一、案情王某有祖傳民宅一幢，該房產在社會主義改造中被充公。後經落實政策，該房產又發回王某。該房有兩層，每層116平方米，還有房前128平方米和房後83平方米的兩個院落。房屋土地權證完備。 2003年12月該房屋被列入拆遷範圍。拆遷入請評估事務所評估，評估事務所僅對房子進行了評估，未對空地進行評估。拆遷人也不同意對空地進行補償，雙方未達成補償安置協議。拆遷人遂向某市城市拆遷辦公室申請裁決。拆遷辦公室裁決對院落、空地不予補償。被拆遷入王某不服，訴至法院。
二、分析
該案例的焦點在於對拆遷範圍內的院落、空地是否應當予以補償。對於這一問題，有兩種不同的觀點：一種觀點認為，院落、空地具有使用價值，應當給予適當的補償。另一種觀點是，《城市房屋拆遷管理條例》中沒有規定對院落、空地給予補償，所以不應補償。
筆者贊同第一種觀點，理由是：
（一）對院落、空地進行補償有充分的法律依據。1、《土地管理法》中有對收回土地使用權的相關規定。《土地管理法》第五十八條規定：「由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實施城市規划進行舊城區改建，需要調整使用土地的；…… 依照前款第（一）、（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。」當前城市房屋拆遷大多數是政府為了公共利益收回土地或者為了實施舊城改造調整使用土地，這兩種情況，均應補償土地使用權人因土地使用權受到侵害而遭受的損失。因此，筆者認為，《土地管理法》從法律上為拆遷中院落、空地的使用權人設定了享有補償的權利，拆遷入在拆遷中應當按照法律的規定對被拆遷入的院落、空地予以補償。2、《城市房屋拆遷管理條例》隱含著相關的規定。新《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）已實施近3年了，然而仍有些人對其中的有關條文缺乏正確的理解，在處理被拆遷房屋補償方面的糾紛時，對有關規定不能正確的適用。主要問題有：
（1）《條例》第2條規定：「在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。」有人根據這一條認為，城市房屋拆遷中涉及到貨幣補償的問題應依據《條例》，《條例》中有補償標準就補，否則就不補。而《條例》中並未提及院落空地的補償問題，所以不應補償。這種觀點是當前許多地方拆遷時對院落、空地不予補償的理由。筆者以為，這種對《條例》的理解是片面的。房屋拆遷中涉及的問題很多，如，房地產開發、土地管理等一系列問題，僅僅依據《條例》是不可能解決所有的現實問題。2001年國務院在修改《條例》時堅持的一個原則正是要與有關法律、行政法規規定相銜接，其中包括了《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《合同法》、《仲裁法》、《行政複議法》、《行政處罰法》的有關規定。因此，在城市房屋拆遷中面臨的具體問題，亦應當考慮其他的法律、法規有無相關的規定。另外，從效力等級上看，《條例》是我國最高行政機關國務院制定的行政法規，《土地管理法》則是全國人大常委會制定的法律。顯然，在適用法律時，必須首先考慮《土地管理法》對相關問題的規定。
（2）《條例》第24條規定：「貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。」有入認為，這一條是目前房屋拆遷貨幣補償的標準，其中區位、用途、建築面積是計價標準，而建築面積是房屋產權登記上的面積，不包括院落面積。筆者以為，這樣的理解不夠透徹。為了正確解讀這一條；關鍵是要弄清「等因素」究竟應當包括那些因素？過去，大家常常認為它包括被拆遷房屋的成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等。這些因素一般在具體的拆遷中被考慮了。但是，對於有無院落、空地這一因素爭議卻很大。筆者以為，既然貨幣補償的金額，以「房地產市場評估價」來確定，那麼，能夠影響被拆遷房屋的市場價的因素均應被列入。因為，房地產市場評估活動應當堅持的一個重要的原則就是替代原則。該原則要求對房地產的估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處於同一供求範圍內，區位、用途、建築結構、使用面積等方面與估價對象相同或相近的房地產。那麼，對帶院落的房屋進行評估時亦應選擇同樣帶院落的房屋的市場交易價作參考。在房地產評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷入擁有的院落及擁有的附屬設施。因此，《條例》第 24條中的「等因素」應當包括對被拆遷房屋的價值產生重要影響的院落、空地。
