摘要：《土地管理法》的修改為集體土地入市消除了法律上的障礙，使2017年開始的在集體土地上建造保障性住房的試點有了推向全國的可能。在這一背景下，文章以土地管理法修改為背景，借鑑北京市昌平區海鶄落村建造租賃性公共住房的經驗與教訓，結合石家莊市的城中村改造，提出了在城中村改造中在集體土地上建造保障性住房的對策和建議。
關鍵詞：集體土地；保障性住房；租售同權；城中村改造
2019年8月27日，十三屆全國人大常委會十二次會議表決通過了關於修改土地管理法的決定，新修訂的《土地管理法》將於2020年1月1日起施行，此次修訂在法律上為集體土地入市掃清了障礙。此前，國家已經陸續允許北京等18個城市試點，允許這些城市在符合土地規劃要求的基礎上，可以在存量集體建設用地上建設租賃性保障住房。《土地法》的修改使其他城市有了跟進的可能。黨的報告指出了今後房地產市場的發展方向，即「房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。而集體土地的入市，在集體土地上興建租賃性保障住房，正好符合這一方向，因此有必要對集體土地入市背景下的租賃性保障住房建設進行充分研究。
1城鄉土地二元所有制背景下的保障性住房建設的困境
目前關於保障性住房的研究，其路徑嚴重依賴對國外製度的借鑑，並且大多集中於所謂的新加坡模式、美國模式和英國模式以及德國模式上，這種研究的缺陷就在於忽略了我國土地制度與資本主義國家的巨大不同，導致很難在實際中發生作用。在「房住不炒」「租售同權」的背景下，保障住房應該如何建設？中國政法大學房地產法研究中心主任符啟林教授指出，「擴大財政投入，著力打造年輕人租得起的廉租房」，而這個廉租房，民間並不能提供，是政府擁有產權的「廉租房」。但是，我國受到當前正在實行的土地制度影響，政府並無法提供足夠的城市土地和資金用以興建廉租房。中國住房的租賃市場的基礎或者說是其初始條件，是建立在中國土地產權的特別性上的，在這一獨特的土地制度下，農村集體土地目前不可自由交易，需要由地方政府徵收並變更為國有土地之後再通過「招拍掛」等一系列法定程序才可以進入市場流轉。在這個過程中，土地的溢價主要由地方政府享有，使地方政府有了強大的動力擴張土地交易規模並拉動房價上漲並進一步推高土地價格。由於中國的財政稅收制度的設計，地方政府的財政支出壓力很大，對土地出讓的收益依賴極高，地方政府既沒有動力又沒有能力拿出大量土地和資金建設自有產權的租賃性住房以提供給有需要的群體。因此，農村集體土地的入市，也成為我國租賃性保障住房建設的一個內在需要，農村集體土地的可自由入市，將有利於補足目前租賃性保障住房建設的短板。建立租賃性保障住房，還需釐清這樣一個基礎事實，即租賃性保障住房的受眾是哪些人群。我國的租賃性保障住房是建立在城市中的，是為了保障在城市就業和生活的家庭居者有其屋。我國目前，居民住房擁有率極高，全國平均水平達到89.68%，即使是北、上、廣、深4個一線城市也達到了70%以上，所以保障性住房保障的對象是城市中極低收入的居民，這些居民是城市中具有戶口的常住人口，是需要保障住房的一部分人口。除此之外，還包括一部分收入極低的進城務工人員。這兩類人構成了住房保障的對象，這兩類人的共同特點就是對購買房屋的產權並不十分關心，而更關心能否解決居住問題。在這種情況下，集體土地上興建租賃性保障住房就更有發展的前景和需要，因為集體土地的特點，其土地使用成本較低，集體組織為了獲得利益也較有動力建設租賃性住房，並且這種住房集體組織以外的成員不能合法獲得產權，但是可以合法的長期租賃居住，可以說是兩方利益的最大契合。目前國內所謂小產權房，即建在集體土地上並出售給集體經濟組織成員以外的住房據估計可能有四五十億平方米，這些小產權房的產權問題如何解決也一直是一個重大的社會與法律問題。但是如果能通過政策引導將這些小產權房轉變為長期租賃性保障住房，也不失為一個解決小產權房的有效對策。但是，集體土地建設的廉租房與小產權房有何不同？如不科學引導、規範，可能造成一窩蜂行為，也可能會引來土地利用失范的問題。
2集體土地入市對保障住房建設的影響
