【案情】
2008年元月份，原告陳某和被告徐某簽訂了一份房租租賃合同，約定被告徐某將新干縣商貿中心處的商品房出租給原告陳某三年，陳某每年支付租金8000元。但2009年7月份，徐某將房租賣給其親弟弟且辦理了過戶登記。陳某知道後，以徐某和其弟共同侵犯其優先購買權為由於2009年8月25日訴至法院，要求宣告徐某與其弟弟簽訂的房屋買賣協議無效，並請求以相同價格購買該房屋。
【分歧】
針對本案存有3種處理意見：
第一，確認徐某與其親弟簽訂的房屋買賣協議無效，但應駁回李某以相同價格購買該房屋的訴訟請求。
第二，確認徐某與其親弟簽訂的房屋買賣協議無效，同時支持李某以相同價格購買該房屋的訴訟請求。
第三，駁回原告訴訟請求，徐某與其親弟的房屋買賣協議有效，不支持承租人陳某的優先購買權。
【評析】
筆者贊同上述第三種意見，理由如下：
承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先於其他人購買房屋的權利。
根據我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權”。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
承租人的優先購買權作為一種法定權利，具有對抗第三人的法律效力。一直以來在審理案件過程中雖根據《意見》第一百一十八條之規定處理，但相同的案件可能會出現上述第一、第二種處理意見即出租人與買受人簽訂的合同被認定無效後，法院是否可以逕行判決承租人依據該協議直接行使和實現優先購買權?裁判法官對承租人的優先購買權的性質認為是債權請求權說或物權請求權說或附條件的形成權說，是導致相同案件他們意見不一致的原因。
現在，根據2009年9月1日開始實施的最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)將解決房屋租賃合同糾紛中的審判難點。
《解釋》第二十一條之規定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。該條明確廢止了《意見》第一百一十八條之規定。那麼在出租人與第三人的買賣合同不存在無效的情況下，法院是否可以直接裁量承租人直接實現優先購買權，對此，解釋並沒有作出規定。根據以往審判經驗，考慮到一般情況下，優先購買權的難以行使，筆者認為《解釋》第二十一條的承租人請求出租人承擔賠償責任就是法律保護承租人優先購買權的方式，因此法院不宜直接裁量承租人直接實現優先購買權。
那麼本案中承租人是否可請求出租人承擔賠償責任?筆者認為不可以。根據《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：(一)房屋共有人行使優先購買權的。(二)出租人將房屋出賣給近親屬情形。(三)出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。(四)購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。在本案中出租人將租賃房屋出賣給其親弟弟，在這種情況下，作為法定的優先購買權就不存在了，則承租人不可以以侵犯優先購買權請求賠償責任了。
當然對於本案在審理期間剛好貫穿該《解釋》施行前後，因此能夠直接適用《解釋》之規定是無疑的。
作者：新干縣人民法院 吳國華 李娟
合同法頻道為您整理租賃合同範本相關知識，歡迎瀏覽，感謝您的訪問。
2008年元月份，原告陳某和被告徐某簽訂了一份房租租賃合同，約定被告徐某將新干縣商貿中心處的商品房出租給原告陳某三年，陳某每年支付租金8000元。但2009年7月份，徐某將房租賣給其親弟弟且辦理了過戶登記。陳某知道後，以徐某和其弟共同侵犯其優先購買權為由於2009年8月25日訴至法院，要求宣告徐某與其弟弟簽訂的房屋買賣協議無效，並請求以相同價格購買該房屋。
【分歧】
針對本案存有3種處理意見：
第一，確認徐某與其親弟簽訂的房屋買賣協議無效，但應駁回李某以相同價格購買該房屋的訴訟請求。
第二，確認徐某與其親弟簽訂的房屋買賣協議無效，同時支持李某以相同價格購買該房屋的訴訟請求。
第三，駁回原告訴訟請求，徐某與其親弟的房屋買賣協議有效，不支持承租人陳某的優先購買權。
【評析】
筆者贊同上述第三種意見，理由如下：
承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先於其他人購買房屋的權利。
根據我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權”。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
承租人的優先購買權作為一種法定權利，具有對抗第三人的法律效力。一直以來在審理案件過程中雖根據《意見》第一百一十八條之規定處理，但相同的案件可能會出現上述第一、第二種處理意見即出租人與買受人簽訂的合同被認定無效後，法院是否可以逕行判決承租人依據該協議直接行使和實現優先購買權?裁判法官對承租人的優先購買權的性質認為是債權請求權說或物權請求權說或附條件的形成權說，是導致相同案件他們意見不一致的原因。
現在，根據2009年9月1日開始實施的最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)將解決房屋租賃合同糾紛中的審判難點。
《解釋》第二十一條之規定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。該條明確廢止了《意見》第一百一十八條之規定。那麼在出租人與第三人的買賣合同不存在無效的情況下，法院是否可以直接裁量承租人直接實現優先購買權，對此，解釋並沒有作出規定。根據以往審判經驗，考慮到一般情況下，優先購買權的難以行使，筆者認為《解釋》第二十一條的承租人請求出租人承擔賠償責任就是法律保護承租人優先購買權的方式，因此法院不宜直接裁量承租人直接實現優先購買權。
那麼本案中承租人是否可請求出租人承擔賠償責任?筆者認為不可以。根據《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：(一)房屋共有人行使優先購買權的。(二)出租人將房屋出賣給近親屬情形。(三)出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。(四)購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。在本案中出租人將租賃房屋出賣給其親弟弟，在這種情況下，作為法定的優先購買權就不存在了，則承租人不可以以侵犯優先購買權請求賠償責任了。
當然對於本案在審理期間剛好貫穿該《解釋》施行前後，因此能夠直接適用《解釋》之規定是無疑的。
作者：新干縣人民法院 吳國華 李娟
合同法頻道為您整理租賃合同範本相關知識，歡迎瀏覽，感謝您的訪問。
收藏