房屋拆遷非常普遍，事關財產權的自由、限制和保護，城市的建設，經濟的發展，因而眾人關注，以至於物權法草案（徵求意見稿）設專門條文加以規範（第六十八條），有的省市擬就此制定地方性法規。如此重要的問題，在法律上如何定位，涉及幾種法律關係，配置何種法律規範，至今都未形成共識，會影響我國物權法的早日出台，亟待探討。
一、如果擬拆遷的是城市裡的房屋（泛指一切地上建築物，以及物權法草案所說的構築物，下同），準確地說是存在於國家所有土地上的房屋，那麼，人們通常所說的房屋拆遷，實質上是將該房屋徵收，使其成為國家所有權的客體，終止房屋的私人所有權，爾後將該房屋拆除。此時的房屋拆遷，在尚未出讓建設用地使用權的情況下，是拆除國有的房屋；在已經完成建設用地使用權出讓的情況下，是拆除開發商所有的房屋，而非國家機關基於行政權強行拆除被拆遷人的房屋，更不是開發商憑藉自己的權利強行拆除被拆遷人的房屋。由此可見，房屋拆遷是房屋徵收所附帶的一個問題，沒有獨立的法律地位，不是一項獨立的法律制度。
房屋所有權受法律保護，雖然因被徵收而歸於消滅，但必須得到補償。補償的限度，物權法草案規定為「合理補償」（第六十八條第二款）。許多專家學者認為，所謂「合理」，主觀色彩濃厚，彈性太大，極有可能使補償款的數額明顯偏低，損害被徵收人的合法權益；建議改為「充分補償」或者「完全補償」。對此，筆者表示贊同。
在房屋徵收的情況下，被徵收房屋的私人所有權何時終止，或者說私人房屋所有權何時轉變為國家所有權或者開發商的所有權？筆者認為，可以確定在徵收房屋的補償款付清之時。中國台灣《土地徵收條例》採取了這種方案。該條例第二十一條第一項規定：「被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。」該方案比較有利於被徵收人，中國大陸物權法草案可以借鑑。但是，在土地所有權移轉登記已經辦理完畢、補償款尚未付清的情況下，房屋所有權是否仍然在補償款付清時終止呢？筆者傾向於否定說，而贊同將辦理完畢房屋所有權移轉登記手續之時作為私人所有權終止的時刻，這樣，可以保持對內關係和對外關係的一致性，簡潔明快。至於對被徵收人的保護，可以通過明文規定辦理房屋所有權移轉登記以付清徵收補償款為前提條件、賦予被徵收人抗辯權的路徑來解決。
二、如果擬拆遷的是集體所有土地上的房屋，那麼，此處所謂房屋拆遷，實質上是土地徵收的附庸，並非獨立於土地徵收的一項獨立的法律制度。若把土地徵收看成一個過程，則房屋拆遷為其後半程的一個環節。其道理在於，法律不允許不辦理土地徵收手續而徑直進行房屋拆遷，而是必須適用土地徵收制度，而土地徵收是將集體所有的土地征為國有土地，然後再拆遷房屋，此時該房屋的所有權已經不再屬於被拆遷人了。
在擬拆遷的房屋是集體所有的土地上的房屋場合，人們通常所說的房屋拆遷，必然是先徵收土地，將集體所有的土地變為國有的土地。集體土地所有權的終止，宅基地使用權因其母權的不復存在而失去正當權原，歸於終止。宅基地上存在的房屋及其所有權隨之喪失繼續存在的正當根據，應當歸於消滅。
在這種情況下，宅基地上的房屋是作為徵收的對象，適用徵收規則，還是不作為徵收的對象，按照「宅基地上的房屋所有權隨著宅基地使用權終止而缺乏正當根據，於是消滅」的路徑解釋？這兩種解釋都說得通，筆者更願意將房屋作為徵收的對象，理由之一在於，我國現行法將土地和房屋作為兩個各自獨立的物，為採取土地徵收和房屋徵收的二元模式提供了前提；理由之二在於，由於城市土地所有權歸屬於國家，城市的房屋拆遷不涉及土地徵收，只適用於房屋的徵收制度，既然如此，將房屋徵收獨立於土地徵收，有利於建立統一的房屋徵收制度；理由之三在於，便於將土地徵收的補償款和房屋徵收的補償款分別支付，利於房屋所有權人實際獲得補償款。
