文／李海霞
事件回放
王平的父親是老革命，房管所為其父分配了位於北京市海淀區的一套房屋。王平一直和父母居住，戶口也在該房屋中。王平還有一個姐姐，在別處居住。王平結婚前，父母離世，留下該房屋。當時，一直流傳著房屋要拆遷的消息，因而，王平的姐姐將王平訴至法院，要求分割父母留下房屋的一半產權，但法院以公房租賃權不是遺產為由駁回了她的訴訟請求。
因父母過世，王平向房管所要求變更承租人。但房管局不僅不予變更，還要求收回房屋。隨後，王平將房管所訴至法院。法院判決房管所在30日內履行變更承租人的法定義務，就這樣王平成了這套房屋新的承租人。
2001年，王平與陳惠結婚。2005年，房改後王平與陳惠取得房屋產權，並登記在了王平名下。2008年，王平和陳惠購買了新房子後，將老房子出租。2013年的一天，陳惠偶然在家中發現了一份老房子的出售合同。原來，丈夫瞞著自己將房子賣給了他人。隨後，陳惠將丈夫和買房人起訴至北京市海淀區人民法院，請求分割老房子。法院支持了陳惠的訴訟請求，確認房屋買賣合同無效。
律師解讀
解讀1公房承租權因不是遺產而不能繼承
本案中，王平的姐姐為了分得可能出現的拆遷補償款，以分割遺產為由要求繼承父母的公房，這樣的訴訟請求是得不到法院支持的。因為公有房屋指的是國有房屋和集體所有的房屋，公房的產權人和承租人通過「承租合同」分配權利義務關係，承租人僅享有居住權。《城市公有房屋管理規定》規定，承租住宅用房的，承租人在租賃期限內死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員願意繼續履行原契約的，可以辦理更名手續。由此可見，承租人去世，其同住人可以繼續承租，延期租賃關係，但並不是繼承公房的所有權。本案中，王平的姐姐要求分割公房所有權的要求於法無據，必然不能獲得法院的支持。而王平一直在房屋內居住，能取得繼續承租的權利。
解讀2房管所不予變更承租人違法
房管所受國家委託行使公房所有權人的權利，也應該嚴格按照法律的規定履行義務，保障每位承租人的權利。發生糾紛時，應當儘量通過協商解決。如果房管所始終不予變更承租人，公民該如何解決糾紛呢？2003年制定的《北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》中規定，直管公房承租人或承租人的共同居住人認為符合直管公房租賃變更條件，請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位變更直管公房租賃關係，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的產生糾紛屬於行政訴訟，法院應依法受理。
因此，王平以房管所為被告提起行政訴訟要求變更承租人，得到了法院的支持。值得一提的是，因公房保護、維修、租金繳納等權利、義務發生的糾紛，也可以通過訴訟解決。但因為這些問題屬於合同約定的權利義務，雙方法律地位平等，法院一般作為民事案件立案受理。
解讀3夫妻共同財產及個人財產的規定
案件中被王平非法出售的房屋來源於父親承租的公房。房改後，該房屋產權是否屬於王平個人的財產呢？《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的各項財產，歸夫妻共同所有。王平與陳惠於2001年結婚，如果沒有特別的約定，結婚後取得的各項財產均為夫妻共同財產。涉案房屋是他們在2005年通過購買方式取得的，故屬於夫妻雙方的共同財產。
在婚姻存續期間，哪些財產可以被認定為共有財產？哪些財產可以被認定為個人財產？一般來講，婚姻存續期間各自取得的工資、獎金，生產、經營的收益、智慧財產權的收益、繼承或贈與所得等歸夫妻共同所有。一方的婚前財產、因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費、專用的生活用品等屬於個人財產。遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，也屬於個人財產。
此外，夫妻雙方也可以書面約定婚姻存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有等。沒有約定或約定不明確的，就適用上述法律規定。
解讀4夫妻一方無權單獨處分夫妻共有財產
對於王平瞞著陳惠賣房一案，法院在判決書中寫道，涉案房屋是王平及陳惠在夫妻關係存續期間取得的，無論其產權登記簿上是一人還是兩人，都應當認定為夫妻共同財產。對於夫妻共同財產，應當徵得夫妻雙方的一致同意方可出售。
本案中，王平在未經陳惠同意的情況下，單方出售夫妻共同所有的房屋，屬於無權處分，陳惠拒絕追認買房合同效力時應當被認定為合同無效。
本案可以給夫妻雙方維護共同財產的穩定和第三方購買夫妻共同財產提供經驗教訓。對於夫妻一方，需要明確未經另一方允許而出賣房屋屬無權處分，這是為了確保財產的穩定性。但賣房方需對善意購房人承擔違約責任。因而，儘管陳惠追回了老房子，但王平面臨著對買房人承擔違約責任的後果。這個損失其實是夫妻共同的損失。
需要提醒大家注意的是，陳惠之所以可以追回房屋，是因為房屋未被過戶。如果房屋已過戶，將面臨無法追回房屋的風險。
對於購房人而言，在購買房屋時要特別注意出賣人無權處分的風險。交易房屋屬於夫妻共同財產但登記在一人名下的情況極其常見，一不留神將陷入訴訟之中，進而貽誤買房時機。因此，購房者在簽訂房屋買賣合同時，為保障交易安全，儘可能與出售人夫妻雙方共同簽約。（文中當事人均為化名）作者簡介
李海霞北京京潤律師事務所合伙人，於2001年從事律師工作，於2007年開始專業從事征地拆遷維權業務，是國內首批征地拆遷業務律師。
手機：1891 1380138
郵箱：[email protected]
地址：北京市朝陽區三里屯SOHOD座1005室
