《中華人民共和國物權法》已於2007年10月1日起施行。現將我們學習、研究物權法中的物權變動與登記的理解與適用簡述如下，拋磚引玉，與司法界的同行們商榷。
一、關於不動產變動情況
我國物權法規定，不動產有四種變動情況：即1、登記要件為原則。按照物權法第九條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，就是我們常說的登記要件主義，也是我國不動產物權變動的主要方式。2、登記對抗為例外。換句話說，不動產物權，如果沒有登記，也可以發生物權變動。但是，如果沒有登記的不動產物權變動不得對抗善意的第三人。這是物權法第一百二十九條和第一百五十八條的規定。物權法第一百二十九條規定，土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，雖然沒有登記，但是也發生互換、轉讓的效力，只是互換、轉讓沒有經過登記的，不得對抗善意第三人。物權法第一百五十八條規定，地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。3、合同生效，發生物權變動。這是物權法第一百二十七第第一款的規定。在城鄉統籌建設工作中，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。這種設立物權的方式與登記要件原則不同，它不是登記才生效，與登記對抗原則有區別，因為它不存在不登記不得對抗善意第三人的問題。因此，我們把它作為一種獨立的物權變動情況。4、非因法律行為引起的不動產物權變動。這種情況指的是物權法第二十八條;第二十九條和第三十條的規定，上面四種情況中，前三種情況都有一個共同的特點，就是物權變動的基礎都是基於當事人之間的合意，當事人之間的合意是物權變動的原因。第四種情況就不是基於當事人之間的合意，而是基於法律規定的特定的事實發生。
二、關於動產變動情況
動產變動有三種情況：1、交付主義為原則。物權法第二十三條規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。這是我國動產變動的最主要的形式。2、登記對抗為例外。這是指物權法第二十四條，第一百八十八條，第一百八十九條的規定。3、非因法律行為引起的動產物權變動。這種情況指的是物權法第二十八條，第二十九條，第三十條的規定。與不動產物權變動情況一樣，上面的三種情況中，前兩種都有一個共同的特點，就是物權變動的基礎都是基於當事人之間的合意，當事人之間的合意是物權變動的原因。第三種情況則是直接基於法律規定的特定的事實發生。
無論是不動產的物權變動，還是動產的物權變動，都涉及到登記對抗問題。我們認為：登記對抗主要有兩個特點：第一，登記不是法定義務。不登記，也可以發生物權變動。第二，不登記，不得對抗善意第三人。判斷善意第三人的標準，是登記對抗的難點。我們在下面分別闡述。[page]
根據物權法第二十四條的規定，我們以經常遇到的機動車轉讓為例，它的特點是：第一，登記不是機動車物權轉移的法定義務。法律沒有就機動車物權轉移必須進行登記作出明確的規定。是否登記，由當事人作出選擇。不能說沒有登記就認定機動車的物權沒有轉移。是否登記，不是判斷機動車物權轉移的標準。第二，判斷機動車物權轉移的標準最主要的是交付。只要機動車從出賣人手裡交付給買受人，機動車物權就轉移，買受人就取得機動車的物權，而不管是否進行了登記。是否進行了過戶登記，不影響機動車物權的轉移。除了交付之外，登記當然也發生機動車所有權轉移的結果。第三，機動車交付之後，新的物權人就該機動車享有的物權，“未經登記”，不得對抗善意第三人。那麼，也許有人會問?什麼是物權法第二十四條規定的善意?所謂的善意，就是第三人不知道且不應當知道機動車的物權已經轉讓。它包括這樣兩個內容。一是第三人不知道該機動車已經由出賣人通過簽訂書面協議或口頭約定的方式出賣給了買受人。二是第三人不知道出賣人已經將該機動車交付給了買受人。換句話說，第三人如果只是知道出賣人準備將該機動車出賣給買受人，而不知道交付的這種事實，那麼，第三人就是善意。只有第三人既知道出賣人要將該機動車出賣給買受人，又知道已經交付的事實，這時才認定第三人不是善意，而是惡意。因此，所謂的善意第三人，除了具備善意的這一要件外，還應具備合法要件和登記要件。合法，是指出賣人和第三人簽訂的機動車買賣合同合法。登記，是指第三人已經將機動車登記到自己名下。如果機動車還沒有登記到第三人名下，這時的第三人還不是物權法第二十四條中規定的善意第三人。
物權法第一百二十九條中規定的善意第三人，是指不知道交易對方已經將土地承包經營權和他人互換、轉讓，而與交易對方對土地承包經營權進行了互換、轉讓，並且已經進行了登記。物權法第一百五十八條中規定的善意第三人，是指不知道交易對方和他人簽訂了地役權合同，而與對方進行了交易。物權法第一百八十八條中的善意第三人，是指不知道交易對方和他人(主要是銀行)，簽訂了動產抵押合同，而與對方進行交易。物權法第一百八十九條中的善意第三人，是指不知道交易對方和他人(主要是銀行)，簽訂了抵押合同，而與對方進行了交易。
我們認為：在民事審判中，在城市建設、城鄉統籌建設工作中，對於第三人是否是善意第三人，應當採取推定的方式，首先推定第三人是善意第三人，然後由提出異議的人就第三人不是善意第三人進行舉證。如果提出異議的人舉證不成立，則將第三人認定為善意第三人。如果提出異議的人舉證成立，就可以認定第三人為不是善意第三人。[page]