這裡的房屋所有權人同時是宅基地使用權人，從房屋所有權人的角度看，他是被拆遷人；從宅基地使用權人的方面觀察，他是土地徵收中的利害關係人。
在這種同時徵收集體土地和私人房屋的情況下，如何確定宅基地使用權、被徵收房屋的私人所有權終止的時刻？筆者認為，原則上以徵收的補償款付清之時為宅基地使用權、被徵收房屋的私人所有權終止的時刻，但在宅基地使用權註銷登記、房屋所有權變更登記已經辦理完畢、補償款尚未付清的情況下，則以辦理完畢宅基地使用權註銷登記、房屋所有權變更登記之時為這些權屬終止的時刻。其道理在本文第一部分關於被徵收房屋的私人所有權終止的討論中已經闡明，不再贅言。
這種情況下的補償應當如何把握？宅基地使用權若為無償取得，則其價值被土地所有權吸收，宅基地使用權的終止本身無需補償，相應地，集體土地所有權的補償款應當相應增加。此其一。其二，房屋被徵收應予補償，並且應當是「充分補償」或者「完全補償」。其三，房屋被徵收的補償款應當直接發給被徵收房屋的所有權人，免得被他人截留。其四，宅基地使用權若為有償取得，則有其獨立於土地所有權的價值，雖然它隨著集體土地所有權的不復存在而不得不終止，但宅基地使用權人因而失去的利益應當得到補償，且該補償款獨立於被徵收房屋的補償款。
三、在土地徵收的情況下，不但集體土地所有權歸於消滅，而且存在於原集體所有土地上的土地承包經營權、宅基地使用權也隨之終止。如果這些土地使用權從未登記過，此類土地權利終止的法律效力不但發生在徵收人（國土資源管理機關）與被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人），以及利害關係人（土地承包經營權人、宅基地使用權人）之間，而且對任何第三人也產生法律拘束力；雖然土地權利已經辦理了登記手續，不過在徵收之時便塗銷了土地承包經營權、宅基地使用權的登記，土地權利終止的法律效力仍然適用上述規則；在土地權利已經辦理了登記手續，土地徵收之後尚未塗銷土地權利登記的情況下，土地權利終止的法律效力發生在徵收人（國土資源管理機關）與被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人），以及利害關係人（土地承包經營權人、宅基地使用權人）之間，不會改變，但在與其他人之間的關係方面，此類土地權利的終止對抗不了善意第三人。例如，在徵收人怠於發布徵收公告的情況下，「四荒」地的承包人依法將其土地承包經營權轉讓給他人，該他人通過查閱土地登記簿知曉承包人享有土地承包經營權、發包人享有集體土地所有權，卻檢索不到該宗土地已被徵收、存在於該宗土地之上的土地承包經營權已經終止的信息，於是，徵收人（國土資源管理機關）對該土地承包經營權的受讓人主張土地承包經營權已經終止時，受讓人有權抗辯，主張自己已經擁有該土地承包經營權。但在徵收人已經及時發布徵收公告的情況下，應當推定為第三人已經知曉了徵收的事實，該第三人此時與被徵收人簽訂土地承包經營權轉讓合同，至少構成重大過失，屬於惡意，無權否定徵收的法律效力。 [page]
四、在徵收人（國土資源管理機關）與被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人）之間，發生被徵收的土地歸國家所有、集體土地所有權終止的法律效果，這比較清楚。疑問在於，是徵收人（國土資源管理機關）向被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人）給予充分補償，還是由用地人支付補償款？中國台灣的《土地徵收條例》採取的是用地人支付補償款的模式。在中國大陸，有的採取用地人（開發商）直接與被徵收人簽訂合同，約定補償款及其計算標準、支付時間和數額的模式；有的則是徵收人（國土資源管理機關）直接與被徵收人簽訂合同，約定土地補償款及其計算標準、支付時間和數額，被徵收房屋的補償由用地人（開發商）與房屋所有權人簽訂合同，約定房屋的補償款及其計算標準、支付時間和數額。
