張 亘
（大唐陝西發電有限公司灞橋熱電廠，陝西 西安 710038）
【摘 要】作為我國城鎮發展的重大舉措，住房公積金制度是實現來實現住房消費的保障，同時也能夠實現職工在支付能力上的不斷提高。住房公積金的發展暴露了非常多的問題，諸如，資金沉澱非常大、資金的保值和增值比較難，對於中低收入者的傾斜效率比較低等。本文首先分析我國住房公積金使用效率低下的原因來進行分析，進而針對問題來提出針對性的解決對策。
關鍵詞 住房公積金；使用效率；措施
0 引言
作為一種長期的住房儲備資金，住房公積金是通過職工工資的定期存儲來實現的一種住房保障。而住房公積金髮展的一個最大的優點就是其低效率的特點，但是，由於住房的公積金貸款相對於房地產的貸款餘額與居民購房貸款來說，比重比較下，這就需要通過相關對策的解決來實現使用效率的不斷提高。
1 我國住房公積金使用效率低下的原因分析
１.1 貸款的地域局限性
由於受到了不同地區的不同發展水平、不同地區的房地產市場的發展情況、不同地區的職工購房的取向、不同地區的管理中心運作觀念上的不同以及不同的貸款管理和風險上的防範等多方面因素的影響，住房公積金在不同的地區個人貸款的發放也存在很大的差異，在全國呈現出一種區域性的不平衡發展。公積金總體是呈現一種封閉而單一的運作方式，也就是說，住房公積金無論是收集還是使用都是在地方或者是行業內採取封閉式的運行[1]。但是這樣的運作方式使得其與金融市場和資本市場的發展都受到了非常大的限制，在內部的運行過程中也不能夠實現共性的資產管理，最終實現資金在縱向與橫向之間的一種流動同時也實現了一種規模上的變化。這種發展的地域性限制，使得全國內的發展在跨省間的貸款存在很大的問題，這種地方間溝通不暢的方式使得效率受到非常大的影響。
１.2 增值渠道的局限性
在業務的開展過程中，通過業務活動中產生的收入與其支出之間所產生的差額也就是住房公積金實際上的增值收益。住房的公積金其主要受益是來自銀行對於公積金存款所產生的利潤上的收入以及個人在住房款的發放中的利息再加上國家在債券方面的利息收入等等。公積金的管理者通過支出降低或者是收入增加的方式來實現增值收益方面的最大化。根據相關的調查顯示，自2007年開始，住房公積金的增值收益一直呈現出降低的趨勢。這主要是由於公積金沒有充分的開發增值渠道，進而導致渠道單一，而銀行利率的逐年下調以及個人貸款收入的降低使得公積金的增值數額逐年的降低。此外，通過住房公積金來購買的國債在數額方面出現逐漸的劍俠，而高利率的國債已經開始陸續的到達了兌付的實踐，因此國債的利率增值空間非常的窄。再加上高利率的通貨膨脹使得住房的公積金在保值方面都存在非常大的問題。
１.3 不能有效地為中低收入者提供利益
住房公積金設立的目的是藉助社會性的融資方式來解決城鎮居民的「買房難」的問題，實現社會的穩定與公平。事實上，住房公積金制度在設計上的巨大缺陷使得低收入的居民並沒有真正的享受到公積金帶來的福利，甚至還導致不同社會群體在收入上的差距逐漸的拉大 [2]。隨著人們收入上的差距不斷的加大使得住房公積金的弊端也逐漸的顯露出來。收入相對較高的團體具有比較穩定的貸款償還能力，因此對於低息的住房公積金貸款承受能力比較強；反過來，低收入的人群在繳存的比例上和技術上都是非常的低，因此沒有辦法享受住房公積金的貸款所帶來的低息優惠。
１.4 手續繁瑣、審批時間長
公積金的相關管理部門，由於帶有強制性色彩的服務以及貸款的複雜條件以及程序使得人們對於貸款非常的失望。此外，地方性的房產管理部門在房產的抵押和評估等問題上存在非常多的障礙設置，這就使得公積金的個人可貸款餘額以及規模方面都受到了非常大的限制。在加上審批的時間長並且程序非常的繁雜，因此建築開發商對於住房公積金的貸款也沒有很大的興趣，其更加的傾向於資金周轉速度更快的銀行貸款。
