畢業論文
作為新興工業化國家，韓國政府在推進社會經濟快速發展的過程中，十分重視解決住房問題，特別是解決低收入居民的住房問題，並形成了比較完善的住房政策體系和住房保障措施，值得我們學習和借鑑。
韓國住房政策的演變及其背景
韓國住房政策演變大致可以劃分為三個階段。
(一)住房制度與政策體系構建階段(1960～1987年)
在這一時期，韓國政府出台了以住房建設促進法為核心，包括建設法、城市規劃法、大韓住宅公社法、公共住房法和大韓住房銀行法等一系列住房法規；明確了由建設部作為住房建設和住房政策的主管機關，組建了大韓住宅公社、大韓住房銀行等參與住房建設和住房金融服務的相關公營機構；構建以5年住房發展計劃為主體的住房政策體系和住房普查制度，初步形成了韓國住房制度框架。總體來看，這一時期是韓國經濟高速發展的起飛階段，政府的政策重點主要集中在發展工業方面，對住房問題沒有給予高度重視。因此，這一時期制定的三次住房發展計劃均沒有完成，住房投資占GDP的比例始終在2％～3％的低水平徘徊，住房普及率也由84.2％下降到了71％。
(二)以促進大規模住房建設為重點的政策實踐階段(1988～1998年)
1988年是韓國政府高度關注住房問題並大力發展住宅建設的轉折點。其關鍵的原因是隨著人口的自然增長、經濟高速發展和城市化進程加速、家庭日益小型化，韓國的住房短缺問題進一步強化，缺房最為嚴重的首爾及首都圈地區，其住房普及率僅為56.1％和60.2％，並由此引發了房地產價格高漲和市場投機。在此背景下，韓國政府對住房政策進行了一系列重大調整。
首先，增加住房投資，擴大住房建設規模。在1988～1992年200萬套住房建設計劃和1992～1996年250萬套住房建設計劃中，政府部門投資建設90萬套和127萬套的小套型公租房，主要提供給低收入家庭；其餘110萬套和123萬套則鼓勵私營機構進行投資建設。
第二，提供足夠的建房用地。如在首爾周圍開發建造5個大型綜合性居住區，以緩和首爾及首都圈建房用地十分緊張的矛盾；有選擇地放鬆對土地開發的管制，並以優惠價格提供給建房者。
第三，住房金融政策向低收入階層傾斜。主要是通過國民住宅基金、住宅銀行及金融機構為「小戶型」住房提供低息貸款。
第四，限制住房市場投機行為。一方面，制定規範住房價格的法規，完善與住房有關的稅收體制，加強對申請租住公租房的家庭進行資格審查等。另一方面，在強化全國住房電腦管理的基礎上，對擁有多處住房和住宅超過一定規模以上的人，由國稅廳特別管理，提高財產稅並強化讓渡所得稅的徵收；強制購房者購買住房公債，用於支持公租房建設。
總體來看，韓國這一時期的住房政策取得了明顯成效，住房投資占GDP的比例提高至5％左右；平均每年新建住房數量均在50萬套以上，住房普及率提高到1998年的92.4％，各項居住質量指標均有較大幅度提高。
(三)以完善市場機制為主的住房政策調整階段(1998年至今)
自1998年亞洲金融危機以來，韓國的住房需求呈直線下降趨勢，住房價格快速下降，房地產行業急劇萎縮，大量房地產開發企業破產。雖然目前韓國經濟已經進入新一輪快速發展階段，但住房市場至今也沒有恢復到危機之前的水平。其中有兩個值得關注的原因，一是進入90年代末期以來，韓國住房普及率已經超過90％，住房需求增長空間有限，並在一定程度上抑制了住房投資需求。二是韓國年輕一代的消費觀念和行為發生了巨大變化，他們更多地選擇租賃住房，並將消費支出重點轉向了汽車、旅遊休閒等方面。面對住房市場出現的新變化，韓國政府希望通過完善住房市場機制，促進住房市場的繁榮。其主要政策措施，一是放鬆對房地產市場價格、私營企業進入住房建築領域等方面的管制；二是住房金融支持政策更多地向購房者傾斜；三是通過減免房屋轉讓所得稅、購置稅和登記稅等，鼓勵購房並活躍房地產市場。
