開展住房消費信貸業務，促進房地產市場以擴大內需，是我國政府為刺激增長而採取的一項重要舉措。由於此舉關係到住房改革的成敗和宏觀經濟的消長，已成為備受關注的焦點之一。但銀行要成功推進住房消費信貸業務，就需要解決在開展該項業務中所面臨的一系列風險。否則，在我國個人消費信用制度尚未健全的市場環境下，要推進住房消費信貸業務，就會面臨重重困難。自1997年由部分商業銀行啟動住房信貸業務以來，雖然獲得了一定的發展，但由於銀行出於自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔保，仍然對住房消費信貸業務的推廣持十分謹慎的態度，在一定程度上制約了住房消費信貸的發展。在此背景下，與住房消費信貸相關聯的保險業務應運而生。要消除銀行開展住房消費信貸業務的後顧之憂，就需要推出諸如住房消費信貸保證保險、住房消費信貸信用保險等保險業務，運用保險所具有的風險轉移機制，對住房消費者的信用予以有效支持，以便有效地促進消費信貸業務。 一、保證保險、信用保險及擔保 我國保險界對保證保險的有關論著甚少，少量書籍中對此概念的介紹也頗為含混，上的不成熟使人們對保證保險及相關的認識也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，保證保險這一概念的內涵和外延。 據《保險法與保險實務全書》所載，「保證保險是由保險人為被保證人向權利人提供擔保的保險。當被保證人的行為致使權利人遭受經濟損失時，保險人負經濟賠償責任」。《保險百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對保證保險作了如下闡述：「保證保險，這實質是一種擔保業務。為兩種，一種是由保險人代被保證人向權利人提供擔保，……另一種是信用保險，是權利人投保他人的信用。」由此引出兩個問題：（1）保證保險與擔保之間有何聯繫？（2）保證保險和信用保險有何不同？ （一）保證保險和擔保之比較 擔保合同具有如下特徵：（1）擔保合同必須有三方當事人，即申請人、受益人和擔保人；（2）擔保合同通常由義務人申請用來保障權利人的利益；（3）擔保項下的賠償責任通常是第二性的，如被擔保人不付，可由保證人來代付；（4）在擔保項下，擔保人賠償後有權向被擔保人追索。 而保證保險的特徵在《中國保險百科全書》中有如下闡述：「保證保險要涉及三個方面的關係，保證人即保險人，權利人即被保險人或受益人，義務人即被保證人。在保證保險中，當保證的事件發生而權利人遭受損失時，只有在被保證人不能補償損失時，始由保險人代為補償，被保證人對保險人（保證人）為其向權利人支付的任何補償均有返還給保險人的義務。」 比較保證保險和擔保合同的特徵，保證保險體現著擔保的特徵。同時，擔保與一般保險相比，具有如下特徵：（1）擔保合同必須有三方當事人：申請人、受益人和擔保人，每一方從一開始就知道另兩方的存在；而保險合同只有兩方當事人：投保人和保險人，有時出現被保險人、受益人等，只是作為關係人存在；（2）擔保通常由義務人申請、付費來保障他人（權利人）的利益；而保險則是由投保人申請、付費來保障自己的利益；（3）擔保所承擔的是申請人方面的風險；保險所承擔的是投保人自己無法控制的、偶然的、意外的風險，投保人的故意行為屬於除外責任；（4）在擔保項下，擔保人賠償後有權向被擔保人（即申請人）追索；而保險項下的賠款是不能向被保險人或投保人追索的，只是在一定條件下可向應負責任的第三方追償；（5）擔保項下的賠償責任通常是第二性的，即「如果被擔保人不付，我來支付」，這是由擔保合同對商業合同的從屬性所決定的；而保險賠償無所謂第二性，只要符合條款規定，保險人即應從速支付；（6）在辦理擔保時，擔保人通常要求申請人出具償還保證書、第三方反擔保、或提供附屬抵押品；在辦理保險時，保險人對投保人無類似要求。 