評價投資費用的高低，而是要進行經濟分析。
(3)費用比較方法。有些建築工程項目不能計算利益。例如:幼兒園、學校、醫院等就是這樣。對這類建築工程項目的經濟評價方法，是把各種方案的費用貼現為現值後，比較現值的大小，選擇費用小的方案，通稱為「最小費用法」或「費用效益分析」。這種評價方法也可用來選擇利益一定的建築工程項目、來選擇那些投資高而運行費用低的高技術密集型的項目，決定選擇使用機器還是勞力更為有利。
3.2內部經濟收益率和資本的機會費用的標準
在經濟評價方法上，各國對內部經濟收益率有著不同的要求，世界銀行規定為12%。從發展水平和部門選擇考慮，在經濟發展初期，比較重視農業和基礎工業部門，工程項目的貼現率比一般工業要低。
3.3各種經濟評價方法的比較
上面談到三種利益費用分析方法:內部收益率(IRR)，利益費用差(NPV)，利益費用比率(B/C)這三種方法的差異和優缺點如下:
(1)內部收益率(IRR)，隨著項目的壽命不同而異，如15年、20年……若是幾年，就要解幾次多項式，因而在理論上可以得出幾個IRR值。因為沒有明確的標準來確定採用其中哪一個值更好，所以只好規定工程項目壽命，並以此對幾個IRR進行敏感分析，除此，沒有更好的方法。
(2)關於利益費用差(NPV)，利益費用比率(B/C)這兩種方法，它們都是由外部規定貼現率，所以難以規定準確的數值。但作為一種方法，由外部規定貼現率是正確的，(均衡)利益是在資本市場上通過競爭決定的。
(3)有些工程項目，利益和費用在各年度的分布狀況是不同的，這時如果用IRR，結果則大相逕庭。一般地說，IRR法的前提條件是適於那些初期投資較大，爾後只需少量維持經營費用的項目。否則，都宜選用利益費用差法和利益費用比率法。
(4)在ABC……等項目的IRR都大於資本的機會費用。而投資額都有限的情況下，就必須對這些工程項目加以排隊，選擇以確定實施的工程項目。如果要進行優先度排列，這時由於IRR，B/C都不能合計，只得用NPV法。另外，對於有兩個方案且IRR相同的工程項目，應選取資本的機會費用貼現後NPV較大者。
3.4各種經濟評價方法的應用
世界銀行和亞洲開發銀行最經常用的是內部收益法。其理由是事先不必規定貼現率，而是在運算中經反覆求出來。內部收益率代表著資本的收益性和周轉能力，從經濟意義上說，它使資本的生產效率試驗成為可能。但是，當生產經營費用相對於投資比較大時，則不能用IRR法。利益費用比較法體現在用數字來表示項目的利益和費用，特別是用數字表示特定的收益，並進行有關的經濟計算。可行性研究是世界上普遍採用的一種研究工程項目是否可行的科學，它是通過各種有效的方法對工程項目進行分析研究，從技術、財務、經濟等方面加以評價，最終給投資決策者提供是否選擇該工程項目進行投資的依據。目前我國對工程項目可行性研究十分重視，凡未做可行性研究的工程項目國家一律不予批准，尤其是從國外引進的項目。
4結語
建築企業的經濟效益是其生存之本，只有效益提高了，企業才能得以發展壯大。然而效益的提高是一個企業中各部門各系統相互作用、相互關係的結果，所以我們必須抓好企業中每一事項和環節，協調好每個部門。特別是要進行成本控制和項目經濟評價，提高企業效益。
建築產品的流通形式包括出售和租賃兩種。研究建築產品的流通，必須掌握建築產品流通的特點，如流通的區域性、分解性、反覆性等。對建築產品消費的研究，主要體現在對建築產品消費特點的研究上，如消費的長期性、普遍性和公共性。在研究建築產品消費的問題上，更要關心建築產品的消費效益。消費效益是指在使用一定數量和質量的建築產品期間，使用者實際接受到的功能與建築產品所具有的或者應該發揮的功能之間的比率。人們消費一定的建築產品能否取得最大的消費效益與各種主觀和客觀因素密切相關。因此，如何提高建築產品的消費效益，成了一個全新的研究課題。這裡主要考慮以下幾個因素:
(1)是建築產品使用率的高低;
(2)是同類建築產品之間使用的均衡性;
(3)現有建築產品是否與不同層次的消費需求相適應，例如一些地方存在公共圖書館利用率偏低的現象;