（二）被拆遷人對院落、空地享有的土地使用權受到侵害，應當得到應有的補償。
對被拆遷入合法使用的院落、空地進行補償不但有充分的法律依據，也有厚實的法學理論基礎。被拆遷人對合法使用的院落、空地雖然不享有所有權，但擁有使用權，在物權法則中，所有權和使用權是可以分離的。所以在處理房屋拆遷補償問題時不要把兩者捆綁在一起，簡單地認為被拆遷人對院落、空地不享有所有權，就不予補償。另外，有權利就應有救濟，有損失就應有補償，這是一條最基本的法律原則，既然法律賦予被拆遷入享有土地使用權，就應該對該權利的行使提供保障和救濟，土地使用權受到侵害，應給予補償。
我國有兩種土地所有制，即國家所有制和農村集體所有制；在法律上表現為兩種土地所有權，即國家土地所有權和集體組織土地所有權『我國法律規定了城市的土地屬於國家所有。但是，《土地管理法》第9條規定：「國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用……」可見，在我國，國有土地所有權與使用權是可以分離的。
國有土地使用權是指非所有人在國家所有的土地上享有的一種權利。它的權利客體是城鎮國有的土地；其權利主體是特定的享有國有土地使用權的公民、法人或其他組織，而義務主體則是不特定的人。國家土地使用權人依法享有對國有土地占有、使用、開發利用、經營和收益的權利，這些權利受國家法律保護，任何人不得非法干涉。所以，國有土地使用權是一種派生於國家土地所有權的他物權，具有對世權和排他權的特性。[page]
在城市房屋拆遷中，拆遷入拆掉房屋的同時也損害了被拆遷入對房前屋後的院落、空地的土地使用權，因此，拆遷入應當對此予以補償。那種堅持因為城市土地屬於國家所有，所以對院落、空地不應補償的觀點違背了我國土地所有權與使用權相分離的原則。這種觀點不僅不符合有關法律規定，也不利於對國有土地使用人的合法權益進行保護。
三、本案引發的法律思考
隨著我國城市建設的發展，舊城改造的力度不斷加大，房屋拆遷引發的糾紛也逐年增多。各方當事人常常在拆遷安置補償標準、方式等問題上引起激烈的爭議，其中不少涉及到院落、空地的問題。雖然有的被拆遷入對其房前屋後的土地擁有完備的權利憑證，依法享有土地使用權，但是，這種權利在拆遷時卻難以得到保護。在許多情況下，被拆遷人沒有享受到對院落、空地的補償。如何切實保障被拆遷入的土地使用權不受損害？筆者認為，應從以下兩個方面來解決這個問題：
（一）地方性法規或行政規章應明確規定被拆遷人享有對院落、空地進行補償的權利。
當前城市房屋拆遷活動多以2001年11月國務院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》為解決糾紛的最高層次的規範性依據。但該《條例》較為原則，缺乏可操作性，難以統一全國各地所有的拆遷活動。因此，在拆遷補償安置方面，常常依據各個地方政府甚至是縣級政府所制定的規範性文件。這些規範性文件在拆遷補償方面一般只規定房屋的區位、建築結構、房屋類型、實際新舊狀況和建築面積為應考慮的因素，鮮有提及院落、空地。這已成為一些拆遷入對被拆遷入的院落、空地不予補償的藉口。因此，有關拆遷的地方性立法需要進一步完善，各地的拆遷管理法規或規章應當明確規定被拆遷入對院落、空地享有補償權。這樣做不僅有利於法制的統一，而且能使被拆遷入的合法權益得到應有的保護。
（二） 制定對院落、空地進行補償的標準。
在規定被拆遷入對院落、空地的補償權的同時，有必要確定補償的標準。對此，有人建議應當視具體用途而定；也有人認為應將補償與地價掛鈎。筆者認為，前者做法能夠真實反映院落、空地的使用價值，但是明顯缺乏可操作性，因為被拆遷入對院落、空地的利用有多種方式，有的種植花草，有的停放車輛等等。評估機構很難掌握具體情況，而且可能出現被拆遷人為了多獲得補償虛報的情況。後一種做法比較容易確定補償金額，但是一刀切也不合理，因為院落；空地的具體使用的方式不同會給被拆遷入帶來不同的經濟利益。因此，筆者認為，應當採取折衷的做法，以院落、空地的地價為主，兼考慮房屋的具體用途。可以參照有關土地徵收補償政策，對院落、空地按評估地價的一定比例補償土地使用人，同時，對一些作特殊使用的空地（如停車場等）按照其商業價值適當增加補償。