韓國解決低收入住房問題的主要政策措施
解決低收入家庭住房問題，是韓國住房政策的優先領域，也是韓國政府以及公營住房機構的主要職責。其主要政策措施包括兩個方面。
(一)公租房的建設與供給
韓國解決低收入家庭住房問題最基本的政策，是由政府出資或資助建設的、並以低廉價格出租給低收入家庭的公租房。根據建設資金來源、租賃者資格條件及租金水平，韓國的公租房分成兩大類。
第一類是由政府資金支持建設的永久性公租房，開始於上個世紀90年代初期，政府投資占房屋建築成本的85％。此類公租房是永久性出租房屋，不能出售，租金水平低至每月77000韓元(約合70美元)，主要供給占人口10％的最低收入家庭租用。
第二類是由韓國國民住宅基金提供低息貸款支持建設的可出售公租房。此類公租房由公營的韓國住房公社開發建設，由韓國國民住宅基金提供占總建築成本40％～50％的低息貸款。其租賃營業期最低為5年。租住此類公租房的低收入家庭可以在租期內進行住房儲蓄，在租期結束時依靠住房儲蓄和其他政府的金融支持購買公租房的產權。因此，此類公租房實際上也是政府為低收入階層提供的「低價房」。
從1962年到1998年，韓國政府利用公營機構——大韓住房公社投資建設了94萬套公租房，約占同期新建住房總量的9.6％，其中89％的公租房提供給低收入階層租用，較好地解決了低收入缺房戶的住房不足問題。
(二)向低收入家庭提供多種形式的住房支持政策
近年來，隨著住房短缺問題的緩解，韓國政府逐步減少了新建公租房，轉而通過租金補貼、低息貸款、減免稅收等方式向低收入階層提供支持，以保障低收入家庭也能夠達到合理的居住標準，並逐步擁有住房。
1. 住房補貼。韓國基本生活保障法規定，收入低於最低生活費用標準的家庭(四口之家，每月收入98.3萬韓元或885美元)，當地政府應給予住房補貼。
2. 低息租金貸款。在韓國，住房承租人在簽訂租賃合同時需支付相當於住房價格50％～70％的押金，租賃期結束時押金被返還給承租人。自1998年金融危機之後，為了穩定房地產市場和減輕低收入承租人的住房負擔，韓國的國民住宅基金推出了兩種針對低收入承租人的租房押金貸款。一是對城市低收入家庭的押金貸款。貸款人需持有當地政府開具的證明文件，可以獲得年利率僅為3％、貸款額一般不超過1000萬韓元(約9000美元)的押金貸款。二是為無房的低收入勞工的貸款計劃。年收入低於3000萬韓元的勞工及其低收入居民可以獲得相當於租房押金50％的貸款，貸款年率為7.7％～9％。
3. 低息購房貸款。低收入無房家庭在購買小型住房時，韓國政府將給予多方面的支持。對於年收入低於3000萬韓元或27000美元的無房家庭，在購買85平方米以下公租房或二手住房時，可以申請總額不超過6000萬韓元的貸款，貸款年率在7.75％～9％；在購買85平方米以下的新建住房時，可以獲得3000萬～5000萬韓元的住房貸款支持，其貸款年率為8.5％；如果購置60平方米以下的住房，則可獲得相當於全部房價70％的貸款支持，貸款年率為8.5％。
4. 稅收優惠。無房的低收入家庭購買小型住房還可獲得相關的稅收優惠，購買低於40平方米的住房可免繳住房購置稅和交易登記稅；購買40～60平方米住房時，減半徵收住房購置稅和交易登記稅。此外，上述低收入家庭使用住房儲蓄購買住房，將減少40％的住房購置稅和交易登記稅。
韓國住房政策演變及解決低收入住房問題的啟示與借鑑
(一)全面認識政府住房保障責任，加快研究和制定新時期的住房政策及優先保障領域
