【摘要】目標成本管理的概念，目標成本管理在房地產企業如何運用以及結合本公司的發展就目標成本管理的重點進行闡述。
【關鍵詞】目標成本管理;房地產
1.目標成本管理的概念及說明
企業想要長遠發展就必須堅決貫徹落實目標成本管理，世界知名企業如美國通用汽車公司、日本豐田汽車公司、柯達公司、美國波音公司等眾多歷史悠久的企業在其發展過程中始終堅持目標成本管理。那何謂目標成本管理呢？目標成本管理就是在企業預算的基礎上，根據企業的經營目標，在成本預測、成本決策、測定目標成本的基礎上，進行目標成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對成本進行事前測定、日常控制和事後考核，從而形成一個全企業、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系，以達到少投入多產出獲得最佳經濟效益的目的。
2.目標成本管理在房地產業的應用
2.1房地產項目目標成本管理的概念
房地產項目目標成本管理，就是要在項目立項時就確定房地產項目的成本目標、利潤目標，而實現這個成本目標、利潤目標的過程就是全面的目標成本管理。房地產項目目標從市場價格收益的角度出發，結合目標利潤率，為房地產項目確定可以接受的最高成本，之後的項目實施都是為了保證成本控制在可接受範圍之內。房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理，要求細化到部門每位工作人員一起制定自己的目標計劃。
企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，使企事業獲取更大的經濟效益。現階段我公司已經邁出了目標成本管理的第一步，從機關到各項目都在加強目標成本管理的理念。
2.2房地產項目目標成本管理的基本模式
2.2.1目標成本的制定
目標成本管理，首先是制定成本目標，在充分掌握資料的基礎上進行加工處理，形成對決策有用的信息，然後進行成本決策分析，提供各種備選方案，進行成本決策，確定優化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎，進行目標成本的分解和落實，最後形成目標成本計劃，作為執行的標準。
2.2.2目標成本的分解
目標成本制定後，要結合項目的實際情況進行橫向和縱向的分解。橫向是把目標成本合理地分配到各個部門，各部門成為目標成本的執行者和責任主體；縱向是把目標成本按作業程序進行分解，形成每個建設期間的成本控制底線。
2.2.3目標成本的控制
目標成本管理體系的核心在於控制，控制是指在項目成本形成的過程中，為降低成本，達到預期的成本目標所進行的預測、計劃、實施、核算、分析、考核等一系列活動。它包括事前、事中和事後的控制。形成目標成本的全狀態和全時態的全面控制，達到預定的目標。
2.2.4目標成本的分析和考核
目標成本分析包括事前的預測分析、事中的控制分析和事後的業績分析，為目標成本的預防控制、過程控制、反饋控制以及考核評價提供充分客觀的依據。根據目標成本執行結果和詳細的分析資料，對各層次的目標責任者，按照目標責任制的要求和標準進行評價和考核，為進一步加強目標成本管理創造條件。
3.房地產項目目標成本管理控制的重點
項目成本目標確立後，如何有效控制成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。就以金獅小區二期順海組團項目為例闡述目標成本管理控制在實施階段要注意的幾個重點。
3.1嚴格控制建安成本
作為經濟適用房項目嚴格控制建安成本就顯的尤為重要，因為在銷售價格固定的前提下，有效的降低工程造價，是本項目目標成本管理的重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。首先項目要編制詳細的施工圖預算，做到建安成本心裡有數；其次，在與施工單位簽訂承包合同時，聘請有經驗的諮詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠；再次，成本部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、工程簽證進行分析，應儘可能減少變更，對於技術變更和工程簽證，要先簽單(技術核定單、工程簽證單)後施工；最後，對施工圖進行設計優化，對施工方案進行科學討論，尋求最科學最經濟的施工方案，通過科學合理的優化降低成本。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格工程簽證和設計變更管理。
3.2合理安排工程周期
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，使工程成本自始至終處於有效控制之下。同時，根據建設周期、施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
3.3合理安排項目建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此項目要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、項目資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。如果對項目開發過程的資金收支情況有一個很準確的預計，同時又對本項目的資金動作情況能有一個比較清晰的了解，才能制定最佳資金計劃方案，把項目資金成本降低到最小。
4.影響房地產項目目標成本管理的因素
4.1項目進度太緊。基於市場競爭的需要、資金回收的壓力房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間、趕進度，經常未等設計完成就開始招標、施工、邊干邊設計的現象相當普遍。既然施工圖設計未能在招標、施工之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。另外因為招標前不能對合同標的進行準確測算，招標標的不是非常清楚，這也就為日後施工過程中的成本控制埋下了巨大的隱患。
4.2成本失控的一個很重要的原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即使有也是相對粗線條的，通常只是個大致的數，而真正到了執行時，這個大致的數往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的目標／計劃實際上是假目標／計劃，其結果導致走一步看一步、拍腦袋做決策，成本失控就不足為奇了。
4.3目標成本的測算方式與施工現場實際的施工組織形式相分離，設定的成本目標與施工管理的分工不一致，無法真正落實到實施人和控制人身上。
4.4目標成本測算沒有明確成本責任區域，使成本責任無法傳遞，成本目標無法分解，測算資料形同虛設，只能作為項目最終盈虧分析的參考資料，而無法體現目標成本管理最重要的環節過程控制。
實施目標成本管理是實現企業創效創牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途徑。最重要的是，在目前房地產市場競爭如此激烈和國家不斷出台打壓房價的政策下，推行目標成本管理，有利於增強全體管理人員的成本意識，有利於把握項目投入產出的全局，有利於從機制上保證項目成本在過程中受控，這對於企業今後的生存和發展至關重要，更是企業員工經濟利益的根本保障。中國■
【參考文獻】
［１］吳雪林．目標成本管理．
［２］田微．淺談目標成本管理．
