[案例]某小區是某建設投資有限公司於2002年開發建設、2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區綠化率達32％，擁有完備的內部設施與成熟的社區配套。2003年業主入住該小區後發現，開發商沒有兌現其在售房時承諾的綠地面積和地下停車庫、垃圾間等社區配套設施，房屋普遍存在牆體薄、隔音差等問題，嚴重侵害了廣大業主的合法權益。廣大業主遂委託依法選舉產生的小區業主委員會向開發商提起訴訟，要求開發商履行小區綠化率達到32％的承諾，交付地下停車位，向轄區學校交納教育基金解決業主子女就近上學問題等11項訴訟請求。 2005年10月，一審法院經審理後，以小區業主委員會不具備訴訟主體資格為由作出駁回起訴的裁定。小區業主委員會不服，認為其具備訴訟主體資格，是合格原告，上訴至市中級人民法院，要求撤銷一審裁定，指定一審法院繼續審理。 中院認為，根據《物業管理條例》的有關規定,業主委員會可作為原告參加訴訟的四種情形分別是：（1）物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；（2）業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；（3）物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；（4）其它損害全體業主公共權益的情形。現原告訴被告廣告欺詐、合同違約，是商品房預售合同糾紛，不屬於物業管理糾紛，其起訴的內容均與物業管理無關，因此該業主委員會並不具備原告的主體資格。法院的這一裁定引起了新聞媒體和社會各界的廣泛關注。 [分析]該案爭議的焦點是業主委員會是否具有訴訟主體資格，筆者就從該點入手，談談業主委員會及其運作程序。 一、業主委員會的概念及民事訴訟主體地位 要了解業主委員會，我們需要結合另兩個概念來理解，那就是業主和業主大會。 1、業主、業主大會與業主委員會的概念。 所謂業主，是指房屋的所有權人。業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。 物業管理區域內由全體業主組成業主大會，業主大會可以選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；等等。如果沒有業主大會，上述權利就無法實現。而作為小區的主人——業主，應當親自參加業主大會，積極行使自己的權力，因故不能參加的，可以書面委託代表人參加。業主大會作出的一般決定，必須經與會業主所持投票權１／２以上通過。業主大會作出的制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權２／３以上通過。（詳見《物業管理條例》第6、8、11、12條） 另，根據《物業管理條例》第１０條的規定，業主在業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。結合《常州市業主大會議事規則》（示範文本）的規定，業主在業主大會上的投票權數形態單位可以按建築面積、套、單元、樓層和幢五種方式其中一種計算。按建築面積計算的，確定每平米的投票權數，餘數按四捨五入計算；按套計算的，以房屋單元內獨立套計算，每套一票；按房屋單元、樓層、幢的其中一種計算的，由單位中的業主推選代表行使投票權數。具體投票權數形態單位的確定，由籌備委員會或者業主委員會根據物業管理區域的具體情況，在業主大會召開15日前，以書面公告或者其他形式徵詢意見；如有1/2以上投票權業主持反對意見的，應當重新選擇投票權數單位。 業主大會是權力決策機構，業主委員會由業主大會選舉產生，是其執行機構，在物業管理活動中維護全體業主的合法權益，對業主大會負責並報告工作。根據《物業管理條例》第15條及《江蘇省物業管理條例》第10條的規定，業主委員會主要履行下列職責：召集和主持業主大會；擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案並報業主大會通過；經業主大會批准，選聘或者解聘物業管理企業，並經業主大會對合同條款審查同意後，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；經業主大會批准，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續籌；執行業主大會的有關決定；等等。 以上可見，如果沒有業主大會的授權，業主委員會無權獨立作出重大決策，這樣保證了小區事務的權力掌握在全體業主手中，而不會被部分人所控制。 2、關於業主委員會的民事訴訟主體地位 《物業管理條例》第15條僅規定業主委員會是業主大會的執行機構，並規定其法定職責，但其法律地位如何，是否具有民事訴訟主體資格，條例並不明確。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第49條規定：「公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人」及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規定：「《民事訴訟法》第49條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。」業主委員會既非自然人，也非法人，應歸屬於其他組織，因為： （1）業主委員會是合法成立的。根據《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法》第5、6、7條的規定，凡是實施物業管理的住宅小區，均應成立業主委員會，實行業主自治管理。新建住宅小區在竣工交付使用後，入住率或銷售率達到60%時，應及時成立業主委員會。原有住宅小區，應在實施物業管理前成立業主委員會，然後由業主委員會在政府主管部門指導下選聘物業管理企業承擔本物業的管理服務事項。當選的業主委員會，應當15日內報請所在地物業管理行政主管部門登記備案。就常州而言，新頒布的《常州市市區物業管理實施辦法》第11、19條也對此作了明確規定。這充分說明業主委員會是在行政主管部門指導下組建，並取得批准成立的合法組織。[page] （2）業主委員會具有一定的組織機構。