住房是人類的基本生活需求，妥善解決國民的住房問題，不僅是經濟快速發展的需要，也是保持社會穩定的重要基礎。從這一認識出發，韓國政府一方面通過制定相關的法律法規，構建住房制度框架，合理規劃和開發住宅用地，實施住房建設促進法等政策，為全體國民日益增長的住房需求提供保障；另一方面，考慮到工業化和城市化快速發展過程中產生的低收入居民住房困境，政府將解決低收入居民住房問題作為住房保障政策的優先領域，通過提供公租房及多種形式的住房支持政策，為低收入家庭提供住房保障。
我國在推進住房制度改革的過程中，政府在為全社會提供住房保障責任的相關職能和作用還明顯缺位。這主要表現在兩個方面，一是現階段住房政策的目標更注重從促進經濟快速發展的角度推進住房制度改革、加快住房市場發展，而忽略了住房對保持社會穩定的作用；二是現階段住房政策導向有利於滿足以提高居住水平和質量為主的住房需求增長，而對經濟結構調整深化、城市化進程不斷加快以及收入差距擴大等帶來的多樣化、多層次的住房需求，特別是大量低收入人群的基本住房需求，各級政府及有關主管部門並沒有清晰的認識，因此也難以形成系統的保障政策。
因此，當前需要引導各級政府正確認識政府的全面住房保障責任，並根據我國社會經濟發展進入新階段，工業化、城市化進一步加速發展的趨勢，加快研究和制定適應新時期我國城鄉居民住房需求特點的住房政策目標和政策措施，在此基礎上明確住房保障責任的優先領域及保障標準和形式，以有重點、有步驟地實現政府面向全社會的住房保障責任。
(二)儘快界定低收入家庭標準，採取多種措施為低收入家庭提供住房保障
韓國的經驗表明，解決低收入家庭住房問題，必須首先明確界定低收入標準或資格條件，在此基礎上，再針對不同類型低收入家庭的住房需求，採取提供公租房、低價房、低息貸款、稅收優惠等多種保障措施，以確保低收入居民家庭能夠達到合理的居住標準，並逐步擁有自己的住房。
從我國現行
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作為新興工業化國家，韓國政府在推進社會經濟快速發展的過程中，十分重視解決住房問題，特別是解決低收入居民的住房問題，並形成了比較完善的住房政策體系和住房保障措施，值得我們學習和借鑑。
韓國住房政策的演變及其背景
韓國住房政策演變大致可以劃分為三個階段。
(一)住房制度與政策體系構建階段(1960～1987年)
在這一時期，韓國政府出台了以住房建設促進法為核心，包括建設法、城市規劃法、大韓住宅公社法、公共住房法和大韓住房銀行法等一系列住房法規；明確了由建設部作為住房建設和住房政策的主管機關，組建了大韓住宅公社、大韓住房銀行等參與住房建設和住房金融服務的相關公營機構；構建以5年住房發展計劃為主體的住房政策體系和住房普查制度，初步形成了韓國住房制度框架。總體來看，這一時期是韓國經濟高速發展的起飛階段，政府的政策重點主要集中在發展工業方面，對住房問題沒有給予高度重視。因此，這一時期制定的三次住房發展計劃均沒有完成，住房投資占GDP的比例始終在2％～3％的低水平徘徊，住房普及率也由84.2％下降到了71％。
(二)以促進大規模住房建設為重點的政策實踐階段(1988～1998年)
1988年是韓國政府高度關注住房問題並大力發展住宅建設的轉折點。其關鍵的原因是隨著人口的自然增長、經濟高速發展和城市化進程加速、家庭日益小型化，韓國的住房短缺問題進一步強化，缺房最為嚴重的首爾及首都圈地區，其住房普及率僅為56.1％和60.2％，並由此引發了房地產價格高漲和市場投機。在此背景下，韓國政府對住房政策進行了一系列重大調整。
首先，增加住房投資，擴大住房建設規模。在1988～1992年200萬套住房建設計劃和1992～1996年250萬套住房建設計劃中，政府部門投資建設90萬套和127萬套的小套型公租房，主要提供給低收入家庭；其餘110萬套和123萬套則鼓勵私營機構進行投資建設。