錢昕
二、分析
該案例的焦點在於對拆遷範圍內的院落、空地是否應當予以補償。對於這一問題，有兩種不同的觀點：一種觀點認為，院落、空地具有使用價值，應當給予適當的補償。另一種觀點是，《城市房屋拆遷管理條例》中沒有規定對院落、空地給予補償，所以不應補償。
筆者贊同第一種觀點，理由是：
（一）對院落、空地進行補償有充分的法律依據。1、《土地管理法》中有對收回土地使用權的相關規定。《土地管理法》第五十八條規定：「由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實施城市規划進行舊城區改建，需要調整使用土地的；…… 依照前款第（一）、（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。」當前城市房屋拆遷大多數是政府為了公共利益收回土地或者為了實施舊城改造調整使用土地，這兩種情況，均應補償土地使用權人因土地使用權受到侵害而遭受的損失。因此，筆者認為，《土地管理法》從法律上為拆遷中院落、空地的使用權人設定了享有補償的權利，拆遷入在拆遷中應當按照法律的規定對被拆遷入的院落、空地予以補償。2、《城市房屋拆遷管理條例》隱含著相關的規定。新《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）已實施近3年了，然而仍有些人對其中的有關條文缺乏正確的理解，在處理被拆遷房屋補償方面的糾紛時，對有關規定不能正確的適用。主要問題有：
（1）《條例》第2條規定：「在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。」有人根據這一條認為，城市房屋拆遷中涉及到貨幣補償的問題應依據《條例》，《條例》中有補償標準就補，否則就不補。而《條例》中並未提及院落空地的補償問題，所以不應補償。這種觀點是當前許多地方拆遷時對院落、空地不予補償的理由。筆者以為，這種對《條例》的理解是片面的。房屋拆遷中涉及的問題很多，如，房地產開發、土地管理等一系列問題，僅僅依據《條例》是不可能解決所有的現實問題。2001年國務院在修改《條例》時堅持的一個原則正是要與有關法律、行政法規規定相銜接，其中包括了《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《合同法》、《仲裁法》、《行政複議法》、《行政處罰法》的有關規定。因此，在城市房屋拆遷中面臨的具體問題，亦應當考慮其他的法律、法規有無相關的規定。另外，從效力等級上看，《條例》是我國最高行政機關國務院制定的行政法規，《土地管理法》則是全國人大常委會制定的法律。顯然，在適用法律時，必須首先考慮《土地管理法》對相關問題的規定。
（2）《條例》第24條規定：「貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。」有入認為，這一條是目前房屋拆遷貨幣補償的標準，其中區位、用途、建築面積是計價標準，而建築面積是房屋產權登記上的面積，不包括院落面積。筆者以為，這樣的理解不夠透徹。為了正確解讀這一條；關鍵是要弄清「等因素」究竟應當包括那些因素？過去，大家常常認為它包括被拆遷房屋的成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等。這些因素一般在具體的拆遷中被考慮了。但是，對於有無院落、空地這一因素爭議卻很大。筆者以為，既然貨幣補償的金額，以「房地產市場評估價」來確定，那麼，能夠影響被拆遷房屋的市場價的因素均應被列入。因為，房地產市場評估活動應當堅持的一個重要的原則就是替代原則。該原則要求對房地產的估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處於同一供求範圍內，區位、用途、建築結構、使用面積等方面與估價對象相同或相近的房地產。那麼，對帶院落的房屋進行評估時亦應選擇同樣帶院落的房屋的市場交易價作參考。在房地產評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷入擁有的院落及擁有的附屬設施。因此，《條例》第 24條中的「等因素」應當包括對被拆遷房屋的價值產生重要影響的院落、空地。