五、在土地徵收的情況下，如何確定集體土地所有權終止的時刻？筆者認為，以土地徵收補償款付清時為原則，但在土地所有權移轉登記已經辦理完畢、補償款尚未付清的情況下，則以辦理完畢移轉登記為集體土地所有權終止的時刻。其道理如同本文第一部分中關於被徵收房屋的私人所有權終止的判定，不再贅言。
六、由於集體土地所有權因徵收而不復存在，設立在該宗土地上的土地承包經營權隨著母權的消滅而終止。在徵收人（國土資源管理機關）與徵收利害關係人（土地承包經營權人）之間，發生補償關係，其內容包括承包地的青苗補償、農用設施的補償等。是否補償土地承包經營權提前終止致使承包人的預期利益的損失？筆者持贊同態度，理由如下：其一，土地承包經營權為一種財產權，具有財產價值，承包人本有可靠的預期，只因徵收導致土地承包經營權提前終止，使其遭受了損失，應當獲得補償。其二，將集體土地所有權的徵收補償款和土地承包經營權的徵收補償款分開，向農村集體經濟組織、承包人分別支付，更能保障承包人獲得補償，避免將補償款一併發給農村集體經濟組織卻被截留，失地農民實際上沒有獲得補償款，釀成社會問題。
七、土地徵收之後，國土資源管理機關將建設用地使用權出讓給發展商，該發展商應當按照出讓合同向國土資源管理機關支付出讓金，沒有疑問。有疑問的是，發展商作為用地人是否向被徵收人及利害關係人支付補償款？我國實務中普遍存在開發商補償被徵收人的現象，不論被徵收的是土地還是房屋，都是如此。這符合權利義務相一致的原則，取得土地權利、房屋所有權，應當支付相應的代價。
一、如果擬拆遷的是城市裡的房屋（泛指一切地上建築物，以及物權法草案所說的構築物，下同），準確地說是存在於國家所有土地上的房屋，那麼，人們通常所說的房屋拆遷，實質上是將該房屋徵收，使其成為國家所有權的客體，終止房屋的私人所有權，爾後將該房屋拆除。此時的房屋拆遷，在尚未出讓建設用地使用權的情況下，是拆除國有的房屋；在已經完成建設用地使用權出讓的情況下，是拆除開發商所有的房屋，而非國家機關基於行政權強行拆除被拆遷人的房屋，更不是開發商憑藉自己的權利強行拆除被拆遷人的房屋。由此可見，房屋拆遷是房屋徵收所附帶的一個問題，沒有獨立的法律地位，不是一項獨立的法律制度。
房屋所有權受法律保護，雖然因被徵收而歸於消滅，但必須得到補償。補償的限度，物權法草案規定為「合理補償」（第六十八條第二款）。許多專家學者認為，所謂「合理」，主觀色彩濃厚，彈性太大，極有可能使補償款的數額明顯偏低，損害被徵收人的合法權益；建議改為「充分補償」或者「完全補償」。對此，筆者表示贊同。
在房屋徵收的情況下，被徵收房屋的私人所有權何時終止，或者說私人房屋所有權何時轉變為國家所有權或者開發商的所有權？筆者認為，可以確定在徵收房屋的補償款付清之時。中國台灣《土地徵收條例》採取了這種方案。該條例第二十一條第一項規定：「被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。」該方案比較有利於被徵收人，中國大陸物權法草案可以借鑑。但是，在土地所有權移轉登記已經辦理完畢、補償款尚未付清的情況下，房屋所有權是否仍然在補償款付清時終止呢？筆者傾向於否定說，而贊同將辦理完畢房屋所有權移轉登記手續之時作為私人所有權終止的時刻，這樣，可以保持對內關係和對外關係的一致性，簡潔明快。至於對被徵收人的保護，可以通過明文規定辦理房屋所有權移轉登記以付清徵收補償款為前提條件、賦予被徵收人抗辯權的路徑來解決。