儘管《土地管理法》已經修改，但是仍然尚未生效，如何利用此次修法帶來的契機更好地解決保障性住房建設問題，尚需進一步從各方面進行分析研究。所以借鑑已經開始試點城市現有的經驗，就顯得尤為重要。2017年8月，北京市允許在集體土地上建設租賃住房，實際上從2011年開始，北京市因為現實的需要，就已經開始利用集體土地增加住房供給，完善住房保障體系。截至2016年底，北京市確立了5個集體土地建設試點項目，並在其後的第二年提出要在2022年前批准1000公頃集體土地進入保障住房建設領域。參考北京市的經驗，可以為未來土地管理法生效後在集體土地上建設保障性住房提供寶貴參考。北京市昌平區的海鶄落村在集體土地上建設的租賃住房，有著典型意義。海鶄落村的集體租賃房項目始於2010年3月，是由村兩委決定在村屬建設用地上利用自有資金建設公共租賃住房，只用於出租，不用於對外出售。這一決定受到當時北京市各級政府及政府部門的大力支持，至2014年底前，該項目的一期工程完工。這一工程的背後，反映出各方利用集體土地建設租賃性保障住房的共同需要。一方面，北京市對保障性住房，尤其是租賃性保障住房需求極大，儘管北京市各級政府已經竭力加大公共租賃住房建設的力度，但是由於資金來源單一和建設成本過高以及收回成本極難等因素，保障住房建設效果並不明顯，所以也迫切需要通過利用集體土地和集體經濟組織的資金建設公租房。而海鶄落村區位優勢明顯，並且在土地徵收中積累了大量資金，迫切需要找到資產增值的新渠道，而建設公租房據測算可以每年獲得高達2700萬元的收益。所以在各方合力之下，第一階段的建設順利完工。但是，完工之後的租賃住房卻開始了長期空置。直至2017年，建成住宅1800餘套，總建築規模約13萬平方米，仍處於空置狀態。究其原因，就是政策隱患顯現，項目陷入停滯。除了該項目建設時占用了部分耕地，導致政策風險，使項目無法通過相關部門審批外，需要注意的是建在集體土地上的租賃性住房缺乏相關規劃支持，導致水電天然氣等市政公用設施和項目無法對接，導致住房無法居住。這是集體土地入市後，在集體土地上建設租賃性保障住房應該提前關注的問題，這也說明，租賃性保障住房的建設並不是集體組織自身能夠獨立完成的事情，需要確定一個部門牽頭做好此項工作，由多個部門共同配合，政府需要打組合拳，絕非單靠一項政策就能成功。2017年北京市開始試點之後，海鶄落村的公租房被納入試點範圍，著力通過兩點解決這一項目存在的問題，一是解決農用土地轉用和耕地占補平衡問題。二是通過規劃調整，解決租賃住房設施配套。這兩項問題的解決已經開始穩步推進，該項目預計將於今年年底投入運營。海鶄落村租賃住房建設從開始到預計投入運營，歷時將近十年。帶來諸多啟示，首先就是在城鄉土地二元制下，集體土地的權能在相當長時間內受到了嚴格限制，既限制了集體經濟組織分享土地增值的收益，又制約了對作為重要生產資料的土地的開發利用，並進而使城市在高速發展期不能通過對集體土地合理利用建設足夠的保障性住房以提供給城市中的有需要人群。其次，儘管土地法的修改為集體土地入市掃清了障礙，但是租賃性保障住房的建設從來不是一個簡單的問題，而是一個涉及社會管理和服務方方面面的複雜問題，可謂牽一髮而動全身，需要晚上各項配套體系，否則就可能最後因為配套設施的欠缺造成閒置浪費，背離初衷。最後，需要政策的法律化，使保障政策具有連續性，規範性。同時，也需要法律的具體化，畢竟集體土地入市只是一項原則性規定，在具體實施過程中還需要進一步細化落實。此外在「房住不炒」的原則下，還有「租售同權」，這就又涉及租戶的入學、就業和養老一系列問題，不再是一個集體土地入市改革所能解決的了。
3集體土地建設租賃性保障住房的建議