【關鍵詞】目標成本管理;房地產
1.目標成本管理的概念及說明
企業想要長遠發展就必須堅決貫徹落實目標成本管理，世界知名企業如美國通用汽車公司、日本豐田汽車公司、柯達公司、美國波音公司等眾多歷史悠久的企業在其發展過程中始終堅持目標成本管理。那何謂目標成本管理呢？目標成本管理就是在企業預算的基礎上，根據企業的經營目標，在成本預測、成本決策、測定目標成本的基礎上，進行目標成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對成本進行事前測定、日常控制和事後考核，從而形成一個全企業、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系，以達到少投入多產出獲得最佳經濟效益的目的。
2.目標成本管理在房地產業的應用
2.1房地產項目目標成本管理的概念
房地產項目目標成本管理，就是要在項目立項時就確定房地產項目的成本目標、利潤目標，而實現這個成本目標、利潤目標的過程就是全面的目標成本管理。房地產項目目標從市場價格收益的角度出發，結合目標利潤率，為房地產項目確定可以接受的最高成本，之後的項目實施都是為了保證成本控制在可接受範圍之內。房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理，要求細化到部門每位工作人員一起制定自己的目標計劃。
企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，使企事業獲取更大的經濟效益。現階段我公司已經邁出了目標成本管理的第一步，從機關到各項目都在加強目標成本管理的理念。
2.2房地產項目目標成本管理的基本模式
2.2.1目標成本的制定
目標成本管理，首先是制定成本目標，在充分掌握資料的基礎上進行加工處理，形成對決策有用的信息，然後進行成本決策分析，提供各種備選方案，進行成本決策，確定優化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎，進行目標成本的分解和落實，最後形成目標成本計劃，作為執行的標準。
2.2.2目標成本的分解
目標成本制定後，要結合項目的實際情況進行橫向和縱向的分解。橫向是把目標成本合理地分配到各個部門，各部門成為目標成本的執行者和責任主體；縱向是把目標成本按作業程序進行分解，形成每個建設期間的成本控制底線。
2.2.3目標成本的控制
目標成本管理體系的核心在於控制，控制是指在項目成本形成的過程中，為降低成本，達到預期的成本目標所進行的預測、計劃、實施、核算、分析、考核等一系列活動。它包括事前、事中和事後的控制。形成目標成本的全狀態和全時態的全面控制，達到預定的目標。
2.2.4目標成本的分析和考核
目標成本分析包括事前的預測分析、事中的控制分析和事後的業績分析，為目標成本的預防控制、過程控制、反饋控制以及考核評價提供充分客觀的依據。根據目標成本執行結果和詳細的分析資料，對各層次的目標責任者，按照目標責任制的要求和標準進行評價和考核，為進一步加強目標成本管理創造條件。
3.房地產項目目標成本管理控制的重點
項目成本目標確立後，如何有效控制成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。就以金獅小區二期順海組團項目為例闡述目標成本管理控制在實施階段要注意的幾個重點。
3.1嚴格控制建安成本
作為經濟適用房項目嚴格控制建安成本就顯的尤為重要，因為在銷售價格固定的前提下，有效的降低工程造價，是本項目目標成本管理的重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。首先項目要編制詳細的施工圖預算，做到建安成本心裡有數；其次，在與施工單位簽訂承包合同時，聘請有經驗的諮詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠；再次，成本部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、工程簽證進行分析，應儘可能減少變更，對於技術變更和工程簽證，要先簽單(技術核定單、工程簽證單)後施工；最後，對施工圖進行設計優化，對施工方案進行科學討論，尋求最科學最經濟的施工方案，通過科學合理的優化降低成本。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格工程簽證和設計變更管理。
3.2合理安排工程周期
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，使工程成本自始至終處於有效控制之下。同時，根據建設周期、施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
3.3合理安排項目建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此項目要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、項目資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。如果對項目開發過程的資金收支情況有一個很準確的預計，同時又對本項目的資金動作情況能有一個比較清晰的了解，才能制定最佳資金計劃方案，把項目資金成本降低到最小。
4.影響房地產項目目標成本管理的因素
4.1項目進度太緊。基於市場競爭的需要、資金回收的壓力房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間、趕進度，經常未等設計完成就開始招標、施工、邊干邊設計的現象相當普遍。既然施工圖設計未能在招標、施工之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。另外因為招標前不能對合同標的進行準確測算，招標標的不是非常清楚，這也就為日後施工過程中的成本控制埋下了巨大的隱患。
4.2成本失控的一個很重要的原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即使有也是相對粗線條的，通常只是個大致的數，而真正到了執行時，這個大致的數往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的目標／計劃實際上是假目標／計劃，其結果導致走一步看一步、拍腦袋做決策，成本失控就不足為奇了。
4.3目標成本的測算方式與施工現場實際的施工組織形式相分離，設定的成本目標與施工管理的分工不一致，無法真正落實到實施人和控制人身上。
4.4目標成本測算沒有明確成本責任區域，使成本責任無法傳遞，成本目標無法分解，測算資料形同虛設，只能作為項目最終盈虧分析的參考資料，而無法體現目標成本管理最重要的環節過程控制。
實施目標成本管理是實現企業創效創牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途徑。最重要的是，在目前房地產市場競爭如此激烈和國家不斷出台打壓房價的政策下，推行目標成本管理，有利於增強全體管理人員的成本意識，有利於把握項目投入產出的全局，有利於從機制上保證項目成本在過程中受控，這對於企業今後的生存和發展至關重要，更是企業員工經濟利益的根本保障。中國■
【參考文獻】
［１］吳雪林．目標成本管理．
［２］田微．淺談目標成本管理．
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