我國規定預告登記制度的直接目的是保護商品房預售中屢受不良開發商「一房二賣」侵害的預購人的利益。但從法理角度進行透視，預告登記制度對於保護交易安全具有不可替代的作用。
預告登記制度巧妙地填補了債權與物權之間因為登記造成的時間空隙和盲點，並將物權公示手段適用於以不動產物權變動為目的的債權請求權，使其具有對抗第三人的物權效力，從而充分保護買受人預期利益的實現，達到維護交易安全的效果。
我國物權法第二十條規定了學術界呼喚已久的預告登記制度。其標誌著這一最早發端於普魯士法，後在德國、瑞士等國幾經演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式紮根於我國。我國規定預告登記制度的直接目的是保護商品房預售中屢受不良開發商「一房二賣」侵害的預購人的利益。但從法理角度進行透視，預告登記制度對於保護交易安全具有不可替代的作用。
一、彌補債權物權間的盲點
按照通說，財產權可以分為物權和債權。雖然有學者對此劃分提出過質疑和批評，但隨著物權法的出台，我國在立法上堅持物權和債權嚴格區分的態度已經確定無疑。可必須面對的另一個問題是：如何彌補這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。
舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權，但在債權、物權二元區分的體系之下，買房人首先獲得的是一個債權，要獲取房屋的所有權還必須經過登記。由此，現實生活中一個緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個階段(可簡稱為債權行為階段和物權行為階段)。第一個階段的債權能否轉化為第二個階段的物權有賴於不動產物權變動能否順利進行，而不動產物權變動能否順利進行又有賴於登記可否順利進行。
但是，根據登記程序的要求，並或可囿於登記機關的效率原因，從接受當事人的申請到將物權變動情況記載於登記簿並發放權屬證書必須經過一段時間。這樣一來，本應緊密相連的債權和物權之間就不可避免地出現一個時間空隙，或者說出現了一個債權能否成功如期轉化為物權的時間盲點。
概括而言，預告登記制度通過賦予預告登記後的債權請求權以對抗第三人的物權效力的方式，巧妙地填補了作為手段的債權與作為目的的物權之間因為登記而出現的時間空隙和盲點，為債權人鋪設了一座可以使債權無縫對接物權的橋樑。簡言之，預告登記制度為彌補債權、物權之間的空隙和盲點而設立。
二、維護交易安全是主旨
按照法經濟分析學派學者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為儘可能增加交易價值而設定的，法律強制的主旨或標準在於為促進將來價值最大化的行為創造動因。這一觀點從經濟學的視角揭示了私法制度所應有的根本出發點和內在價值。但是筆者認為，上述觀點更多地強調了私法制度應該著眼於促進交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即「吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對於該項取得行為加以保護，不使其歸於無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，繫着眼於利益之取得，故亦稱交易的安全」。
以不動產買賣為例，在有效合同簽訂之後，如果在移轉登記完成之前，不動產價格出現大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經驗和社會實踐所證明，也為「效率違約」理論所倡導。而且，在以債權、物權二元區分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種「效率違約」所需要的法律漏洞。
此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產，並且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產物權，成為受法律保護的新的不動產物權人。而先前已經支付價金、履行了主要義務的受讓人卻僅僅只能依據合同來追究相對人的違約責任。此種「一物二賣」情形中的出讓人或有預謀地捲款而逃，或因不測陷於破產境地，或因涉訟而使其名下的不動產物權遭受查封甚至被強制拍賣。總之，受讓人往往處於弱勢地位，其債權常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產物權過程之中時常出現一種僵局，使交易陷入難以進行的艱難境地。
預告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預告登記將物權公示手段適用於債權請求權，在不動產登記簿上將該請求權登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權與作為目的的物權之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進而為交易安全的保護提供了一個制度保障。
以不動產買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之後、不動產移轉登記(本登記)完成之前，依照約定，買房人將其以不動產物權變動為目的債權請求權進行預告 登記，從而達到了有效預防交易風險的目的。一方面，對於買受方而言，其預告登記後的債權經過公示便被賦予了對抗第三人的物權效力，從而使其後任何有害於債權人債權實現的處分行為歸於無效，以保護買受方債權的順利實現。即通過適當地限制出賣人隨意違背合同約定而處分尚在其名下的不動產，從而確保當事人預期利益的實現，進而達到保護交易安全的目的。另一方面，對於第三人而言，預告登記使買房人的以特定不動產物權變動為目的和內容的債權請求權公之於眾，第三人可以通過查詢不動產登記簿來了解特定不動產上的負擔，從而避免受到不測之損害，進而也達到了減少交易風險、保護交易安全之目的。
綜上，預告登記將物權公示手段適用於以不動產物權變動為目的的債權請求權，從而使其具有對抗第三人的物權效力，可以充分保護買受人預期利益的實現以及防止第三人遭受不測之風險，進而直接地有利於不動產交易的買受人增強實現合同約定的債權即預期利益的信心，並可間接地有利於增加第三人進行不動產交易的機會和信心，最後達到提高置產願望、增加交易的效果。可以說，預告登記制度通過保護交易安全達到了促進交易、增值財富的目的。這恰恰與前述法經濟分析學派所主張之觀點相得益彰。
