內容 摘要 城市規劃是城市建設的指南，是創造良好的生活環境、工作環境的前提條件。政府必須依靠規劃的權威，對 社會 經濟 建設進行管理和控制，以協調各方關係，配套建設，維護和提高公眾利益，保證社會經濟的順利 發展 ......
城市規劃是城市建設的指南，是創造良好的生活環境、工作環境的前提條件。政府必須依靠規劃的權威，對社會經濟建設進行管理和控制，以協調各方關係，配套建設，維護和提高公眾利益，保證社會經濟的順利發展。
一、城市規劃與房地產開發的關係
最近20多年來，我國各地都已全面進行了一二輪甚至更多輪次的城鎮總體規劃，各大城市普遍開展過分區規劃，許多地方還編制過區域規劃、城鎮體系規劃。如廣州，在2000年之前就編制過廣州市域規劃，2000年6月廣州行政區劃調整，花都、番禺撒市改區，納入廣州市直轄管理，隨後即邀請全國5家高等級的規劃設計單位編制《廣州市總體發展概念規劃》。
房地產開發，特別是商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發、商品房建設，當然也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，後二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。一般來說，城市總體規劃對房地產開發的指導主要體現在三方面：(1)指明房地產開發用地的方向和地段；(2)確定房地產業的開發規模、時序和步驟；(3)安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下二方面要更加明確：(1)確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地範圍和人口規模；(2)指明各居住區、片區、組團的建築及用地的容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，體現在：(1)規定各地塊建築高度、建築密度、容積率、綠地率等控制指標，規定建筑後退紅線距離，建築間距；(2)提出各地塊的建築體量、體形、色彩等要求。
因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際，也無法做到。
二、規劃的「滯後」及其原因
對於房地產開發和建設來說，當前普遍反映「規劃滯後」。筆者認為，所謂「滯後」，主要是指「控制性詳細規劃滯後」。控制性詳細規劃「滯後」的關鍵原因是控制性詳細規劃的經費由誰來承擔的 問題 。開發商向政府主管規劃和用地機關取得開發用地，規劃和國土管理部門要求開發商拿出申請用地的控制性詳細規劃方案，以作審批用地的依據。但這時土地能否取得，開發商心中無數，當然不願意輕易付出大筆的詳細規劃設計費。這樣一來，就產生三個問題：一是先編制控制性詳細規劃後出讓土地，還是相反？二是應否有二種不同深度要求的控規,一種是土地出讓前的概念性的控制性詳細規劃,一種是土地出讓後,開發商再根據市場情況更有深度的控制詳細規劃?三是不同階段不同深度的控制性詳細規劃的費用該由哪一方承擔？是政府承擔，還是開發商承擔。我們常說，城市規劃是政府行為，政府的行為是否就該由政府承擔規劃所需的費用呢？這些問題值得進一步進行 研究 ，並應有明確的規定。
除上述原因外，還有其他造成規劃滯後的原因：我國已實行社會主義市場經濟體制，但規劃體制卻基本沿用舊的計劃經濟時期的模式；城鎮經濟增長速度快，郊區化的進程一再突破規劃的預測；開發商在經濟利益驅動下，往往在規劃區外進行新的開發；行政區劃頻繁變動，規劃工作一時難以跟上，等等。
由於規劃滯後，因此就出現了許多不良現象，如「房地產開發引著規划走」、「開發迫著規劃變」、「板塊叢生」，開發的現實給城市規劃修編和調整造成了困難等等。城市開發建設中也就出現了開發規模過大、閒置土地和空置房過多、開發無序、市政設施不配套等問題。
城市規劃是城市建設的指南，是創造良好的生活環境、工作環境的前提條件。政府必須依靠規劃的權威，對社會經濟建設進行管理和控制，以協調各方關係，配套建設，維護和提高公眾利益，保證社會經濟的順利發展。
一、城市規劃與房地產開發的關係
最近20多年來，我國各地都已全面進行了一二輪甚至更多輪次的城鎮總體規劃，各大城市普遍開展過分區規劃，許多地方還編制過區域規劃、城鎮體系規劃。如廣州，在2000年之前就編制過廣州市域規劃，2000年6月廣州行政區劃調整，花都、番禺撒市改區，納入廣州市直轄管理，隨後即邀請全國5家高等級的規劃設計單位編制《廣州市總體發展概念規劃》。
房地產開發，特別是商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發、商品房建設，當然也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，後二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。一般來說，城市總體規劃對房地產開發的指導主要體現在三方面：(1)指明房地產開發用地的方向和地段；(2)確定房地產業的開發規模、時序和步驟；(3)安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下二方面要更加明確：(1)確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地範圍和人口規模；(2)指明各居住區、片區、組團的建築及用地的容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，體現在：(1)規定各地塊建築高度、建築密度、容積率、綠地率等控制指標，規定建筑後退紅線距離，建築間距；(2)提出各地塊的建築體量、體形、色彩等要求。
因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際，也無法做到。
二、規劃的「滯後」及其原因
對於房地產開發和建設來說，當前普遍反映「規劃滯後」。筆者認為，所謂「滯後」，主要是指「控制性詳細規劃滯後」。控制性詳細規劃「滯後」的關鍵原因是控制性詳細規劃的經費由誰來承擔的 問題 。開發商向政府主管規劃和用地機關取得開發用地，規劃和國土管理部門要求開發商拿出申請用地的控制性詳細規劃方案，以作審批用地的依據。但這時土地能否取得，開發商心中無數，當然不願意輕易付出大筆的詳細規劃設計費。這樣一來，就產生三個問題：一是先編制控制性詳細規劃後出讓土地，還是相反？二是應否有二種不同深度要求的控規,一種是土地出讓前的概念性的控制性詳細規劃,一種是土地出讓後,開發商再根據市場情況更有深度的控制詳細規劃?三是不同階段不同深度的控制性詳細規劃的費用該由哪一方承擔？是政府承擔，還是開發商承擔。我們常說，城市規劃是政府行為，政府的行為是否就該由政府承擔規劃所需的費用呢？這些問題值得進一步進行 研究 ，並應有明確的規定。
除上述原因外，還有其他造成規劃滯後的原因：我國已實行社會主義市場經濟體制，但規劃體制卻基本沿用舊的計劃經濟時期的模式；城鎮經濟增長速度快，郊區化的進程一再突破規劃的預測；開發商在經濟利益驅動下，往往在規劃區外進行新的開發；行政區劃頻繁變動，規劃工作一時難以跟上，等等。
由於規劃滯後，因此就出現了許多不良現象，如「房地產開發引著規划走」、「開發迫著規劃變」、「板塊叢生」，開發的現實給城市規劃修編和調整造成了困難等等。城市開發建設中也就出現了開發規模過大、閒置土地和空置房過多、開發無序、市政設施不配套等問題。
收藏