一、關於不動產變動情況
我國物權法規定，不動產有四種變動情況：即1、登記要件為原則。按照物權法第九條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，就是我們常說的登記要件主義，也是我國不動產物權變動的主要方式。2、登記對抗為例外。換句話說，不動產物權，如果沒有登記，也可以發生物權變動。但是，如果沒有登記的不動產物權變動不得對抗善意的第三人。這是物權法第一百二十九條和第一百五十八條的規定。物權法第一百二十九條規定，土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，雖然沒有登記，但是也發生互換、轉讓的效力，只是互換、轉讓沒有經過登記的，不得對抗善意第三人。物權法第一百五十八條規定，地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。3、合同生效，發生物權變動。這是物權法第一百二十七第第一款的規定。在城鄉統籌建設工作中，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。這種設立物權的方式與登記要件原則不同，它不是登記才生效，與登記對抗原則有區別，因為它不存在不登記不得對抗善意第三人的問題。因此，我們把它作為一種獨立的物權變動情況。4、非因法律行為引起的不動產物權變動。這種情況指的是物權法第二十八條;第二十九條和第三十條的規定，上面四種情況中，前三種情況都有一個共同的特點，就是物權變動的基礎都是基於當事人之間的合意，當事人之間的合意是物權變動的原因。第四種情況就不是基於當事人之間的合意，而是基於法律規定的特定的事實發生。
二、關於動產變動情況
動產變動有三種情況：1、交付主義為原則。物權法第二十三條規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。這是我國動產變動的最主要的形式。2、登記對抗為例外。這是指物權法第二十四條，第一百八十八條，第一百八十九條的規定。3、非因法律行為引起的動產物權變動。這種情況指的是物權法第二十八條，第二十九條，第三十條的規定。與不動產物權變動情況一樣，上面的三種情況中，前兩種都有一個共同的特點，就是物權變動的基礎都是基於當事人之間的合意，當事人之間的合意是物權變動的原因。第三種情況則是直接基於法律規定的特定的事實發生。
無論是不動產的物權變動，還是動產的物權變動，都涉及到登記對抗問題。我們認為：登記對抗主要有兩個特點：第一，登記不是法定義務。不登記，也可以發生物權變動。第二，不登記，不得對抗善意第三人。判斷善意第三人的標準，是登記對抗的難點。我們在下面分別闡述。[page]
根據物權法第二十四條的規定，我們以經常遇到的機動車轉讓為例，它的特點是：第一，登記不是機動車物權轉移的法定義務。法律沒有就機動車物權轉移必須進行登記作出明確的規定。是否登記，由當事人作出選擇。不能說沒有登記就認定機動車的物權沒有轉移。是否登記，不是判斷機動車物權轉移的標準。第二，判斷機動車物權轉移的標準最主要的是交付。只要機動車從出賣人手裡交付給買受人，機動車物權就轉移，買受人就取得機動車的物權，而不管是否進行了登記。是否進行了過戶登記，不影響機動車物權的轉移。除了交付之外，登記當然也發生機動車所有權轉移的結果。第三，機動車交付之後，新的物權人就該機動車享有的物權，“未經登記”，不得對抗善意第三人。那麼，也許有人會問?什麼是物權法第二十四條規定的善意?所謂的善意，就是第三人不知道且不應當知道機動車的物權已經轉讓。它包括這樣兩個內容。一是第三人不知道該機動車已經由出賣人通過簽訂書面協議或口頭約定的方式出賣給了買受人。二是第三人不知道出賣人已經將該機動車交付給了買受人。換句話說，第三人如果只是知道出賣人準備將該機動車出賣給買受人，而不知道交付的這種事實，那麼，第三人就是善意。只有第三人既知道出賣人要將該機動車出賣給買受人，又知道已經交付的事實，這時才認定第三人不是善意，而是惡意。因此，所謂的善意第三人，除了具備善意的這一要件外，還應具備合法要件和登記要件。合法，是指出賣人和第三人簽訂的機動車買賣合同合法。登記，是指第三人已經將機動車登記到自己名下。如果機動車還沒有登記到第三人名下，這時的第三人還不是物權法第二十四條中規定的善意第三人。
物權法第一百二十九條中規定的善意第三人，是指不知道交易對方已經將土地承包經營權和他人互換、轉讓，而與交易對方對土地承包經營權進行了互換、轉讓，並且已經進行了登記。物權法第一百五十八條中規定的善意第三人，是指不知道交易對方和他人簽訂了地役權合同，而與對方進行了交易。物權法第一百八十八條中的善意第三人，是指不知道交易對方和他人(主要是銀行)，簽訂了動產抵押合同，而與對方進行交易。物權法第一百八十九條中的善意第三人，是指不知道交易對方和他人(主要是銀行)，簽訂了抵押合同，而與對方進行了交易。
我們認為：在民事審判中，在城市建設、城鄉統籌建設工作中，對於第三人是否是善意第三人，應當採取推定的方式，首先推定第三人是善意第三人，然後由提出異議的人就第三人不是善意第三人進行舉證。如果提出異議的人舉證不成立，則將第三人認定為善意第三人。如果提出異議的人舉證成立，就可以認定第三人為不是善意第三人。[page]
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