預告登記制度巧妙地填補了債權與物權之間因為登記造成的時間空隙和盲點，並將物權公示手段適用於以不動產物權變動為目的的債權請求權，使其具有對抗第三人的物權效力，從而充分保護買受人預期利益的實現，達到維護交易安全的效果。
我國物權法第二十條規定了學術界呼喚已久的預告登記制度。其標誌著這一最早發端於普魯士法，後在德國、瑞士等國幾經演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式紮根於我國。我國規定預告登記制度的直接目的是保護商品房預售中屢受不良開發商「一房二賣」侵害的預購人的利益。但從法理角度進行透視，預告登記制度對於保護交易安全具有不可替代的作用。
一、彌補債權物權間的盲點
按照通說，財產權可以分為物權和債權。雖然有學者對此劃分提出過質疑和批評，但隨著物權法的出台，我國在立法上堅持物權和債權嚴格區分的態度已經確定無疑。可必須面對的另一個問題是：如何彌補這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。
舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權，但在債權、物權二元區分的體系之下，買房人首先獲得的是一個債權，要獲取房屋的所有權還必須經過登記。由此，現實生活中一個緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個階段(可簡稱為債權行為階段和物權行為階段)。第一個階段的債權能否轉化為第二個階段的物權有賴於不動產物權變動能否順利進行，而不動產物權變動能否順利進行又有賴於登記可否順利進行。
但是，根據登記程序的要求，並或可囿於登記機關的效率原因，從接受當事人的申請到將物權變動情況記載於登記簿並發放權屬證書必須經過一段時間。這樣一來，本應緊密相連的債權和物權之間就不可避免地出現一個時間空隙，或者說出現了一個債權能否成功如期轉化為物權的時間盲點。
概括而言，預告登記制度通過賦予預告登記後的債權請求權以對抗第三人的物權效力的方式，巧妙地填補了作為手段的債權與作為目的的物權之間因為登記而出現的時間空隙和盲點，為債權人鋪設了一座可以使債權無縫對接物權的橋樑。簡言之，預告登記制度為彌補債權、物權之間的空隙和盲點而設立。
二、維護交易安全是主旨
按照法經濟分析學派學者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為儘可能增加交易價值而設定的，法律強制的主旨或標準在於為促進將來價值最大化的行為創造動因。這一觀點從經濟學的視角揭示了私法制度所應有的根本出發點和內在價值。但是筆者認為，上述觀點更多地強調了私法制度應該著眼於促進交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即「吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對於該項取得行為加以保護，不使其歸於無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，繫着眼於利益之取得，故亦稱交易的安全」。
以不動產買賣為例，在有效合同簽訂之後，如果在移轉登記完成之前，不動產價格出現大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經驗和社會實踐所證明，也為「效率違約」理論所倡導。而且，在以債權、物權二元區分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種「效率違約」所需要的法律漏洞。
此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產，並且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產物權，成為受法律保護的新的不動產物權人。而先前已經支付價金、履行了主要義務的受讓人卻僅僅只能依據合同來追究相對人的違約責任。此種「一物二賣」情形中的出讓人或有預謀地捲款而逃，或因不測陷於破產境地，或因涉訟而使其名下的不動產物權遭受查封甚至被強制拍賣。總之，受讓人往往處於弱勢地位，其債權常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產物權過程之中時常出現一種僵局，使交易陷入難以進行的艱難境地。
預告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預告登記將物權公示手段適用於債權請求權，在不動產登記簿上將該請求權登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權與作為目的的物權之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進而為交易安全的保護提供了一個制度保障。
以不動產買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之後、不動產移轉登記(本登記)完成之前，依照約定，買房人將其以不動產物權變動為目的債權請求權進行預告 登記，從而達到了有效預防交易風險的目的。一方面，對於買受方而言，其預告登記後的債權經過公示便被賦予了對抗第三人的物權效力，從而使其後任何有害於債權人債權實現的處分行為歸於無效，以保護買受方債權的順利實現。即通過適當地限制出賣人隨意違背合同約定而處分尚在其名下的不動產，從而確保當事人預期利益的實現，進而達到保護交易安全的目的。另一方面，對於第三人而言，預告登記使買房人的以特定不動產物權變動為目的和內容的債權請求權公之於眾，第三人可以通過查詢不動產登記簿來了解特定不動產上的負擔，從而避免受到不測之損害，進而也達到了減少交易風險、保護交易安全之目的。
綜上，預告登記將物權公示手段適用於以不動產物權變動為目的的債權請求權，從而使其具有對抗第三人的物權效力，可以充分保護買受人預期利益的實現以及防止第三人遭受不測之風險，進而直接地有利於不動產交易的買受人增強實現合同約定的債權即預期利益的信心，並可間接地有利於增加第三人進行不動產交易的機會和信心，最後達到提高置產願望、增加交易的效果。可以說，預告登記制度通過保護交易安全達到了促進交易、增值財富的目的。這恰恰與前述法經濟分析學派所主張之觀點相得益彰。
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