需要說明的是保證保險的「BOND」，本身也有「保證書」或「擔保函」的意思。所謂「BOND-ING」，就是辦理「擔保函」的業務，銀行稱之為「保函業務」。保證保險雖有擔保特徵但又不同於銀行保函，其業務範圍、條件、手續、程度、收費等方面均有差別，保證保險只是在傳統上或依照有關規定保險公司可以辦理的一種特殊的擔保函。由上可知，保證保險是一種由保險公司開展的具有擔保特徵的特殊保險業務。
（二）保證保險和信用保險之比較 廣義的保證保險提供兩個方面的保證：應被保證人要求向權利人保證其信用和根據權利人要求保證被保證人的信用。二者存在嚴格的區別，前者稱之為保證保險，後者稱之為信用保險。狹義的保證保險僅指前者，本文所指的保證保險是狹義的。關於信用保險的性質，理論界常常把它與保證保險相提並論，均納入擔保行為。教科書上把信用保險作為保證保險的一種，僅把二者作保險對象上的區分，甚至出現信用保證保險這樣的名詞，實際上是不確切的。 信用保險具有一般保險的特徵與原則，如信用保險只有兩方當事人，即保險人與被保險人；承保的風險是對方的信用，是投保人自己無法控制的、偶然的、意外的風險；保險人可行使代理追償權等等，無不體現信用保險的保險本質特徵。比如拿買賣合同來說，賣方向保險公司投保了買方的不支付貨款的風險，這是信用保險；反之，賣方應買方的要求向保險公司投保自己不履行合同的風險，才是保證保險。這裡，保證保險的標的是賣方應盡的義務，風險為賣方的不守約行為；而信用保險的標的是買方應盡的義務，風險為買方不守約行為。在一般債權債務關係中，債權人投保債務人不還債的信用風險，叫信用保險；而債務人應債權人要求投保自己不履行還債義務的信用風險，叫保證保險。所以，不能因兩者都承擔「信用風險」而將它們混為一談。 二、住房消費信貸保證保險權利義務關係的特徵分析 （一）住房消費信貸保證保險的特徵 住房消費信貸保證保險是購買住房的借款人應銀行的要求，為屆時分期付款而向保險公司尋求信用保證的一種保險。當保險事故發生，受益人（銀行）遭受經濟損失時，由保險人代為補償；借款人對保險人為其向受益人支付的任何賠償，有返還給保險人的義務。保險人承保的是借款人還款的信用，保險人必須嚴格審查被保證人的資信。可見住房消費信貸保證保險合同具有如下特徵：（1）具有三方當事人：投保人（借款人）、受益人（銀行）和保險人（保險公司）。（2）借款人投保，支付保險費來保障受益人（銀行）的利益。（3）保險人承保的風險是投保人（借款人）方面的還款信用風險。（4）在辦理此保險時，保險人通常要求申請人出具償還保證書、第三方反擔保或提供附屬抵押品。（5）保險人在保證項下（保險責任內）發生保險事故並收到索賠要求後，有權處置附屬抵押品，或向借款人及其反擔保追索，以代償借款人的債務。 （二）住房消費信貸保證保險操作中的誤區及解決 由保證保險的擔保特徵所決定，在住房消費信貸保證保險中，對抵押物的處置適用民法及擔保法等法律法規。現今我國有關保證保險合同中，往往是銀行（受益人）和借款人（投保人）在簽訂借款合同時，設置了相應住房抵押條款或已把相應抵押合同作為借款合同的從合同。其本質是，既要求借款人作貸款所購住房抵押擔保，又要求借款人選擇保證保險，造成借款人雙重擔保負擔，而銀行作為受益人便獲得了「雙重保險」。這一做法，完全是銀行利用自身地位優勢，在大量呆帳和不良資產的重壓下，為了自身貸款安全，重複防範住房信貸中的道德及行為等風險。而保險公司未獲得投保人（借款人）的任何抵押擔保，從而使保險人在履行保險合同的責任時，缺乏對其權利的應有保障，使得在保證保險操作實務中，人為地增加了抵押權在保險人和受益人之間的轉讓環節，甚至是障礙，不利消費信貸業務的開展。 