２ 提高住房公積金使用效率的對策
２.1 調整信貸政策
作為一項具有長期性的互助儲備基金單位，住房公積金的信貸政策隨著居民在收入上的變化而產生影響，同時對於資金的使用期限和融資功能方面也具有十分重要的影響。面對經濟發展較為發達的地區，可以通過貸款期限的現場來實現信貸方面的平衡。政府也需要發揮其重要的作用，藉助免稅的方式來實現融資上的調整；或者是通過提供低於市場平均水平的利率來為購買住房的人提供貸款，而其中產生的利息差額則需要由政府來進行補償；還可以利用諸如抵押貸款類的相關金融機構來為購房者提供足夠的保障；也可以對於住房儲蓄達到一定數額的人來給予一定的鼓勵。綜合各種各樣的方式，我國需要根據現今的發展情況來實現信貸政策上的調整，根據居民在需求上的不同來實現利率與優惠政策上的靈活性，最終實現職工在利益上的保障。
2.2 結合實際情況，擴大使用範圍
在公積金的制度上規定，公積金可以在其退休是進行一次性的提取或者是當其產生重大疾病是也可以實現資金的提取，這就使得公積金逐漸的轉變了其形成，從過去住房制度上的保障轉變成了一種職工養老、住房解決以及醫療保障為一體的一種綜合性的社會保障制度。自從2009年，國家相關會議上表決同意住房公積金可以應用到保障房以及公租房方面的建設，這樣就能夠在一定的程度上實現了低收入的人員在住房問題的解決。從近幾年的發展來看，由於保障房以及公租房方面的建設和監管的力度不到導致了貸款的回收難度不斷的加大。針對這樣的問題就需要建立一套完整嚴格的貸款回收的渠道和體系，通過專戶的設置來實現貸款資金上的強制性監管，最終實現風險上的全力把控。
２.3 利用政策性金融向中低收入群體傾斜
國家需要發揮其宏觀調控的重要作用，注重住房公積金的改革，通過相關法律法規的出台來實現存繳上限的嚴格把控，同時還需要不斷的規範與控制住房公積金在存繳上的行為，最大程度上實現公平與公正。在住房公積金的貸款上還需要注重對於中低收入人群的優惠政策的把握，通過貸款在條件和額度上的放寬來實現效率的不斷提高，同時還需要設計一套更加具有針對性的貼息、低息以及低首付等融資產品的建設，為中低收入的家庭提供足夠的保障，實現其在家庭購房融資需求上的滿足。總而言之，在政策的制定上，需要針對中低收入的家庭作為公積金髮展的主線，通過中低收入群體在住房上的解決來實現社會公平性與公正性的提高。
２.4 簡化貸款條件和程序
公積金貸款手續由於條件嚴格、程序繁瑣使得人們對於其期待率非常的高，為了能夠實現公積金使用效率的不斷提高，就需要貸款手續方面的不斷簡化來實現整個業務流程的規範以及相關審貸制度的規範，通過在審批過程中環節的簡化來實現工作效率的不斷提高。還可以通過各個部門以及環節之間的聯網來實現資源和信息的共享，進而提高溝通的通暢性，為貸款人員帶來更大的便利以及更加愛便捷的服務。在政策的考量上也要向中低收入的家庭傾斜，通過不合理的收費或者是限制上的取消來實現發放量的不斷擴大，進而不斷的減輕借款人的負擔。此外，還需要不斷的增強相關的服務意識，通過宣傳以及服務質量的加強以及管理規範性以及業務創新性之間的關係把握來實現住房公積金運營效率以及服務水平的不斷提高。
３ 結論
住房公積金的發展對於房地產內需的擴大具有十分重要的作用，這樣能夠實現公積金政策的有效利用來為購房人實（下轉第303頁）（上接第304頁）現負擔的逐漸減輕，通過住房公積金在使用效率的不斷增強來實現住房消費的不斷增長，最終實現一種針對中低收入而進行的一種住房機制的建設，最終實現政策發展效率的不斷提高。
參考文獻
［１］劉薇,劉立群,楊春柏.提高住房公積金使用效率的對策研究[J].建築管理現代化,2009,02(01).
