204條XP版商品房買賣合同

204條XP版商品房買賣合同 204條商品房買賣合同XP版 第1部分 合同背景 2 第2部分 廣告與樣品 3 第3部分 房屋質量 3 第4部分 戶型空間 5 第5部分 房屋面積 5 第6部分 建築設備 8 第7部分 電氣部分 8 第8部分 供暖與燃氣 9 第9部分 裝修標準 9 第10部分 室內環境 10 第11部分 室外環境與綠化 11 第12部分 社區及設施 12 第13部分 價格付款 13 第14部分 房屋交付 14 第15部分 初步驗收與保修 15 第16部分 所有權證 15 第17部分 前期物業管理 17 第18部分 業主委員會 17 第19部分 消費者權利保護 18 第20部分 抵押擔保 19 第21部分 合同變更 20 第22部分 合同終止與解除 21 第23部分 退房程序 21 第24部分 違約責任 22 第25部分 買受人損失 23 第26部分 爭議與其他 23 第27部分 合同附件 25 第28部分 法律法規及標準 25 第1部分 合同背景 第1條、 合同原則：鑒於目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議，為充分保護雙方的合法權益，明確出賣人的合同義務，雙方根據《中華人民共和國合同法》等法律的有關規定，本著平等、自願、公平、誠實信用的原則，經協商一致，就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。 第2條、 文字定義： （1）、 合同中所稱"合同"、"本合同"、"約定"等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補充合同，其他合同則冠以合同的具體名稱； （2）、 本合同中所稱"房屋"、"本房屋"、"商品房"或"本商品房"等系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的商品房； （3）、 本合同所稱"本樓"或者"樓房"系指買受人所購商品房所位於的樓座； （4）、 本合同中所稱"小區"、"社區"系指房屋所處於的社區； （5）、 本合同中所指"退房"，是指買受人將房屋或者取得房屋的權利退還給買受人，由出賣人退還買受人支付的購房款的行為。 第3條、 合同標的：本房屋位於 市 區（縣） 路 號 樓 層 室，目前施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有 單元 層，買受人所購房屋以自然習慣計數處於 單元 層，朝向為 . 第4條、 居住目的：出賣人知道買受人購買商品房係為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉讓獲得利潤，或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋後，本樓內其他房屋僅可作為住宅使用外，不得作為公司辦公用房使用，以保持居住環境的安靜與安全。如不能達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當於總房價千分之一的違約金。 第5條、 協商地點：本合同在簽訂及履行過程中，由各方依次選擇談判地點，分別為出賣人銷售場所（ 市 區（縣） 路 號）或者為買受人及買受人的代理人指定的場所（ 市 區（縣） 路 號），各方應在會面協商時準備好應當提供的文件資料，以節省雙方的時間。 第6條、 土地權利：本項目由北京市政府有關機構批准立項，項目的批准文號為： ；批准文件的主要內容為： .本宗土地原所有權人為： ，原土地使用權人為： ，國有土地出讓合同編號為： ；土地使用證號碼為： ，土地使用權期限為： 年（自 年 月 日至 年 月 日），土地使用權性質為： （商業或住宅）。 第7條、 權利擔保：考慮到目前出賣人無法提供正式《國有土地使用證》，為保證買受人的權利，出賣人承諾於 年 月 日前向買受人提供正式《國有土地使用證》，並且在他項權利記錄中不會有任何擔保抵押記錄，如到期不能提供，則買受人有權要求退房，出賣人則應當承擔全部違約責任；如出賣人不同意退房，或者同意退房但沒有同意之日起 日內使買受人取回全部房款以前；出賣人都將因缺少《國有土地使用證》而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第8條、 相關許可：用地規劃批准部門為： ，建設工程規劃許可證： ，建設用地規劃許可證： .施工許可部門： ，施工許可證： 開工證： .建築企業：總設計單位： ，建築師姓名： ，註冊建築師號碼： ，總施工單位： ，總監理單位： .第9條、 銷售許可：房屋銷售許可部門為： ，房屋銷售許可證： ；出賣人承諾已經依照《城市房地產管理法》的規定，可以提供、辦理並具備辦理銷售許可的全部文件。[page] 第10條、 購買過程：出賣人承諾買受人希望購買的第 樓 戶已經與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人的購買目的不能實現；如果買受人發現此套住的宅買賣合同晚於本買賣合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視，出賣人應當向買受人承擔的違約償責任為：每平方米支付1000元違約金，或者總額不低於10萬元的補償款。 