的做法是，應根據《保險法》及《擔保法》有關立法精神及相關規定，採取如下兩種方法解決：方法一：變更住房消費信貸保證保險合同為住房消費信貸信用保險合同。合同中，銀行作為投保人，為借款人不履行還款義務的信用風險投保，保險費應由銀行支付，仍可保留原相應住房抵押合同作為借款合同的從合同或必要條款。方法二：還住房消費信貸保證保險本來面目，讓保險人與借款人直接簽訂貸款所購住房抵押協議，或把它作為相應保證保險合同中的必要條款。這是由保證保險合同的擔保特徵所決定的，也是保證保險運作規範的要求，同時，也符合《擔保法》的有關規定。
（三）住房消費信貸保證保險的風險及對策 住房消費信貸保證保險對被保證人（借款人）的信用起到了一個有效的保證作用，在一定程度上保障了銀行貸款安全。雖然許多風險可由相應的其他險種覆蓋，但保險公司自身仍面臨諸多風險，難度最大的是借款人信用風險的規避。雖然上保證保險是零賠付率賠償，但由於保證保險運作的營業費用、賠款與抵押物處置後追回的款項差額，特別是衰退期，賠付機率會增大。同時在賠償基金的提取上，一般，對一年期合同，按自留保費的50%計提未到期責任準備金；但對長期合同，責任準備金的應按借款年限來折算準備金。這些均應該由保險公司收取一定費率的保費，以使其順利運作。 實際上，貸款所購住房，抵押合同附屬於銀行與借款人的借款合同，其抵押權歸銀行所有，住房消費信貸保證保險合同就必須有一個抵押權轉移的操作環節，而這一轉移環節相應的法規尚未完善，增加了保險公司抵押權轉移風險，所以，這一轉移環節必須清除。必須保證貸款所購住房抵押合同成為相應保證保險合同的必要條款或合同，這也是保證保險運作的必要條件。保險人即使在完全擁有相應抵押物的抵押權後，在抵押權的處置上，仍面臨處置不了的風險，這在法律實踐中也大量發生。在法律、法規不完善，執法不力的環境中，保險公司如何規避法律風險，仍是保證保險運作的關鍵。實際上，房地產市場上至少有50%以上的交易對象是期房，開展保證保險面臨的風險更大，抵押物的確實存在，以及其價值確如購房合同所定的價值一致，其中風險是客觀存在的，保險人必須面對這些複雜風險加以規避，否則，保證保險本身無法「保險」。 但是，由於其風險覆蓋率低，遠沒有充分防範及規避對住房消費信貸業務中各方主要風險的需求，其只是提供了對保證擔保的需求，真正替借款人保障的很少，沒有達到最大可能保障購房者所有權的要求。同時，在操作層面上，幾個關鍵環節還存在如下障礙： 1.保證保險合同中，保險人承保的是借款人還款的信用，因此，要求保險人必須嚴格審查被保證人的資信。但在實際運作中，這一環節往往由銀行代理審查。銀行在代理保證保險中，往往根據其對住房貸款者所作的信用評估，只是對其認為信用風險大的消費者，強制要求其購買保證保險，而對其認為信用風險不大的消費者，則並不努力推薦保證保險。因而造成投保人數減少，保險公司業務風險選擇被動，從而使保險公司自身風險增加。加上銀行及其相關機構沒有建立個人信用制度，相配套的信用信息系統工程也尚未建立，而保證保險作為一種擔保，必須要求保險公司與借款人是一種長久密切合作的關係，以便在過程中跟蹤服務、控制風險，這一矛盾使得保險公司在開展此項業務中難以控制風險。 2.保證保險是一種特殊的保險業務，風險因素複雜，在一定保險責任範圍內，其保險費率的計算，要有一個嚴密的風險評估及成本核算做為基礎，且要求科學可行。而目前我國保證保險風險評估系統尚未建立，其承保的屬信用風險，必須搜集和有關信息，逐一地做出是否接受的判斷以及以何種條件承保，要制訂出商業上可行的保險費率，目前需要靠市場試驗。 3.住房消費信貸保證保險往往同時要求以貸款所購住房作為抵押。