房地產銷售方案計劃書精心整理

房地產銷售方案計劃書精心整理

房地產銷售方案計劃篇一
一、項目簡介：
某房地產項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路(在建)和青年路三條路呈
商品大世界、名優建材市場等分開。
某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5_、7_、9_、11_、13_、15_六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套現房、准現房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127M2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期餘額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20__年5月底辦下。
由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
型將社區同周邊的
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裡已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是____年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、雪梨陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)
B、小戶型市場概況。
自____年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形
態迅速發展起來。尤其是____年初，青年居易(EASY-GO)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小戶型的市場黑洞，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告)
C、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。某房地產二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。
三、項目SWOT分析
一)優勢
1)鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裡是財富的俱樂部，富翁
的製造廠，在這裡百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分
是第二次或第三次置業，是終極消費，20__內不會再置業。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，
屬過度消費和終極消費的結合。
c、復合市場。某房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，
屬中低檔樓盤。某房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。
本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果某房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。(詳見鄭汴路市場調研報告)
鄭汴路市場調研報告
調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受
程度(某房地產購房消費支撐力度)
調查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣
調查範圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品
大世界
調查時間：____.4.14
鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這裡聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。
____.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老闆們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調查發現：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足