第11條、 商品房標準：商品房將適用標準為： 作為本商品房的設計和建築標準。商品房驗收：由 負責驗收；由 負責進行質量評價。 第2部分 廣告與樣品 第12條、 銷售廣告：買受人根據出賣人於 年 月 日刊登在 報第 版的廣告，參考出賣人提供廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網絡），與出賣人就購買商品房一事進行協商；出賣人承諾商品房及周邊環境符合廣告所描述之內容，雙方就可預見的內容進行約定，如雙方沒有在涉及房屋質量、裝修、周邊環境等細節作出說明時，則出賣人提供或發布的廣告及宣傳品可作為證據，證明出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。 第13條、 廣告內容：廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使用面積，廣告中關於綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例；如實際情況與廣告數量誤差超過3%，如果此等誤差顯然不利於買受人，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金…… 第14條、 樣板間：考慮到目前出賣人製作的樣板間是促使買受人購買房屋的重要原因，出賣人承諾在未來向買受人提供房屋質量、面積與裝修標準不低於樣板間，對於足以影響質量的瑕疵，買受人可以選擇以下二種方式要求出賣人承擔違約責任： （1）、 兩倍賠償：出賣人根據質量導致的價格變化，以物品價格與安裝、重作價格的兩倍向買受人承擔違約責任，且在入住之日起一個月內支付； （2）、 解除合同：出賣人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，並按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第15條、 樣板間時間：出賣人承諾在買受人入住後三年內保存樣板間，並且承諾在拆除樣板間時徵得買受人的同意，否則將向買受人支付5萬元賠償金。 第3部分 房屋質量 第16條、 質量原則：考慮到買受人支付的價款，買受人所購房屋各項驗收標準不僅要達到合格要求，還應當達到優良標準；出賣人不得僅以房屋質量合格來履行合同義務，而是在滿足基本質量要求的前提下，同時還需要達到買受人的特別要求，並證明其各項驗收標準均達到優良等級。 第17條、 建築施工：出賣人承諾全部建築材料均符合政府或者專業機構頒布的標準要求，其施工方法亦根據政府相關規範進行，全部材料實驗結果及操作規範均可公開以備買受人的查閱。 第18條、 防震減災：考慮到買受人所購房屋將可能在未來時間內長期使用，出賣人應當向買受人提供樓房地震安全性能評價測試報告，以使買受人的安全在未來得到保障，否則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，並按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第19條、 牆體平直：房屋的牆體及平面均應當平直，傾斜角度不得大於0.1度，計算方法為：高度差/直線距離；不平直情況並不得超過政府規定的標準；如無法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，並按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第20條、 防水情況：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；如無法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，並按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第21條、 表面裂縫：出賣人承諾商品房內部無任何裂縫，保溫層牆壁表面平整，瓷磚地板平整無鬆動、無爆裂、無間隙；出賣人保證房屋的沉降情況優於北京政府頒布的最高要求，並對於可能發生的加速沉降或不均勻沉降情況對質量產生的影響向買受人提供檢測及評估報告。如果雙方無法對是否是裂縫達成共識的，則雙方從樓內業主中隨機選擇3人，由這3人確定是否屬於裂縫、漏水、滲水、牆體平直等，此3人的觀點應當作為有效證據。出賣人有義務申請有關機構就此問題進行評價，如出賣人不予以申請，則視為存在裂縫，買受人有權解除合同要求退房。 第22條、 住宅壽命：出賣人承諾此住宅的安全使用壽命不低於70年，在30年內絕對不會產生主體質量問題，其質量足以抵抗八級地震所產生的不良影響；如果不能滿足此等條件，出賣人將以全部房款的兩倍向買受人進行賠償，如果造成買受人及其親屬受到傷害的，按除支付全部醫療救助費用以外，還應當支付50萬元賠償；如果造成造成買受人及其親屬死亡的，則向死者親屬支付300萬元賠償金。 