一旦保險事故發生，銀行或保險公司對抵押物風險及抵押物處置風險具有不可控制的一面，這需要進一步完善配套相關的法律、法規及政策。 4.由於風險覆蓋率低，沒有覆蓋的風險還需要相應的住房保險、壽險或其它方式來規避。 三、拓展保證保險，促進我國住房制度的改革 （一）西方國家可借鑑的經驗 在歐洲國家，一般採用住房抵押擔保、住房貸款保險等方式，如英國、荷蘭等國；採用團體保險模式，如法國、義大利、西班牙等國；採取住房貸款壽險模式，如瑞典等國。不同保險方式各有其優缺點。其中法國的住房貸款保險不僅僅對死亡提供保障，同時還保證在借款人喪失勞動能力、失業等情況下向銀行還貸，消除了借款人無處藏身之擔憂，值得我們。法國的住房貸款保險運作基本程序如下：銀行受保險公司委託，要求借款人填寫投保時必需的健康問卷，同時，借款人和銀行之間展開購房貸款的談判。如果保險公司對某些銀行轉來的問卷存在疑慮，其結果將直接銀行是否提供此筆貸款。銀行、借款人和保險公司三方的責、權、利主要通過兩個合同加以明確。一是保險公司和銀行的合同；二是銀行與借款人之間的借款合同。其住房貸款保險一般採用團體險模式，使其投保人數非常多，可以最大限度地降低保險費率，同時對任何年齡的投保人可以實行相同的費率，保費計算簡單，容易管理。
（二）我國拓展住房消費信貸保證保險的對策 1.進一步營造信用消費的政策環境。住房消費信貸保險業務的與房地產業的興衰休戚相關，而要在短期內改變我國房地產市場有效需求不足之重症，就必須完善有利於房地產市場繁榮的經濟政策和法律法規。第一，鼓勵商業保險公司積極參與，給予其專項低稅政策或專項補貼政策；第二，儘快削減或取消在住房開發中的不合理收費，使商品房價大幅度的削減成為可能，從而增大商品房的有效供給；第三，進一步深化有利於擴大內需，促進經濟增長，有利於促進老百姓收入增量的經濟政策。在居民的收入增長預期趨緩，對住房未來消費不確定因素尚有後顧之憂，銀行消費信貸的條件還不夠優惠和便捷的情況下，提高老百姓的收入增量是推動住房信貸業務的根本之道；第四，要加快住房商品化、貨幣化房改政策的全面落實；第五，政策可規定住房信貸保險採用團體險形式，規定單位團體在住房改革中，必須給員工購買相應的住房信貸保證保險。使之具有保險強制性的一面，更有利於其進一步開展，以推動房改政策的落實。 2.健全法治，保障流通秩序。銀行、消費者、房產商、保險公司形成住房消費市場的「生物鏈」，環環相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正體現市場經濟的實質。發展住房二級市場，健全配套相關的法律、法規，尤其是針對我國執法過程中，住房作為抵押物處置難的問題，要嚴於執法，同時政府應採取相應的住房救濟政策。3.建立個人信用制度。銀行及相關機構（保險公司）應建立個人信用制度，以信息系統工程為基礎，分階段建立個人信用檔案制度，形成多層次個人信用調查與評估制度，逐步建立並擴展個人基本帳戶制度，形成銀行與保險公司對個人的信用信息調查和資源共享系統。保險公司加強對個人健康問卷的設計審核，並在銀行配合下，嚴格把關，控制風險。也可建立對居民個人資信進行調查和評估的徵信機構來完善信用制度。 4.建立科學的保證保險的風險評估系統。充分考慮保證保險對信用風險的各項風險因素，用科學可行的系統方法建立住房消費信貸保險嚴密風險評估體系，使保險費率的厘定建立在科學的基礎上。 5.創新住房信貸險種。突破保證保險的局限性，把住房保險、保證保險、信用保險、壽險，甚至相關的住宅建設險、住宅質量險、住宅抵押物險、住宅物業管理險等險種，進行組合創新，形成風險覆蓋率大的新險種，然後以此為主險種，其它相關險種為附加險，組成可供消費者任意選擇的「菜單」，以滿足不同消費者的需求。 6.變革營銷方式。保險公司應從公關、廣告、促銷等深層面構建消費者保險意識，建立真正以顧客為中心的服務體系。拓展銷售渠道，儘量使手續簡單易行，以方便顧客。