(4)對建築產品的使用是否正確合理，比如隨意改變房屋建築的內部結構就可能危及整體安全性等。
2綠色建築的成本控制
建築企業要想在新一輪的競爭中取得優勢，只有在建築生產過程中通過不斷挖掘提高成本控制方式，提高效益，降低成本。於是很多建築企業都提出要生產「綠色建築」，其基本思路和原則是:
(1)使用天然的材料;
(2)精心融入「高科技」因素;
(3)實用且節能;
(4)建築在壽命周期內自然資源和能源的消耗最小化;
(5)減少建築壽命周期內污染排放;
(6)建築的質量、功能、性能與環保相統一。
「綠色建築」要加強成本控制，提高效益，主要從決策、設計、招標及合同、實施、運營及維護、拆除和翻新等六個方面來控制。
(1)決策階段的成本控制。綠色建築投資決策階段影響工程造價的因素主要有:項目規模、建設水平、項目選址、工程技術方案的確定等因素。合理地確定建設規模、科學地確定建設標準、嚴密地進行可行性研究，對工程項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、環境上是否允許等方面進行全面系統的分析論證，做好建設項目投資估算的編制與審查。
(2)設計階段的成本控制。要在設計階段有效地控制工程造價，應從組織、技術、經濟、合同方面採取措施，隨時糾正發生的投資偏差。從功能和成本兩個角度綜合考慮和評價，並提出優化辦法，確保設計階段工程造價在不突破投資限額的前提下控制投資支出，有效使用建設資金。
(3)招標及合同階段的成本控制。通過招投標方式選取標價合理、能保證質量和工期、經濟效益好、社會信譽好的承包商，加強合同管理，避免合同條款的缺陷。建議合同的承包方式採用「設計、採購、建造」EPC合同工程總承包方式，總承包商按照合同約定，全程參與工程設計、設備材料採購、施工、試運行等服務工作，實現設計、採購、施工各階段工作合理交叉與緊密配合。
(4)施工階段的成本控制。項目施工階段工程造價的控制是通過控制承發包商的行為來實現相應的控制目標。在綠色建築施工階段，要在全壽命周期造價管理思想和方法的指導下綜合考慮建設項目的全壽命周期成本。
(5)運營及維護階段的成本控制。建立運營管理網絡平台，加強對節能、節水的管理和環境質量的監測，提高物業管理水平和服務質量，建立物業耗材管理制度，採用綠色建材;加強材料性能和環境指標的檢測，及時淘汰落後產品，加速新型綠色建材的推廣應用。
(6)拆除與翻新階段的成本控制。拆除與翻新階段發生的廢棄成本主要指工程項目拆除後所發生的廢物處理、回收、循環利用成本;環境損害成本主要指由於工程項目廢棄後對環境和資源的損耗、保護恢復所支付的成本費用。對棄置成本的重視，有助於對環境成本進行管理和控制，提高社會效益。
3建築工程的經濟評價
建築工程的經濟評價在建築工程經濟評價的研究中，一般將其評價方法分為三種:
(1)在部分價格調整的基礎上按照傳統的經濟價格進行評價;
(2)以資源的最有效利用為重點進行全面的價格調整，按照得出的計算價格或效率價格進行評價;
(3)把積累和收入的分配問題加以考慮，按照動態的社會價格進行評價。要進行可行性研究的建築工程項目，不管是按何種標準確定都應該進行經濟評價。因為將要實施的工程項目規模較大，其本身作為單獨的一個項目，必須定量地加以評價。建築工程項目的評價方法或理論是工程項目可行性研究的綱，工程項目可行性研究是實施工程項目的基礎。無論是需求預測，還是利益估算，歸根到底都是按照經濟評價方法來完成的。
3.1幾種建築工程經濟評價方法
(1)目前世界上廣泛採用的經濟評價方法是利益費用比較法。對於可計算利益的建築工程項目，需將利益和費用的現值加以比較。
①內部經濟收益率(簡稱IRR):用經濟分析方法將利益和費用調整後貼現的利益現值總和與費用現值總和相等時的貼現率即內部經濟收益率;
②凈現值(簡稱NPV)或利益費用差的方式:用一定的貼現率將建築工程項目壽命期間發生的利益和費用分別貼現為現值，利益現值總和與費用現值總和之差如果大於零，則該項目較為可行;