第23條、 文件：考慮到房屋質量將在未來相當的時間內對買受人的安全與收益要求有巨大影響，而提供完全的質量文件是出賣人不可推卸的責任與義務，為充分保證買受人的知情權，出賣人除提交竣工驗收備案表以外，還應當向買受人提效如下文件： （1）、 施工單位的竣工報告； （2）、 監理單位工程質量評價報告； （3）、 勘察單位質量檢查報告； （4）、 規劃部門出具的認可文件； （5）、 衛生部門出具的水質檢驗合格文件；[page] （6）、 環保部門出具的認可文件； （7）、 消防部門出具的消防驗收合格文件； （8）、 電梯工程監督報告； （9）、 施工單位簽署的質量保修書； （10）、 抗震評估機會出具的地震安全性能評價報告； 第24條、 文件交付： （1）、 全部質量文件上述文件應當於入住前交付給買受人，沒有上述文件不視為交房；即使買受人入住，仍有權出賣人每日承擔千分之一的違約金； （2）、 如無法按時交付上述文件，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，並按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第25條、 質量標準：商品房設計質量不應低於各級政府有關機構頒布的最有利於買受人的標準，本合同最後所列明的各項規範及標準均為出賣人應當遵守的強制性標準，即出賣人所提供的房屋質量不得低於各項規範的要求；如無法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，並按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第26條、 質量證明：考慮到出賣人的優勢地位，出賣人在房屋交付時應當向買受人提供證明其質量合格的申報手續及質量評價報告；當買受人對此報告提出異議時，出賣人應當證明這種異議不成立；出賣人不能證明的則視為存有質量瑕疵，在瑕疵未消除前不視為交房。 第27條、 質量評價：出賣人在交付商品房前應當提供質量評價報告；買受人有權查驗與商品房質量相關的全部文件，有權委託相關機構對商品房質量進行重新評價，此等機構可能並非在國內註冊或登記；如出賣人拒絕提供文件，或者在買受人申請重新質量評價時拒絕進行協助，則視為房屋質量不符合規定而不能交房；則買受人有權解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第4部分 戶型空間 第28條、 商品房戶型： 室 廳 衛 浴 廁 廚，本商品房使用率為： ；房屋層高： 毫米；室內凈高： 毫米；立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。 第29條、 起居室尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第30條、 書房尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第31條、 臥室尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第32條、 衛生間尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第33條、 廚房尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第34條、 陽台尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第35條、 過道尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）；套內樓梯：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第36條、 重要門窗：長度： 寬度： 高度： 下沿距地面： （毫米）； 第37條、 貯藏空間：長度： 寬度： 高度： 其他： （毫米）； 第5部分 房屋面積 第38條、 建築面積： （1）、 文字定義：商品房銷售的建築面積為套內建築面積與分攤的公用面積之和。 （2）、 總建築面積為： 平方米，套內建築面積為： 平方米，陽台建築面積： 平方米，另室內牆體面積為： 平方米…… 第39條、 建築面積變化： （1）、 面積範圍：買受人所購商品房約定建築面積為 平方米，如果經過實際測量後，面積在 至 平方米之間的，則雙方據實結算，多退少補。 （2）、 面積超出：買受人所購商品房建築面積經過實際測量後，大於 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多餘價款，並且應當據實辦理產權登記。 （3）、 面積不足：買受人所購商品房建築面積經過實際測量後，小於 平方米的，出賣人應當根據與約定建築面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，並且應當據實辦理產權登記，當此面積小於 ，買受人有權解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 （4）、 面積費用：鑒於目前買受人所購商品房面積所適用的契稅為2%，如果因為出賣人的原因使面積擴大，導致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而多支付的稅費，由出賣人承擔；買受人同時有權不支付由於面積擴大所引起的各種費用（物業管理費、取暖費用等）的增加，必須支付的由出賣人承擔，買受人保留退房的權利。 第40條、 分攤的公用面積： （1）、 文字定義：可分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建築面積。 （2）、 基本原則：此部分僅存在於與本樓內部並與本樓建築結構中存有相連結的部分並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。 （3）、 分攤構成：公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務的其他設備間；套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體面積水平投影面積的一半。[page] （4）、 面積核實：因分攤的公用面積涉及範圍大、操作過程複雜，使買受人無法核對及查實，可能給合同一方提供欺詐機會；為保證交易的公平性，出賣人根據《房產測量規範》和《房產圖圖式》提供公攤面積的構成與尺寸，以使買受人可以根據自有的條件對面積進行核對。 第41條、 套內建築面積： （1）、 文字定義：套內建築面積為套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積三者之和。 （2）、 面積範圍：買受人所購商品房約定套內建築面積為 平方米，如果經過實際測量後，面積在 至 平方米之間的，則雙方據實結算，多退少補。 （3）、 面積超出：買受人所購商品房套內建築面積經過實際測量後，大於 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多餘價款，並且應當據實測面積辦理產權登記。 （4）、 面積不足：買受人所購商品房套內建築面積經過實際測量後，小於 平方米的，出賣人應當根據與約定套內建築面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，並且應當據實測面積辦理產權登記。 （5）、 比例增加：交房後，套內建築面積、建築面積與合同約定相比都發生增加的，應當按相同比例增加，建築面積增加的比例大於套內建築面積增加比例的，買受人無須為任何增加的面積支付費用。 （6）、 比例減小：交房後，建築面積、套內建築面積與合同約定相比都減少的，應當按相同比例減少；建築面積減少的比例小於套內建築面積減少的比例的，出賣人應當按照最有益於買受人的原則退款，包括要求出賣人退還全部房款或面積變化應退的房款，買受人有權選擇諸多退款方案中的一個。 第42條、 套內使用面積： （1）、 文字定義：套內使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）牆體內表面所圍合的水平投影面積之和。 （2）、 面積構成：臥室面積： 平方米、書房面積 平方米，客廳面積： 平方米、衛生間面積各為： 平方米；面積的數字以出賣人現有的平面圖紙為標準。 第43條、 使用面積變化： （1）、 面積範圍：買受人所購商品房約定使用面積為 平方米，如果經過實際測量後，面積在 至 平方米之間的，則雙方據實結算，多退少補。 （2）、 面積超出：買受人所購商品房使用面積經過實際測量後，大於 平方米的，出賣人無權要求買受人支付多餘價款，並且應當據實測結果辦理產權登記。 （3）、 面積不足：買受人所購商品房使用面積經過實際測量後，小於 平方米的，出賣人應當根據與約定使用面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，並且應當據實測結果辦理產權登記。 第44條、 露台面積：鑒於露台面積並不計算在買受人購買面積之中，出賣人將面積為： 平方米的露台之使用權交付給買受人，買受人在使用過程中無須支付物業管理費；如出賣人或者第三人或者行政機構阻礙買受人使用此部分面積，則出賣人應當根據平均房價的三倍與按露台總使用面積計算應當退還給買受人的費用。 第45條、 面積測量：房屋分攤的公用部分、面積及全部長度尺寸應當註明，經過測量的應當提供符合《房產測量規範》和《房產圖圖式》的測量報告，使買受人有權可以獲得精確的詳細內容。 第46條、 測量機構：測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業管理機構頒發的測量資格的機構，測量義務不得委託給他人；沒有專業資格的機構測量的數據無效，買受人有權拒絕支付房款。 第47條、 面積核實：買受人有權根據測量報告對任何一個尺寸進行核實，此等核實無需複雜的測量工具，僅憑於任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量；買受人有權在入住前或入住後對室內全部長度、寬度、高度尺寸進行測量；