首先，一定要堅持「房住不炒」這個基本原則，在具體實踐中充分實現「租售同權」。「房住不炒」原則，奠定了我國的保障性住房首先是滿足住的需求，而不是滿足居民對獲得房屋產權的需求，這種對獲得房屋產權的強烈願望很大程度是因為房屋的極速增值所刺激的。建設經濟適用房、兩限房等以出讓產權的方式進行保障的住房，本質上都與「房住不炒」這個原則相背離，因此實踐中產生了大量的尋租與腐敗等問題。而堅持「房住不炒」，以解決「住」的需求為導向，建設長期租賃性保障住房，可以大大減少意圖通過獲得房屋增值套利的行為，使保障住房建設中的尋租和腐敗行為最大限度受到制約。其次，「租售同權」在實踐中一定要得到全面貫徹，因為保障性住房保障的對象是一個城市中的中低收入人群，包括擁有常住戶口的中低收入者和流動人口中的中低收入者，這部分人群自身經濟實力差，但同時也面臨著諸多公共服務的需要，如基本的子女入學、自身就業、醫療和養老等社會保障，並不是簡單解決完住房問題就萬事大吉了，這都是附加在保障性住房之上的基本生活需要。解決這些問題，除需多個部門共同配合外，還需要法律的完善。從國家層面看，還沒有出台一部有針對性的法律，有些城市在地方立法權限內頒布了一些法規，總體仍是粗線條的。最後，就是此次《土地管理法》的修訂，允許集體土地入市，確實是為租賃性保障住房的建設提供了一個絕佳的機會，可以拓寬建設保障性住房的土地和資金來源；在集體土地建設房屋，可以大幅降低建設成本；能夠提供更多住房滿足受眾需要；可以使集體經濟組織的資產升值並提供固定的租金回報；而政府在這一過程中只需提供基本的政務服務就可以了，極大地提高了住房保障的效率，是一個三方都可以獲利的行為。具體到石家莊市在城中村改造中的保障性住房建設，首先要充分認識到石家莊市自身的優勢。首先就是城中村數量眾多，根據統計，石家莊市二環以內的城中村有45個，三環以內有173個。並且很多城中村集體經濟比較發達，擁有較充分的資金，因此可以依靠集體經濟組織的土地和資金興建長期租賃性保障住房。同時，石家莊市的城中村分布位置分散，從市中心到三環的城鄉接合處，均有分布，總體上地理位置較好，公共配套設施齊全，興建保障住房也可以順利解決水、電、天然氣和公共運輸等公共服務。最後，因為石家莊市在戶口遷入方面已經取消了所有限制，按照規定不需要自有房產，只需有穩定住所即可在石家莊市所屬區縣（市）和建制鎮落戶。所以，遷入人員即使居住在租賃性保障住房，也可以解決戶口問題，並且能夠享受到附加在戶口上的各項政策，使「租售同權」在一定程度上得以實現。
作者:高峰 單位:石家莊學院
關鍵詞：集體土地；保障性住房；租售同權；城中村改造
2019年8月27日，十三屆全國人大常委會十二次會議表決通過了關於修改土地管理法的決定，新修訂的《土地管理法》將於2020年1月1日起施行，此次修訂在法律上為集體土地入市掃清了障礙。此前，國家已經陸續允許北京等18個城市試點，允許這些城市在符合土地規劃要求的基礎上，可以在存量集體建設用地上建設租賃性保障住房。《土地法》的修改使其他城市有了跟進的可能。黨的報告指出了今後房地產市場的發展方向，即「房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。而集體土地的入市，在集體土地上興建租賃性保障住房，正好符合這一方向，因此有必要對集體土地入市背景下的租賃性保障住房建設進行充分研究。
1城鄉土地二元所有制背景下的保障性住房建設的困境
目前關於保障性住房的研究，其路徑嚴重依賴對國外製度的借鑑，並且大多集中於所謂的新加坡模式、美國模式和英國模式以及德國模式上，這種研究的缺陷就在於忽略了我國土地制度與資本主義國家的巨大不同，導致很難在實際中發生作用。在「房住不炒」「租售同權」的背景下，保障住房應該如何建設？中國政法大學房地產法研究中心主任符啟林教授指出，「擴大財政投入，著力打造年輕人租得起的廉租房」，而這個廉租房，民間並不能提供，是政府擁有產權的「廉租房」。但是，我國受到當前正在實行的土地制度影響，政府並無法提供足夠的城市土地和資金用以興建廉租房。中國住房的租賃市場的基礎或者說是其初始條件，是建立在中國土地產權的特別性上的，在這一獨特的土地制度下，農村集體土地目前不可自由交易，需要由地方政府徵收並變更為國有土地之後再通過「招拍掛」等一系列法定程序才可以進入市場流轉。在這個過程中，土地的溢價主要由地方政府享有，使地方政府有了強大的動力擴張土地交易規模並拉動房價上漲並進一步推高土地價格。