二、如果擬拆遷的是集體所有土地上的房屋，那麼，此處所謂房屋拆遷，實質上是土地徵收的附庸，並非獨立於土地徵收的一項獨立的法律制度。若把土地徵收看成一個過程，則房屋拆遷為其後半程的一個環節。其道理在於，法律不允許不辦理土地徵收手續而徑直進行房屋拆遷，而是必須適用土地徵收制度，而土地徵收是將集體所有的土地征為國有土地，然後再拆遷房屋，此時該房屋的所有權已經不再屬於被拆遷人了。
在擬拆遷的房屋是集體所有的土地上的房屋場合，人們通常所說的房屋拆遷，必然是先徵收土地，將集體所有的土地變為國有的土地。集體土地所有權的終止，宅基地使用權因其母權的不復存在而失去正當權原，歸於終止。宅基地上存在的房屋及其所有權隨之喪失繼續存在的正當根據，應當歸於消滅。
在這種情況下，宅基地上的房屋是作為徵收的對象，適用徵收規則，還是不作為徵收的對象，按照「宅基地上的房屋所有權隨著宅基地使用權終止而缺乏正當根據，於是消滅」的路徑解釋？這兩種解釋都說得通，筆者更願意將房屋作為徵收的對象，理由之一在於，我國現行法將土地和房屋作為兩個各自獨立的物，為採取土地徵收和房屋徵收的二元模式提供了前提；理由之二在於，由於城市土地所有權歸屬於國家，城市的房屋拆遷不涉及土地徵收，只適用於房屋的徵收制度，既然如此，將房屋徵收獨立於土地徵收，有利於建立統一的房屋徵收制度；理由之三在於，便於將土地徵收的補償款和房屋徵收的補償款分別支付，利於房屋所有權人實際獲得補償款。
這裡的房屋所有權人同時是宅基地使用權人，從房屋所有權人的角度看，他是被拆遷人；從宅基地使用權人的方面觀察，他是土地徵收中的利害關係人。
在這種同時徵收集體土地和私人房屋的情況下，如何確定宅基地使用權、被徵收房屋的私人所有權終止的時刻？筆者認為，原則上以徵收的補償款付清之時為宅基地使用權、被徵收房屋的私人所有權終止的時刻，但在宅基地使用權註銷登記、房屋所有權變更登記已經辦理完畢、補償款尚未付清的情況下，則以辦理完畢宅基地使用權註銷登記、房屋所有權變更登記之時為這些權屬終止的時刻。其道理在本文第一部分關於被徵收房屋的私人所有權終止的討論中已經闡明，不再贅言。
這種情況下的補償應當如何把握？宅基地使用權若為無償取得，則其價值被土地所有權吸收，宅基地使用權的終止本身無需補償，相應地，集體土地所有權的補償款應當相應增加。此其一。其二，房屋被徵收應予補償，並且應當是「充分補償」或者「完全補償」。其三，房屋被徵收的補償款應當直接發給被徵收房屋的所有權人，免得被他人截留。其四，宅基地使用權若為有償取得，則有其獨立於土地所有權的價值，雖然它隨著集體土地所有權的不復存在而不得不終止，但宅基地使用權人因而失去的利益應當得到補償，且該補償款獨立於被徵收房屋的補償款。
三、在土地徵收的情況下，不但集體土地所有權歸於消滅，而且存在於原集體所有土地上的土地承包經營權、宅基地使用權也隨之終止。如果這些土地使用權從未登記過，此類土地權利終止的法律效力不但發生在徵收人（國土資源管理機關）與被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人），以及利害關係人（土地承包經營權人、宅基地使用權人）之間，而且對任何第三人也產生法律拘束力；雖然土地權利已經辦理了登記手續，不過在徵收之時便塗銷了土地承包經營權、宅基地使用權的登記，土地權利終止的法律效力仍然適用上述規則；在土地權利已經辦理了登記手續，土地徵收之後尚未塗銷土地權利登記的情況下，土地權利終止的法律效力發生在徵收人（國土資源管理機關）與被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人），以及利害關係人（土地承包經營權人、宅基地使用權人）之間，不會改變，但在與其他人之間的關係方面，此類土地權利的終止對抗不了善意第三人。