居住權人是無權將房屋出租的。房屋租賃的最長時效是二十年，超出二十年的部分無效。房屋租賃合同不具備效力的情況包括簽訂房屋租賃合同的主體不適格；房屋租賃的內容不合法等。
一、
居住權人一般不能出租房屋。居住權是指按照合同約定對他人所有的住房及其附設施占有、使用的權利，具有人身專屬性，居住權人不屬於該房屋的所有權人，無權對房屋進行租賃收益的，居住合同中另有約定的除外。
法律依據：《民法典》
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。
二、
房屋租賃合同最長有效時間是20年。在合同中約定了租賃期限的則按照約定來；未約定租賃期限的，為不定期租賃，租賃期限6個月以上，而未採用書面形式的，應當視為不定期租賃。
《中華人民共和國民法典》第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
三、
1.無民事行為能力人訂立的房屋租賃合同；
2.行為人與相對人以虛假的意思表示訂立的房屋租賃合同；
3.租賃的房屋不符合法律規定的；
4.租賃期限違反法律的規定的
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗
引用法條
一、
居住權人是否有權將房屋出租
居住權人一般不能出租房屋。居住權是指按照合同約定對他人所有的住房及其附設施占有、使用的權利，具有人身專屬性，居住權人不屬於該房屋的所有權人，無權對房屋進行租賃收益的，居住合同中另有約定的除外。
法律依據：《民法典》
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。
二、
房屋租賃合同最長有效時間是多久
房屋租賃合同最長有效時間是20年。在合同中約定了租賃期限的則按照約定來；未約定租賃期限的，為不定期租賃，租賃期限6個月以上，而未採用書面形式的，應當視為不定期租賃。
《中華人民共和國民法典》第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
三、
哪些情況下房屋租賃合同不具備效力
1.無民事行為能力人訂立的房屋租賃合同；
2.行為人與相對人以虛假的意思表示訂立的房屋租賃合同；
3.租賃的房屋不符合法律規定的；
4.租賃期限違反法律的規定的
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗
引用法條
- [1]《中華人民共和國民法典》第三百七十條
- [2]《中華人民共和國民法典》第三百六十八條
- [3]《中華人民共和國民法典》第三百六十九條
- [4]《中華人民共和國民法典》第七百零五條
- [5]《中華人民共和國民法典》第七百零七條
- [6]《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
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