由於中國的財政稅收制度的設計，地方政府的財政支出壓力很大，對土地出讓的收益依賴極高，地方政府既沒有動力又沒有能力拿出大量土地和資金建設自有產權的租賃性住房以提供給有需要的群體。因此，農村集體土地的入市，也成為我國租賃性保障住房建設的一個內在需要，農村集體土地的可自由入市，將有利於補足目前租賃性保障住房建設的短板。建立租賃性保障住房，還需釐清這樣一個基礎事實，即租賃性保障住房的受眾是哪些人群。我國的租賃性保障住房是建立在城市中的，是為了保障在城市就業和生活的家庭居者有其屋。我國目前，居民住房擁有率極高，全國平均水平達到89.68%，即使是北、上、廣、深4個一線城市也達到了70%以上，所以保障性住房保障的對象是城市中極低收入的居民，這些居民是城市中具有戶口的常住人口，是需要保障住房的一部分人口。除此之外，還包括一部分收入極低的進城務工人員。這兩類人構成了住房保障的對象，這兩類人的共同特點就是對購買房屋的產權並不十分關心，而更關心能否解決居住問題。在這種情況下，集體土地上興建租賃性保障住房就更有發展的前景和需要，因為集體土地的特點，其土地使用成本較低，集體組織為了獲得利益也較有動力建設租賃性住房，並且這種住房集體組織以外的成員不能合法獲得產權，但是可以合法的長期租賃居住，可以說是兩方利益的最大契合。目前國內所謂小產權房，即建在集體土地上並出售給集體經濟組織成員以外的住房據估計可能有四五十億平方米，這些小產權房的產權問題如何解決也一直是一個重大的社會與法律問題。但是如果能通過政策引導將這些小產權房轉變為長期租賃性保障住房，也不失為一個解決小產權房的有效對策。但是，集體土地建設的廉租房與小產權房有何不同？如不科學引導、規範，可能造成一窩蜂行為，也可能會引來土地利用失范的問題。
2集體土地入市對保障住房建設的影響
儘管《土地管理法》已經修改，但是仍然尚未生效，如何利用此次修法帶來的契機更好地解決保障性住房建設問題，尚需進一步從各方面進行分析研究。所以借鑑已經開始試點城市現有的經驗，就顯得尤為重要。2017年8月，北京市允許在集體土地上建設租賃住房，實際上從2011年開始，北京市因為現實的需要，就已經開始利用集體土地增加住房供給，完善住房保障體系。截至2016年底，北京市確立了5個集體土地建設試點項目，並在其後的第二年提出要在2022年前批准1000公頃集體土地進入保障住房建設領域。參考北京市的經驗，可以為未來土地管理法生效後在集體土地上建設保障性住房提供寶貴參考。北京市昌平區的海鶄落村在集體土地上建設的租賃住房，有著典型意義。海鶄落村的集體租賃房項目始於2010年3月，是由村兩委決定在村屬建設用地上利用自有資金建設公共租賃住房，只用於出租，不用於對外出售。這一決定受到當時北京市各級政府及政府部門的大力支持，至2014年底前，該項目的一期工程完工。這一工程的背後，反映出各方利用集體土地建設租賃性保障住房的共同需要。一方面，北京市對保障性住房，尤其是租賃性保障住房需求極大，儘管北京市各級政府已經竭力加大公共租賃住房建設的力度，但是由於資金來源單一和建設成本過高以及收回成本極難等因素，保障住房建設效果並不明顯，所以也迫切需要通過利用集體土地和集體經濟組織的資金建設公租房。而海鶄落村區位優勢明顯，並且在土地徵收中積累了大量資金，迫切需要找到資產增值的新渠道，而建設公租房據測算可以每年獲得高達2700萬元的收益。所以在各方合力之下，第一階段的建設順利完工。但是，完工之後的租賃住房卻開始了長期空置。直至2017年，建成住宅1800餘套，總建築規模約13萬平方米，仍處於空置狀態。究其原因，就是政策隱患顯現，項目陷入停滯。除了該項目建設時占用了部分耕地，導致政策風險，使項目無法通過相關部門審批外，需要注意的是建在集體土地上的租賃性住房缺乏相關規劃支持，導致水電天然氣等市政公用設施和項目無法對接，導致住房無法居住。這是集體土地入市後，在集體土地上建設租賃性保障住房應該提前關注的問題，這也說明，租賃性保障住房的建設並不是集體組織自身能夠獨立完成的事情，需要確定一個部門牽頭做好此項工作，由多個部門共同配合，政府需要打組合拳，絕非單靠一項政策就能成功。