例如，在徵收人怠於發布徵收公告的情況下，「四荒」地的承包人依法將其土地承包經營權轉讓給他人，該他人通過查閱土地登記簿知曉承包人享有土地承包經營權、發包人享有集體土地所有權，卻檢索不到該宗土地已被徵收、存在於該宗土地之上的土地承包經營權已經終止的信息，於是，徵收人（國土資源管理機關）對該土地承包經營權的受讓人主張土地承包經營權已經終止時，受讓人有權抗辯，主張自己已經擁有該土地承包經營權。但在徵收人已經及時發布徵收公告的情況下，應當推定為第三人已經知曉了徵收的事實，該第三人此時與被徵收人簽訂土地承包經營權轉讓合同，至少構成重大過失，屬於惡意，無權否定徵收的法律效力。 [page]
四、在徵收人（國土資源管理機關）與被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人）之間，發生被徵收的土地歸國家所有、集體土地所有權終止的法律效果，這比較清楚。疑問在於，是徵收人（國土資源管理機關）向被徵收人（集體土地所有權人、房屋所有權人）給予充分補償，還是由用地人支付補償款？中國台灣的《土地徵收條例》採取的是用地人支付補償款的模式。在中國大陸，有的採取用地人（開發商）直接與被徵收人簽訂合同，約定補償款及其計算標準、支付時間和數額的模式；有的則是徵收人（國土資源管理機關）直接與被徵收人簽訂合同，約定土地補償款及其計算標準、支付時間和數額，被徵收房屋的補償由用地人（開發商）與房屋所有權人簽訂合同，約定房屋的補償款及其計算標準、支付時間和數額。
五、在土地徵收的情況下，如何確定集體土地所有權終止的時刻？筆者認為，以土地徵收補償款付清時為原則，但在土地所有權移轉登記已經辦理完畢、補償款尚未付清的情況下，則以辦理完畢移轉登記為集體土地所有權終止的時刻。其道理如同本文第一部分中關於被徵收房屋的私人所有權終止的判定，不再贅言。
六、由於集體土地所有權因徵收而不復存在，設立在該宗土地上的土地承包經營權隨著母權的消滅而終止。在徵收人（國土資源管理機關）與徵收利害關係人（土地承包經營權人）之間，發生補償關係，其內容包括承包地的青苗補償、農用設施的補償等。是否補償土地承包經營權提前終止致使承包人的預期利益的損失？筆者持贊同態度，理由如下：其一，土地承包經營權為一種財產權，具有財產價值，承包人本有可靠的預期，只因徵收導致土地承包經營權提前終止，使其遭受了損失，應當獲得補償。其二，將集體土地所有權的徵收補償款和土地承包經營權的徵收補償款分開，向農村集體經濟組織、承包人分別支付，更能保障承包人獲得補償，避免將補償款一併發給農村集體經濟組織卻被截留，失地農民實際上沒有獲得補償款，釀成社會問題。
七、土地徵收之後，國土資源管理機關將建設用地使用權出讓給發展商，該發展商應當按照出讓合同向國土資源管理機關支付出讓金，沒有疑問。有疑問的是，發展商作為用地人是否向被徵收人及利害關係人支付補償款？我國實務中普遍存在開發商補償被徵收人的現象，不論被徵收的是土地還是房屋，都是如此。這符合權利義務相一致的原則，取得土地權利、房屋所有權，應當支付相應的代價。
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