第二，提供足夠的建房用地。如在首爾周圍開發建造5個大型綜合性居住區，以緩和首爾及首都圈建房用地十分緊張的矛盾；有選擇地放鬆對土地開發的管制，並以優惠價格提供給建房者。
第三，住房金融政策向低收入階層傾斜。主要是通過國民住宅基金、住宅銀行及金融機構為「小戶型」住房提供低息貸款。
第四，限制住房市場投機行為。一方面，制定規範住房價格的法規，完善與住房有關的稅收體制，加強對申請租住公租房的家庭進行資格審查等。另一方面，在強化全國住房電腦管理的基礎上，對擁有多處住房和住宅超過一定規模以上的人，由國稅廳特別管理，提高財產稅並強化讓渡所得稅的徵收；強制購房者購買住房公債，用於支持公租房建設。
總體來看，韓國這一時期的住房政策取得了明顯成效，住房投資占GDP的比例提高至5％左右；平均每年新建住房數量均在50萬套以上，住房普及率提高到1998年的92.4％，各項居住質量指標均有較大幅度提高。
(三)以完善市場機制為主的住房政策調整階段(1998年至今)
自1998年亞洲金融危機以來，韓國的住房需求呈直線下降趨勢，住房價格快速下降，房地產行業急劇萎縮，大量房地產開發企業破產。雖然目前韓國經濟已經進入新一輪快速發展階段，但住房市場至今也沒有恢復到危機之前的水平。其中有兩個值得關注的原因，一是進入90年代末期以來，韓國住房普及率已經超過90％，住房需求增長空間有限，並在一定程度上抑制了住房投資需求。二是韓國年輕一代的消費觀念和行為發生了巨大變化，他們更多地選擇租賃住房，並將消費支出重點轉向了汽車、旅遊休閒等方面。面對住房市場出現的新變化，韓國政府希望通過完善住房市場機制，促進住房市場的繁榮。其主要政策措施，一是放鬆對房地產市場價格、私營企業進入住房建築領域等方面的管制；二是住房金融支持政策更多地向購房者傾斜；三是通過減免房屋轉讓所得稅、購置稅和登記稅等，鼓勵購房並活躍房地產市場。
韓國解決低收入住房問題的主要政策措施
解決低收入家庭住房問題，是韓國住房政策的優先領域，也是韓國政府以及公營住房機構的主要職責。其主要政策措施包括兩個方面。
(一)公租房的建設與供給
韓國解決低收入家庭住房問題最基本的政策，是由政府出資或資助建設的、並以低廉價格出租給低收入家庭的公租房。根據建設資金來源、租賃者資格條件及租金水平，韓國的公租房分成兩大類。
第一類是由政府資金支持建設的永久性公租房，開始於上個世紀90年代初期，政府投資占房屋建築成本的85％。此類公租房是永久性出租房屋，不能出售，租金水平低至每月77000韓元(約合70美元)，主要供給占人口10％的最低收入家庭租用。
第二類是由韓國國民住宅基金提供低息貸款支持建設的可出售公租房。此類公租房由公營的韓國住房公社開發建設，由韓國國民住宅基金提供占總建築成本40％～50％的低息貸款。其租賃營業期最低為5年。租住此類公租房的低收入家庭可以在租期內進行住房儲蓄，在租期結束時依靠住房儲蓄和其他政府的金融支持購買公租房的產權。因此，此類公租房實際上也是政府為低收入階層提供的「低價房」。
從1962年到1998年，韓國政府利用公營機構——大韓住房公社投資建設了94萬套公租房，約占同期新建住房總量的9.6％，其中89％的公租房提供給低收入階層租用，較好地解決了低收入缺房戶的住房不足問題。
(二)向低收入家庭提供多種形式的住房支持政策
近年來，隨著住房短缺問題的緩解，韓國政府逐步減少了新建公租房，轉而通過租金補貼、低息貸款、減免稅收等方式向低收入階層提供支持，以保障低收入家庭也能夠達到合理的居住標準，並逐步擁有住房。
1. 住房補貼。韓國基本生活保障法規定，收入低於最低生活費用標準的家庭(四口之家，每月收入98.3萬韓元或885美元)，當地政府應給予住房補貼。