《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法》第10條規定，業主委員會由物業管理區域的業主和物業使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據物業規模、業主人數，在9至15人範圍內確定。必要時，經業主委員會決定可適當增減，但最低不得少於5名。業主委員會每屆任期三年，業主委員會委員可以連選連任。業主委員會可以設主任1名，副主任1-2名。業主委員會可以聘請執行秘書1名，負責處理日常事務。《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法》第16條還規定，業主委員會的辦公場所在物業管理用房中安排。《常州市市區物業管理實施辦法》第18條也明確了業主委員會的組成。 （3）業主委員會擁有一定的財產。《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法》第17條規定，業主委員會的活動經費來源，可在本物業維修基金增值部分中列支，也可以從配套服務設施經營收入中開支或在物業管理公共服務費中適當補貼。另，《常州市市區物業管理實施辦法》第25條進一步明確規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。可以從收取的物業管理服務費中，或者從產權屬業主共有的公建配套設施經營收益部分中列支。 可見，業主委員會應屬具備民事訴訟主體資格的其他組織。 再者，從審判實踐來看，賦予業主委員會民事訴訟主體資格也已經得到較為普遍的認可。 例如：最高院關於金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函（2003年8月20日 [2002]民立他字第46號）就認為：金湖新村業主委員會符合「其他組織」條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅規劃圖等資料、未提供配套公共設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。 北京市高級人民法院審判委員會2003年12月15日通過的《關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》規定：「關於訴訟主體：業主委員會在下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人：（1）物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；（2）業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；（3）物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；（4）其他損害全體業主公共權益的情形。」綜上所述，筆者認為賦予業主委員會民事訴訟主體資格是大勢所趨。 二、業主委員會與物業管理企業的關係 業主既是物業所有者，也是物業管理服務的消費者，業主有權自主選聘物業管理企業。但是，物業管理消費是一種集體消費行為，大家共同選擇、共同付費、共同受益。同時，在物業管理消費過程中，由於單個業主在與物業管理企業交鋒中往往處於弱者地位，僅憑個人力量難以與之抗衡，因此，通過成立業主大會，選舉出業主委員會代表全體業主更好地對物業管理企業進行選擇，並有效行使監督。 根據《物業管理條例》第24條的規定，業主委員會經業主大會授權，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 業主委員會應當代表業主與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同，物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。沒有物業服務合同，業主與物業管理企業之間的責、權、利關係就無法具體明確，物業管理服務質量、費用等問題就無法量化、細化，一旦發生糾紛，就缺乏有效的依據。因此，通過業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，是明確業主與物業管理企業責、權、利關係的有效形式。 在物業管理企業進駐小區後，需要配置物業管理用房。根據《物業管理條例》第30條規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。《江蘇省物業管理條例》第27條也規定，新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案。開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建築面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房。而物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。《常州市市區物業管理實施辦法》第37條第二款又進一步規定，建設單位應當按照住宅小區總建築面積的千分之四配置物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。由此可見，物業管理用房必須是有產權、符合規劃的房屋，且是依法屬於業主所有的房屋。 綜上，業主委員會作為全體業主的代表與物業管理企業之間並不是對立、水火不容的，而是平等、互利、共贏的一種服務合同關係。 三、業主委員會與居民委員會的關係 《物業管理條例》第20條規定，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。《城市居民委員會組織法》第2條規定：「居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。」第3條規定，「居民委員會的任務包括「辦理本居住地區居民的公共事務和公益事業；調解民間糾紛；協助維護社會治安。」
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