③利益費用比率(簡稱B/C):利益現值總和與費用現值總和之比，叫做利益費用比率。全部建築工程項目都進行利益費用比較是不必要的。對於不能計算的工程項目，可用其他的定性評價方法。
(2)貼現法。在建築工程項目壽命期間所發生的利益和費用，要按照一定的貼現率進行貼現，變成現值之後再進行比較。這是因為，雖然項目的利益和費用是發生在5年、10年的長時間裡，但必須是現在比較利益和費用，決定是否投資。這樣經濟分析的前提條件是，把將來具有不確定性的，有時間價值差的利益和費用拉回到現在時刻來計算。可見，投資不同於消費，其特點是在將來一定時間內繼續發生投資效率的情況下，不是只評價投資費用的高低，而是要進行經濟分析。
(3)費用比較方法。有些建築工程項目不能計算利益。例如:幼兒園、學校、醫院等就是這樣。對這類建築工程項目的經濟評價方法，是把各種方案的費用貼現為現值後，比較現值的大小，選擇費用小的方案，通稱為「最小費用法」或「費用效益分析」。這種評價方法也可用來選擇利益一定的建築工程項目、來選擇那些投資高而運行費用低的高技術密集型的項目，決定選擇使用機器還是勞力更為有利。
3.2內部經濟收益率和資本的機會費用的標準
在經濟評價方法上，各國對內部經濟收益率有著不同的要求，世界銀行規定為12%。從發展水平和部門選擇考慮，在經濟發展初期，比較重視農業和基礎工業部門，工程項目的貼現率比一般工業要低。
3.3各種經濟評價方法的比較
上面談到三種利益費用分析方法:內部收益率(IRR)，利益費用差(NPV)，利益費用比率(B/C)這三種方法的差異和優缺點如下:
(1)內部收益率(IRR)，隨著項目的壽命不同而異，如15年、20年……若是幾年，就要解幾次多項式，因而在理論上可以得出幾個IRR值。因為沒有明確的標準來確定採用其中哪一個值更好，所以只好規定工程項目壽命，並以此對幾個IRR進行敏感分析，除此，沒有更好的方法。
(2)關於利益費用差(NPV)，利益費用比率(B/C)這兩種方法，它們都是由外部規定貼現率，所以難以規定準確的數值。但作為一種方法，由外部規定貼現率是正確的，(均衡)利益是在資本市場上通過競爭決定的。
(3)有些工程項目，利益和費用在各年度的分布狀況是不同的，這時如果用IRR，結果則大相逕庭。一般地說，IRR法的前提條件是適於那些初期投資較大，爾後只需少量維持經營費用的項目。否則，都宜選用利益費用差法和利益費用比率法。
(4)在ABC……等項目的IRR都大於資本的機會費用。而投資額都有限的情況下，就必須對這些工程項目加以排隊，選擇以確定實施的工程項目。如果要進行優先度排列，這時由於IRR，B/C都不能合計，只得用NPV法。另外，對於有兩個方案且IRR相同的工程項目，應選取資本的機會費用貼現後NPV較大者。
3.4各種經濟評價方法的應用
世界銀行和亞洲開發銀行最經常用的是內部收益法。其理由是事先不必規定貼現率，而是在運算中經反覆求出來。內部收益率代表著資本的收益性和周轉能力，從經濟意義上說，它使資本的生產效率試驗成為可能。但是，當生產經營費用相對於投資比較大時，則不能用IRR法。利益費用比較法體現在用數字來表示項目的利益和費用，特別是用數字表示特定的收益，並進行有關的經濟計算。可行性研究是世界上普遍採用的一種研究工程項目是否可行的科學，它是通過各種有效的方法對工程項目進行分析研究，從技術、財務、經濟等方面加以評價，最終給投資決策者提供是否選擇該工程項目進行投資的依據。目前我國對工程項目可行性研究十分重視，凡未做可行性研究的工程項目國家一律不予批准，尤其是從國外引進的項目。
4結語
建築企業的經濟效益是其生存之本，只有效益提高了，企業才能得以發展壯大。然而效益的提高是一個企業中各部門各系統相互作用、相互關係的結果，所以我們必須抓好企業中每一事項和環節，協調好每個部門。特別是要進行成本控制和項目經濟評價，提高企業效益。
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