2. 低息租金貸款。在韓國，住房承租人在簽訂租賃合同時需支付相當於住房價格50％～70％的押金，租賃期結束時押金被返還給承租人。自1998年金融危機之後，為了穩定房地產市場和減輕低收入承租人的住房負擔，韓國的國民住宅基金推出了兩種針對低收入承租人的租房押金貸款。一是對城市低收入家庭的押金貸款。貸款人需持有當地政府開具的證明文件，可以獲得年利率僅為3％、貸款額一般不超過1000萬韓元(約9000美元)的押金貸款。二是為無房的低收入勞工的貸款計劃。年收入低於3000萬韓元的勞工及其低收入居民可以獲得相當於租房押金50％的貸款，貸款年率為7.7％～9％。
3. 低息購房貸款。低收入無房家庭在購買小型住房時，韓國政府將給予多方面的支持。對於年收入低於3000萬韓元或27000美元的無房家庭，在購買85平方米以下公租房或二手住房時，可以申請總額不超過6000萬韓元的貸款，貸款年率在7.75％～9％；在購買85平方米以下的新建住房時，可以獲得3000萬～5000萬韓元的住房貸款支持，其貸款年率為8.5％；如果購置60平方米以下的住房，則可獲得相當於全部房價70％的貸款支持，貸款年率為8.5％。
4. 稅收優惠。無房的低收入家庭購買小型住房還可獲得相關的稅收優惠，購買低於40平方米的住房可免繳住房購置稅和交易登記稅；購買40～60平方米住房時，減半徵收住房購置稅和交易登記稅。此外，上述低收入家庭使用住房儲蓄購買住房，將減少40％的住房購置稅和交易登記稅。
韓國住房政策演變及解決低收入住房問題的啟示與借鑑
(一)全面認識政府住房保障責任，加快研究和制定新時期的住房政策及優先保障領域
住房是人類的基本生活需求，妥善解決國民的住房問題，不僅是經濟快速發展的需要，也是保持社會穩定的重要基礎。從這一認識出發，韓國政府一方面通過制定相關的法律法規，構建住房制度框架，合理規劃和開發住宅用地，實施住房建設促進法等政策，為全體國民日益增長的住房需求提供保障；另一方面，考慮到工業化和城市化快速發展過程中產生的低收入居民住房困境，政府將解決低收入居民住房問題作為住房保障政策的優先領域，通過提供公租房及多種形式的住房支持政策，為低收入家庭提供住房保障。
我國在推進住房制度改革的過程中，政府在為全社會提供住房保障責任的相關職能和作用還明顯缺位。這主要表現在兩個方面，一是現階段住房政策的目標更注重從促進經濟快速發展的角度推進住房制度改革、加快住房市場發展，而忽略了住房對保持社會穩定的作用；二是現階段住房政策導向有利於滿足以提高居住水平和質量為主的住房需求增長，而對經濟結構調整深化、城市化進程不斷加快以及收入差距擴大等帶來的多樣化、多層次的住房需求，特別是大量低收入人群的基本住房需求，各級政府及有關主管部門並沒有清晰的認識，因此也難以形成系統的保障政策。
因此，當前需要引導各級政府正確認識政府的全面住房保障責任，並根據我國社會經濟發展進入新階段，工業化、城市化進一步加速發展的趨勢，加快研究和制定適應新時期我國城鄉居民住房需求特點的住房政策目標和政策措施，在此基礎上明確住房保障責任的優先領域及保障標準和形式，以有重點、有步驟地實現政府面向全社會的住房保障責任。
(二)儘快界定低收入家庭標準，採取多種措施為低收入家庭提供住房保障
韓國的經驗表明，解決低收入家庭住房問題，必須首先明確界定低收入標準或資格條件，在此基礎上，再針對不同類型低收入家庭的住房需求，採取提供公租房、低價房、低息貸款、稅收優惠等多種保障措施，以確保低收入居民家庭能夠達到合理的居住標準，並逐步擁有自己的住房。
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