（二）保證保險和信用保險之比較 廣義的保證保險提供兩個方面的保證：應被保證人要求向權利人保證其信用和根據權利人要求保證被保證人的信用。二者存在嚴格的區別，前者稱之為保證保險，後者稱之為信用保險。狹義的保證保險僅指前者，本文所指的保證保險是狹義的。關於信用保險的性質，理論界常常把它與保證保險相提並論，均納入擔保行為。教科書上把信用保險作為保證保險的一種，僅把二者作保險對象上的區分，甚至出現信用保證保險這樣的名詞，實際上是不確切的。 信用保險具有一般保險的特徵與原則，如信用保險只有兩方當事人，即保險人與被保險人；承保的風險是對方的信用，是投保人自己無法控制的、偶然的、意外的風險；保險人可行使代理追償權等等，無不體現信用保險的保險本質特徵。比如拿買賣合同來說，賣方向保險公司投保了買方的不支付貨款的風險，這是信用保險；反之，賣方應買方的要求向保險公司投保自己不履行合同的風險，才是保證保險。這裡，保證保險的標的是賣方應盡的義務，風險為賣方的不守約行為；而信用保險的標的是買方應盡的義務，風險為買方不守約行為。在一般債權債務關係中，債權人投保債務人不還債的信用風險，叫信用保險；而債務人應債權人要求投保自己不履行還債義務的信用風險，叫保證保險。所以，不能因兩者都承擔「信用風險」而將它們混為一談。 二、住房消費信貸保證保險權利義務關係的特徵分析 （一）住房消費信貸保證保險的特徵 住房消費信貸保證保險是購買住房的借款人應銀行的要求，為屆時分期付款而向保險公司尋求信用保證的一種保險。當保險事故發生，受益人（銀行）遭受經濟損失時，由保險人代為補償；借款人對保險人為其向受益人支付的任何賠償，有返還給保險人的義務。保險人承保的是借款人還款的信用，保險人必須嚴格審查被保證人的資信。可見住房消費信貸保證保險合同具有如下特徵：（1）具有三方當事人：投保人（借款人）、受益人（銀行）和保險人（保險公司）。（2）借款人投保，支付保險費來保障受益人（銀行）的利益。（3）保險人承保的風險是投保人（借款人）方面的還款信用風險。（4）在辦理此保險時，保險人通常要求申請人出具償還保證書、第三方反擔保或提供附屬抵押品。（5）保險人在保證項下（保險責任內）發生保險事故並收到索賠要求後，有權處置附屬抵押品，或向借款人及其反擔保追索，以代償借款人的債務。 （二）住房消費信貸保證保險操作中的誤區及解決 由保證保險的擔保特徵所決定，在住房消費信貸保證保險中，對抵押物的處置適用民法及擔保法等法律法規。現今我國有關保證保險合同中，往往是銀行（受益人）和借款人（投保人）在簽訂借款合同時，設置了相應住房抵押條款或已把相應抵押合同作為借款合同的從合同。其本質是，既要求借款人作貸款所購住房抵押擔保，又要求借款人選擇保證保險，造成借款人雙重擔保負擔，而銀行作為受益人便獲得了「雙重保險」。這一做法，完全是銀行利用自身地位優勢，在大量呆帳和不良資產的重壓下，為了自身貸款安全，重複防範住房信貸中的道德及行為等風險。而保險公司未獲得投保人（借款人）的任何抵押擔保，從而使保險人在履行保險合同的責任時，缺乏對其權利的應有保障，使得在保證保險操作實務中，人為地增加了抵押權在保險人和受益人之間的轉讓環節，甚至是障礙，不利消費信貸業務的開展。 的做法是，應根據《保險法》及《擔保法》有關立法精神及相關規定，採取如下兩種方法解決：方法一：變更住房消費信貸保證保險合同為住房消費信貸信用保險合同。合同中，銀行作為投保人，為借款人不履行還款義務的信用風險投保，保險費應由銀行支付，仍可保留原相應住房抵押合同作為借款合同的從合同或必要條款。方法二：還住房消費信貸保證保險本來面目，讓保險人與借款人直接簽訂貸款所購住房抵押協議，或把它作為相應保證保險合同中的必要條款。這是由保證保險合同的擔保特徵所決定的，也是保證保險運作規範的要求，同時，也符合《擔保法》的有關規定。