［責任編輯：鄧麗麗］
（大唐陝西發電有限公司灞橋熱電廠，陝西 西安 710038）
【摘 要】作為我國城鎮發展的重大舉措，住房公積金制度是實現來實現住房消費的保障，同時也能夠實現職工在支付能力上的不斷提高。住房公積金的發展暴露了非常多的問題，諸如，資金沉澱非常大、資金的保值和增值比較難，對於中低收入者的傾斜效率比較低等。本文首先分析我國住房公積金使用效率低下的原因來進行分析，進而針對問題來提出針對性的解決對策。
關鍵詞 住房公積金；使用效率；措施
0 引言
作為一種長期的住房儲備資金，住房公積金是通過職工工資的定期存儲來實現的一種住房保障。而住房公積金髮展的一個最大的優點就是其低效率的特點，但是，由於住房的公積金貸款相對於房地產的貸款餘額與居民購房貸款來說，比重比較下，這就需要通過相關對策的解決來實現使用效率的不斷提高。
1 我國住房公積金使用效率低下的原因分析
１.1 貸款的地域局限性
由於受到了不同地區的不同發展水平、不同地區的房地產市場的發展情況、不同地區的職工購房的取向、不同地區的管理中心運作觀念上的不同以及不同的貸款管理和風險上的防範等多方面因素的影響，住房公積金在不同的地區個人貸款的發放也存在很大的差異，在全國呈現出一種區域性的不平衡發展。公積金總體是呈現一種封閉而單一的運作方式，也就是說，住房公積金無論是收集還是使用都是在地方或者是行業內採取封閉式的運行[1]。但是這樣的運作方式使得其與金融市場和資本市場的發展都受到了非常大的限制，在內部的運行過程中也不能夠實現共性的資產管理，最終實現資金在縱向與橫向之間的一種流動同時也實現了一種規模上的變化。這種發展的地域性限制，使得全國內的發展在跨省間的貸款存在很大的問題，這種地方間溝通不暢的方式使得效率受到非常大的影響。
１.2 增值渠道的局限性
在業務的開展過程中，通過業務活動中產生的收入與其支出之間所產生的差額也就是住房公積金實際上的增值收益。住房的公積金其主要受益是來自銀行對於公積金存款所產生的利潤上的收入以及個人在住房款的發放中的利息再加上國家在債券方面的利息收入等等。公積金的管理者通過支出降低或者是收入增加的方式來實現增值收益方面的最大化。根據相關的調查顯示，自2007年開始，住房公積金的增值收益一直呈現出降低的趨勢。這主要是由於公積金沒有充分的開發增值渠道，進而導致渠道單一，而銀行利率的逐年下調以及個人貸款收入的降低使得公積金的增值數額逐年的降低。此外，通過住房公積金來購買的國債在數額方面出現逐漸的劍俠，而高利率的國債已經開始陸續的到達了兌付的實踐，因此國債的利率增值空間非常的窄。再加上高利率的通貨膨脹使得住房的公積金在保值方面都存在非常大的問題。
１.3 不能有效地為中低收入者提供利益
住房公積金設立的目的是藉助社會性的融資方式來解決城鎮居民的「買房難」的問題，實現社會的穩定與公平。事實上，住房公積金制度在設計上的巨大缺陷使得低收入的居民並沒有真正的享受到公積金帶來的福利，甚至還導致不同社會群體在收入上的差距逐漸的拉大 [2]。隨著人們收入上的差距不斷的加大使得住房公積金的弊端也逐漸的顯露出來。收入相對較高的團體具有比較穩定的貸款償還能力，因此對於低息的住房公積金貸款承受能力比較強；反過來，低收入的人群在繳存的比例上和技術上都是非常的低，因此沒有辦法享受住房公積金的貸款所帶來的低息優惠。
１.4 手續繁瑣、審批時間長
公積金的相關管理部門，由於帶有強制性色彩的服務以及貸款的複雜條件以及程序使得人們對於貸款非常的失望。此外，地方性的房產管理部門在房產的抵押和評估等問題上存在非常多的障礙設置，這就使得公積金的個人可貸款餘額以及規模方面都受到了非常大的限制。在加上審批的時間長並且程序非常的繁雜，因此建築開發商對於住房公積金的貸款也沒有很大的興趣，其更加的傾向於資金周轉速度更快的銀行貸款。