（二）被拆遷人對院落、空地享有的土地使用權受到侵害，應當得到應有的補償。
對被拆遷入合法使用的院落、空地進行補償不但有充分的法律依據，也有厚實的法學理論基礎。被拆遷人對合法使用的院落、空地雖然不享有所有權，但擁有使用權，在物權法則中，所有權和使用權是可以分離的。所以在處理房屋拆遷補償問題時不要把兩者捆綁在一起，簡單地認為被拆遷人對院落、空地不享有所有權，就不予補償。另外，有權利就應有救濟，有損失就應有補償，這是一條最基本的法律原則，既然法律賦予被拆遷入享有土地使用權，就應該對該權利的行使提供保障和救濟，土地使用權受到侵害，應給予補償。
我國有兩種土地所有制，即國家所有制和農村集體所有制；在法律上表現為兩種土地所有權，即國家土地所有權和集體組織土地所有權『我國法律規定了城市的土地屬於國家所有。但是，《土地管理法》第9條規定：「國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用……」可見，在我國，國有土地所有權與使用權是可以分離的。
國有土地使用權是指非所有人在國家所有的土地上享有的一種權利。它的權利客體是城鎮國有的土地；其權利主體是特定的享有國有土地使用權的公民、法人或其他組織，而義務主體則是不特定的人。國家土地使用權人依法享有對國有土地占有、使用、開發利用、經營和收益的權利，這些權利受國家法律保護，任何人不得非法干涉。所以，國有土地使用權是一種派生於國家土地所有權的他物權，具有對世權和排他權的特性。[page]
在城市房屋拆遷中，拆遷入拆掉房屋的同時也損害了被拆遷入對房前屋後的院落、空地的土地使用權，因此，拆遷入應當對此予以補償。那種堅持因為城市土地屬於國家所有，所以對院落、空地不應補償的觀點違背了我國土地所有權與使用權相分離的原則。這種觀點不僅不符合有關法律規定，也不利於對國有土地使用人的合法權益進行保護。
三、本案引發的法律思考
隨著我國城市建設的發展，舊城改造的力度不斷加大，房屋拆遷引發的糾紛也逐年增多。各方當事人常常在拆遷安置補償標準、方式等問題上引起激烈的爭議，其中不少涉及到院落、空地的問題。雖然有的被拆遷入對其房前屋後的土地擁有完備的權利憑證，依法享有土地使用權，但是，這種權利在拆遷時卻難以得到保護。在許多情況下，被拆遷人沒有享受到對院落、空地的補償。如何切實保障被拆遷入的土地使用權不受損害？筆者認為，應從以下兩個方面來解決這個問題：
（一）地方性法規或行政規章應明確規定被拆遷人享有對院落、空地進行補償的權利。
當前城市房屋拆遷活動多以2001年11月國務院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》為解決糾紛的最高層次的規範性依據。但該《條例》較為原則，缺乏可操作性，難以統一全國各地所有的拆遷活動。因此，在拆遷補償安置方面，常常依據各個地方政府甚至是縣級政府所制定的規範性文件。這些規範性文件在拆遷補償方面一般只規定房屋的區位、建築結構、房屋類型、實際新舊狀況和建築面積為應考慮的因素，鮮有提及院落、空地。這已成為一些拆遷入對被拆遷入的院落、空地不予補償的藉口。因此，有關拆遷的地方性立法需要進一步完善，各地的拆遷管理法規或規章應當明確規定被拆遷入對院落、空地享有補償權。這樣做不僅有利於法制的統一，而且能使被拆遷入的合法權益得到應有的保護。
（二） 制定對院落、空地進行補償的標準。
在規定被拆遷入對院落、空地的補償權的同時，有必要確定補償的標準。對此，有人建議應當視具體用途而定；也有人認為應將補償與地價掛鈎。筆者認為，前者做法能夠真實反映院落、空地的使用價值，但是明顯缺乏可操作性，因為被拆遷入對院落、空地的利用有多種方式，有的種植花草，有的停放車輛等等。評估機構很難掌握具體情況，而且可能出現被拆遷人為了多獲得補償虛報的情況。後一種做法比較容易確定補償金額，但是一刀切也不合理，因為院落；空地的具體使用的方式不同會給被拆遷入帶來不同的經濟利益。因此，筆者認為，應當採取折衷的做法，以院落、空地的地價為主，兼考慮房屋的具體用途。可以參照有關土地徵收補償政策，對院落、空地按評估地價的一定比例補償土地使用人，同時，對一些作特殊使用的空地（如停車場等）按照其商業價值適當增加補償。
錢昕
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