（三）住房消費信貸保證保險的風險及對策 住房消費信貸保證保險對被保證人（借款人）的信用起到了一個有效的保證作用，在一定程度上保障了銀行貸款安全。雖然許多風險可由相應的其他險種覆蓋，但保險公司自身仍面臨諸多風險，難度最大的是借款人信用風險的規避。雖然上保證保險是零賠付率賠償，但由於保證保險運作的營業費用、賠款與抵押物處置後追回的款項差額，特別是衰退期，賠付機率會增大。同時在賠償基金的提取上，一般，對一年期合同，按自留保費的50%計提未到期責任準備金；但對長期合同，責任準備金的應按借款年限來折算準備金。這些均應該由保險公司收取一定費率的保費，以使其順利運作。 實際上，貸款所購住房，抵押合同附屬於銀行與借款人的借款合同，其抵押權歸銀行所有，住房消費信貸保證保險合同就必須有一個抵押權轉移的操作環節，而這一轉移環節相應的法規尚未完善，增加了保險公司抵押權轉移風險，所以，這一轉移環節必須清除。必須保證貸款所購住房抵押合同成為相應保證保險合同的必要條款或合同，這也是保證保險運作的必要條件。保險人即使在完全擁有相應抵押物的抵押權後，在抵押權的處置上，仍面臨處置不了的風險，這在法律實踐中也大量發生。在法律、法規不完善，執法不力的環境中，保險公司如何規避法律風險，仍是保證保險運作的關鍵。實際上，房地產市場上至少有50%以上的交易對象是期房，開展保證保險面臨的風險更大，抵押物的確實存在，以及其價值確如購房合同所定的價值一致，其中風險是客觀存在的，保險人必須面對這些複雜風險加以規避，否則，保證保險本身無法「保險」。 但是，由於其風險覆蓋率低，遠沒有充分防範及規避對住房消費信貸業務中各方主要風險的需求，其只是提供了對保證擔保的需求，真正替借款人保障的很少，沒有達到最大可能保障購房者所有權的要求。同時，在操作層面上，幾個關鍵環節還存在如下障礙： 1.保證保險合同中，保險人承保的是借款人還款的信用，因此，要求保險人必須嚴格審查被保證人的資信。但在實際運作中，這一環節往往由銀行代理審查。銀行在代理保證保險中，往往根據其對住房貸款者所作的信用評估，只是對其認為信用風險大的消費者，強制要求其購買保證保險，而對其認為信用風險不大的消費者，則並不努力推薦保證保險。因而造成投保人數減少，保險公司業務風險選擇被動，從而使保險公司自身風險增加。加上銀行及其相關機構沒有建立個人信用制度，相配套的信用信息系統工程也尚未建立，而保證保險作為一種擔保，必須要求保險公司與借款人是一種長久密切合作的關係，以便在過程中跟蹤服務、控制風險，這一矛盾使得保險公司在開展此項業務中難以控制風險。 2.保證保險是一種特殊的保險業務，風險因素複雜，在一定保險責任範圍內，其保險費率的計算，要有一個嚴密的風險評估及成本核算做為基礎，且要求科學可行。而目前我國保證保險風險評估系統尚未建立，其承保的屬信用風險，必須搜集和有關信息，逐一地做出是否接受的判斷以及以何種條件承保，要制訂出商業上可行的保險費率，目前需要靠市場試驗。 3.住房消費信貸保證保險往往同時要求以貸款所購住房作為抵押。一旦保險事故發生，銀行或保險公司對抵押物風險及抵押物處置風險具有不可控制的一面，這需要進一步完善配套相關的法律、法規及政策。 4.由於風險覆蓋率低，沒有覆蓋的風險還需要相應的住房保險、壽險或其它方式來規避。 