2017年北京市開始試點之後，海鶄落村的公租房被納入試點範圍，著力通過兩點解決這一項目存在的問題，一是解決農用土地轉用和耕地占補平衡問題。二是通過規劃調整，解決租賃住房設施配套。這兩項問題的解決已經開始穩步推進，該項目預計將於今年年底投入運營。海鶄落村租賃住房建設從開始到預計投入運營，歷時將近十年。帶來諸多啟示，首先就是在城鄉土地二元制下，集體土地的權能在相當長時間內受到了嚴格限制，既限制了集體經濟組織分享土地增值的收益，又制約了對作為重要生產資料的土地的開發利用，並進而使城市在高速發展期不能通過對集體土地合理利用建設足夠的保障性住房以提供給城市中的有需要人群。其次，儘管土地法的修改為集體土地入市掃清了障礙，但是租賃性保障住房的建設從來不是一個簡單的問題，而是一個涉及社會管理和服務方方面面的複雜問題，可謂牽一髮而動全身，需要晚上各項配套體系，否則就可能最後因為配套設施的欠缺造成閒置浪費，背離初衷。最後，需要政策的法律化，使保障政策具有連續性，規範性。同時，也需要法律的具體化，畢竟集體土地入市只是一項原則性規定，在具體實施過程中還需要進一步細化落實。此外在「房住不炒」的原則下，還有「租售同權」，這就又涉及租戶的入學、就業和養老一系列問題，不再是一個集體土地入市改革所能解決的了。
3集體土地建設租賃性保障住房的建議
首先，一定要堅持「房住不炒」這個基本原則，在具體實踐中充分實現「租售同權」。「房住不炒」原則，奠定了我國的保障性住房首先是滿足住的需求，而不是滿足居民對獲得房屋產權的需求，這種對獲得房屋產權的強烈願望很大程度是因為房屋的極速增值所刺激的。建設經濟適用房、兩限房等以出讓產權的方式進行保障的住房，本質上都與「房住不炒」這個原則相背離，因此實踐中產生了大量的尋租與腐敗等問題。而堅持「房住不炒」，以解決「住」的需求為導向，建設長期租賃性保障住房，可以大大減少意圖通過獲得房屋增值套利的行為，使保障住房建設中的尋租和腐敗行為最大限度受到制約。其次，「租售同權」在實踐中一定要得到全面貫徹，因為保障性住房保障的對象是一個城市中的中低收入人群，包括擁有常住戶口的中低收入者和流動人口中的中低收入者，這部分人群自身經濟實力差，但同時也面臨著諸多公共服務的需要，如基本的子女入學、自身就業、醫療和養老等社會保障，並不是簡單解決完住房問題就萬事大吉了，這都是附加在保障性住房之上的基本生活需要。解決這些問題，除需多個部門共同配合外，還需要法律的完善。從國家層面看，還沒有出台一部有針對性的法律，有些城市在地方立法權限內頒布了一些法規，總體仍是粗線條的。最後，就是此次《土地管理法》的修訂，允許集體土地入市，確實是為租賃性保障住房的建設提供了一個絕佳的機會，可以拓寬建設保障性住房的土地和資金來源；在集體土地建設房屋，可以大幅降低建設成本；能夠提供更多住房滿足受眾需要；可以使集體經濟組織的資產升值並提供固定的租金回報；而政府在這一過程中只需提供基本的政務服務就可以了，極大地提高了住房保障的效率，是一個三方都可以獲利的行為。具體到石家莊市在城中村改造中的保障性住房建設，首先要充分認識到石家莊市自身的優勢。首先就是城中村數量眾多，根據統計，石家莊市二環以內的城中村有45個，三環以內有173個。並且很多城中村集體經濟比較發達，擁有較充分的資金，因此可以依靠集體經濟組織的土地和資金興建長期租賃性保障住房。同時，石家莊市的城中村分布位置分散，從市中心到三環的城鄉接合處，均有分布，總體上地理位置較好，公共配套設施齊全，興建保障住房也可以順利解決水、電、天然氣和公共運輸等公共服務。最後，因為石家莊市在戶口遷入方面已經取消了所有限制，按照規定不需要自有房產，只需有穩定住所即可在石家莊市所屬區縣（市）和建制鎮落戶。所以，遷入人員即使居住在租賃性保障住房，也可以解決戶口問題，並且能夠享受到附加在戶口上的各項政策，使「租售同權」在一定程度上得以實現。
作者:高峰 單位:石家莊學院
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