２ 提高住房公積金使用效率的對策
２.1 調整信貸政策
作為一項具有長期性的互助儲備基金單位，住房公積金的信貸政策隨著居民在收入上的變化而產生影響，同時對於資金的使用期限和融資功能方面也具有十分重要的影響。面對經濟發展較為發達的地區，可以通過貸款期限的現場來實現信貸方面的平衡。政府也需要發揮其重要的作用，藉助免稅的方式來實現融資上的調整；或者是通過提供低於市場平均水平的利率來為購買住房的人提供貸款，而其中產生的利息差額則需要由政府來進行補償；還可以利用諸如抵押貸款類的相關金融機構來為購房者提供足夠的保障；也可以對於住房儲蓄達到一定數額的人來給予一定的鼓勵。綜合各種各樣的方式，我國需要根據現今的發展情況來實現信貸政策上的調整，根據居民在需求上的不同來實現利率與優惠政策上的靈活性，最終實現職工在利益上的保障。
2.2 結合實際情況，擴大使用範圍
在公積金的制度上規定，公積金可以在其退休是進行一次性的提取或者是當其產生重大疾病是也可以實現資金的提取，這就使得公積金逐漸的轉變了其形成，從過去住房制度上的保障轉變成了一種職工養老、住房解決以及醫療保障為一體的一種綜合性的社會保障制度。自從2009年，國家相關會議上表決同意住房公積金可以應用到保障房以及公租房方面的建設，這樣就能夠在一定的程度上實現了低收入的人員在住房問題的解決。從近幾年的發展來看，由於保障房以及公租房方面的建設和監管的力度不到導致了貸款的回收難度不斷的加大。針對這樣的問題就需要建立一套完整嚴格的貸款回收的渠道和體系，通過專戶的設置來實現貸款資金上的強制性監管，最終實現風險上的全力把控。
２.3 利用政策性金融向中低收入群體傾斜
國家需要發揮其宏觀調控的重要作用，注重住房公積金的改革，通過相關法律法規的出台來實現存繳上限的嚴格把控，同時還需要不斷的規範與控制住房公積金在存繳上的行為，最大程度上實現公平與公正。在住房公積金的貸款上還需要注重對於中低收入人群的優惠政策的把握，通過貸款在條件和額度上的放寬來實現效率的不斷提高，同時還需要設計一套更加具有針對性的貼息、低息以及低首付等融資產品的建設，為中低收入的家庭提供足夠的保障，實現其在家庭購房融資需求上的滿足。總而言之，在政策的制定上，需要針對中低收入的家庭作為公積金髮展的主線，通過中低收入群體在住房上的解決來實現社會公平性與公正性的提高。
２.4 簡化貸款條件和程序
公積金貸款手續由於條件嚴格、程序繁瑣使得人們對於其期待率非常的高，為了能夠實現公積金使用效率的不斷提高，就需要貸款手續方面的不斷簡化來實現整個業務流程的規範以及相關審貸制度的規範，通過在審批過程中環節的簡化來實現工作效率的不斷提高。還可以通過各個部門以及環節之間的聯網來實現資源和信息的共享，進而提高溝通的通暢性，為貸款人員帶來更大的便利以及更加愛便捷的服務。在政策的考量上也要向中低收入的家庭傾斜，通過不合理的收費或者是限制上的取消來實現發放量的不斷擴大，進而不斷的減輕借款人的負擔。此外，還需要不斷的增強相關的服務意識，通過宣傳以及服務質量的加強以及管理規範性以及業務創新性之間的關係把握來實現住房公積金運營效率以及服務水平的不斷提高。
３ 結論
住房公積金的發展對於房地產內需的擴大具有十分重要的作用，這樣能夠實現公積金政策的有效利用來為購房人實（下轉第303頁）（上接第304頁）現負擔的逐漸減輕，通過住房公積金在使用效率的不斷增強來實現住房消費的不斷增長，最終實現一種針對中低收入而進行的一種住房機制的建設，最終實現政策發展效率的不斷提高。
參考文獻
［１］劉薇,劉立群,楊春柏.提高住房公積金使用效率的對策研究[J].建築管理現代化,2009,02(01).
［責任編輯：鄧麗麗］
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