三、拓展保證保險，促進我國住房制度的改革 （一）西方國家可借鑑的經驗 在歐洲國家，一般採用住房抵押擔保、住房貸款保險等方式，如英國、荷蘭等國；採用團體保險模式，如法國、義大利、西班牙等國；採取住房貸款壽險模式，如瑞典等國。不同保險方式各有其優缺點。其中法國的住房貸款保險不僅僅對死亡提供保障，同時還保證在借款人喪失勞動能力、失業等情況下向銀行還貸，消除了借款人無處藏身之擔憂，值得我們。法國的住房貸款保險運作基本程序如下：銀行受保險公司委託，要求借款人填寫投保時必需的健康問卷，同時，借款人和銀行之間展開購房貸款的談判。如果保險公司對某些銀行轉來的問卷存在疑慮，其結果將直接銀行是否提供此筆貸款。銀行、借款人和保險公司三方的責、權、利主要通過兩個合同加以明確。一是保險公司和銀行的合同；二是銀行與借款人之間的借款合同。其住房貸款保險一般採用團體險模式，使其投保人數非常多，可以最大限度地降低保險費率，同時對任何年齡的投保人可以實行相同的費率，保費計算簡單，容易管理。
（二）我國拓展住房消費信貸保證保險的對策 1.進一步營造信用消費的政策環境。住房消費信貸保險業務的與房地產業的興衰休戚相關，而要在短期內改變我國房地產市場有效需求不足之重症，就必須完善有利於房地產市場繁榮的經濟政策和法律法規。第一，鼓勵商業保險公司積極參與，給予其專項低稅政策或專項補貼政策；第二，儘快削減或取消在住房開發中的不合理收費，使商品房價大幅度的削減成為可能，從而增大商品房的有效供給；第三，進一步深化有利於擴大內需，促進經濟增長，有利於促進老百姓收入增量的經濟政策。在居民的收入增長預期趨緩，對住房未來消費不確定因素尚有後顧之憂，銀行消費信貸的條件還不夠優惠和便捷的情況下，提高老百姓的收入增量是推動住房信貸業務的根本之道；第四，要加快住房商品化、貨幣化房改政策的全面落實；第五，政策可規定住房信貸保險採用團體險形式，規定單位團體在住房改革中，必須給員工購買相應的住房信貸保證保險。使之具有保險強制性的一面，更有利於其進一步開展，以推動房改政策的落實。 2.健全法治，保障流通秩序。銀行、消費者、房產商、保險公司形成住房消費市場的「生物鏈」，環環相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正體現市場經濟的實質。發展住房二級市場，健全配套相關的法律、法規，尤其是針對我國執法過程中，住房作為抵押物處置難的問題，要嚴於執法，同時政府應採取相應的住房救濟政策。3.建立個人信用制度。銀行及相關機構（保險公司）應建立個人信用制度，以信息系統工程為基礎，分階段建立個人信用檔案制度，形成多層次個人信用調查與評估制度，逐步建立並擴展個人基本帳戶制度，形成銀行與保險公司對個人的信用信息調查和資源共享系統。保險公司加強對個人健康問卷的設計審核，並在銀行配合下，嚴格把關，控制風險。也可建立對居民個人資信進行調查和評估的徵信機構來完善信用制度。 4.建立科學的保證保險的風險評估系統。充分考慮保證保險對信用風險的各項風險因素，用科學可行的系統方法建立住房消費信貸保險嚴密風險評估體系，使保險費率的厘定建立在科學的基礎上。 5.創新住房信貸險種。突破保證保險的局限性，把住房保險、保證保險、信用保險、壽險，甚至相關的住宅建設險、住宅質量險、住宅抵押物險、住宅物業管理險等險種，進行組合創新，形成風險覆蓋率大的新險種，然後以此為主險種，其它相關險種為附加險，組成可供消費者任意選擇的「菜單」，以滿足不同消費者的需求。 6.變革營銷方式。保險公司應從公關、廣告、促銷等深層面構建消費者保險意識，建立真正以顧客為中心的服務體系。拓展銷售渠道，儘量使手續簡單易行，以方便顧客。
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