事件回放
王平的父親是老革命，房管所為其父分配了位於北京市海淀區的一套房屋。王平一直和父母居住，戶口也在該房屋中。王平還有一個姐姐，在別處居住。王平結婚前，父母離世，留下該房屋。當時，一直流傳著房屋要拆遷的消息，因而，王平的姐姐將王平訴至法院，要求分割父母留下房屋的一半產權，但法院以公房租賃權不是遺產為由駁回了她的訴訟請求。
因父母過世，王平向房管所要求變更承租人。但房管局不僅不予變更，還要求收回房屋。隨後，王平將房管所訴至法院。法院判決房管所在30日內履行變更承租人的法定義務，就這樣王平成了這套房屋新的承租人。
2001年，王平與陳惠結婚。2005年，房改後王平與陳惠取得房屋產權，並登記在了王平名下。2008年，王平和陳惠購買了新房子後，將老房子出租。2013年的一天，陳惠偶然在家中發現了一份老房子的出售合同。原來，丈夫瞞著自己將房子賣給了他人。隨後，陳惠將丈夫和買房人起訴至北京市海淀區人民法院，請求分割老房子。法院支持了陳惠的訴訟請求，確認房屋買賣合同無效。
律師解讀
解讀1公房承租權因不是遺產而不能繼承
本案中，王平的姐姐為了分得可能出現的拆遷補償款，以分割遺產為由要求繼承父母的公房，這樣的訴訟請求是得不到法院支持的。因為公有房屋指的是國有房屋和集體所有的房屋，公房的產權人和承租人通過「承租合同」分配權利義務關係，承租人僅享有居住權。《城市公有房屋管理規定》規定，承租住宅用房的，承租人在租賃期限內死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員願意繼續履行原契約的，可以辦理更名手續。由此可見，承租人去世，其同住人可以繼續承租，延期租賃關係，但並不是繼承公房的所有權。本案中，王平的姐姐要求分割公房所有權的要求於法無據，必然不能獲得法院的支持。而王平一直在房屋內居住，能取得繼續承租的權利。
解讀2房管所不予變更承租人違法
房管所受國家委託行使公房所有權人的權利，也應該嚴格按照法律的規定履行義務，保障每位承租人的權利。發生糾紛時，應當儘量通過協商解決。如果房管所始終不予變更承租人，公民該如何解決糾紛呢？2003年制定的《北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》中規定，直管公房承租人或承租人的共同居住人認為符合直管公房租賃變更條件，請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位變更直管公房租賃關係，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的產生糾紛屬於行政訴訟，法院應依法受理。
因此，王平以房管所為被告提起行政訴訟要求變更承租人，得到了法院的支持。值得一提的是，因公房保護、維修、租金繳納等權利、義務發生的糾紛，也可以通過訴訟解決。但因為這些問題屬於合同約定的權利義務，雙方法律地位平等，法院一般作為民事案件立案受理。
解讀3夫妻共同財產及個人財產的規定
案件中被王平非法出售的房屋來源於父親承租的公房。房改後，該房屋產權是否屬於王平個人的財產呢？《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的各項財產，歸夫妻共同所有。王平與陳惠於2001年結婚，如果沒有特別的約定，結婚後取得的各項財產均為夫妻共同財產。涉案房屋是他們在2005年通過購買方式取得的，故屬於夫妻雙方的共同財產。
在婚姻存續期間，哪些財產可以被認定為共有財產？哪些財產可以被認定為個人財產？一般來講，婚姻存續期間各自取得的工資、獎金，生產、經營的收益、智慧財產權的收益、繼承或贈與所得等歸夫妻共同所有。一方的婚前財產、因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費、專用的生活用品等屬於個人財產。遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，也屬於個人財產。
此外，夫妻雙方也可以書面約定婚姻存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有等。沒有約定或約定不明確的，就適用上述法律規定。
解讀4夫妻一方無權單獨處分夫妻共有財產
對於王平瞞著陳惠賣房一案，法院在判決書中寫道，涉案房屋是王平及陳惠在夫妻關係存續期間取得的，無論其產權登記簿上是一人還是兩人，都應當認定為夫妻共同財產。對於夫妻共同財產，應當徵得夫妻雙方的一致同意方可出售。
本案中，王平在未經陳惠同意的情況下，單方出售夫妻共同所有的房屋，屬於無權處分，陳惠拒絕追認買房合同效力時應當被認定為合同無效。
本案可以給夫妻雙方維護共同財產的穩定和第三方購買夫妻共同財產提供經驗教訓。對於夫妻一方，需要明確未經另一方允許而出賣房屋屬無權處分，這是為了確保財產的穩定性。但賣房方需對善意購房人承擔違約責任。因而，儘管陳惠追回了老房子，但王平面臨著對買房人承擔違約責任的後果。這個損失其實是夫妻共同的損失。
需要提醒大家注意的是，陳惠之所以可以追回房屋，是因為房屋未被過戶。如果房屋已過戶，將面臨無法追回房屋的風險。
對於購房人而言，在購買房屋時要特別注意出賣人無權處分的風險。交易房屋屬於夫妻共同財產但登記在一人名下的情況極其常見，一不留神將陷入訴訟之中，進而貽誤買房時機。因此，購房者在簽訂房屋買賣合同時，為保障交易安全，儘可能與出售人夫妻雙方共同簽約。（文中當事人均為化名）作者簡介
李海霞北京京潤律師事務所合伙人，於2001年從事律師工作，於2007年開始專業從事征地拆遷維權業務，是國內首批征地拆遷業務律師。
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