摘 要：本文分析了物業糾紛的三種類型，認為產生這些糾紛的原因既有法律上的欠缺，也有開發商遺留的問題，也存在意識淡薄，缺少監督機制的問題。並且提出了相應的防止辦法。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1671-8089（2007）01-0054-01
物業管理工作涉及到物業公司、業委會、居委會、開發商以及水、電、氣、暖等十幾個部門和眾多的業主，他們分別代表不同群體的利益，衝突是客觀存在的。物業公司在與他們的不斷接觸中，就會遇到各種各樣的問題，就會產生各種各樣的矛盾，如果這些矛盾得不到正確的處理，矛盾激化形成糾紛，影響小區的正常管理。正確處理好管理工作中遇到的各種矛盾，避免造成更大的糾紛，是物業管理的基本任務之一，也是建立和諧小區的必然要求。
一、糾紛的類型
物業管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。
（一）侵害類糾紛是物業管理企業對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業管理企業，客體是物業管理企業以外的其他利益集團和個人，如亂漲價、亂收費，在管理維修過程中給業主造成的傷害和損失，由於物業管理企業的不作為造成的侵害等，這類侵害造成糾紛的特點是，物業管理企業是加害者，當然也應當是責任的承擔者。
（二）危害類糾紛是別人對物業管理企業的侵害而引起的糾紛。造成侵害的主體是物業管理企業以外的利益集團和個人，侵害的對象是物業管理企業，如朝陽區的物業費糾紛案，業主違章裝修，亂搭建，偷用水電氣暖等。這類侵害的特點是物業管理企業是受害者，當然也是權利的主張者。
（三）其它糾紛雖然暫時不會對物業管理企業造成危害，但隨著矛盾的不斷升級，可能會影響到正常的物業管理秩序。如沒有委託物業管理的水電氣暖通信等與業主、業主委員會之間的矛盾，業主與業主委員會、居委會之間的矛盾等，這些矛盾造成的糾紛可能當時不會給物業管理企業造成直接經濟損失，但肯定會給小區物業管理帶來不利的影響。
二、糾紛產生的原因
產生這些糾紛的原因是多種多樣的，既有法律上的欠缺，也有開發商遺留的問題，也存在意識淡薄，缺少監督機制的問題。
（一）法律上的欠缺
在實踐中所出現的越來越多的物業糾紛，逐漸顯現出我國的物業管理制度所存在的一些缺陷。有關物業管理方面的規範性文件包括：國務院於2003年頒布的《物業管理條例》，這是在物業管理方面最高層級的法律文件；建設部發布的《業主大會規程》，其作為《物業管理條例》的配套文件，是迄今國家對物業管理某種制度運行程序進行規定的最為詳細的文件。除此以外，部分地方性法規和相應的配套文件也有一些規定。以上規範性文件雖然對物業管理組織的設立、運行等作了規定，但是筆者認為這些規定還是比較粗糙，在實踐中遇到的一些問題仍然不能得到解決。
首先，關於物業的基礎的建築物區分所有權，至今缺少較高位階的法律規範；產權不明晰是解決物業糾紛的最大障礙，由於缺乏相應的法律規定以及對共有產權邊界的信息不對稱，開發商基於利益驅使，很容易在早期控制物業管理過程，這是發生上述幾類糾紛的原因之一。
其次，現行的法規對物業管理在實體和程序設計上存在瑕疵。如沒有規定業主身份確認制度，對業主委員會委員候選人的產生辦法不能充分體現民主，程序上的規定也過於籠統和模糊，不能解決實踐中存在的實際問題，諸如對首次業主大會的召集人、費用的承擔等等沒有具體作出規定。
再次，現行法律、法規對物業糾紛缺少必要的法律救濟手段。我國法規的規定，對物業管理的救濟途徑規定很模糊。實踐中發生物業糾紛時，一般都用《民法通則》和《合同法》進行調整；《物業管理條例》也沒有賦予行政機關裁決權、調解權，因此行政機關依據依法行政的原則，只能指導或根據投訴對糾紛進行處理；法院對物業管理糾紛進行處理也缺乏法律依據，如業主選舉糾紛既不屬於財產糾紛也不屬於人身糾紛，法院往往把這類案件拒之門外不予受理，使糾紛陷入一種法律救濟空白的困境。
（二）物業管理的法律意識淡薄，缺少監督機構
一方面，中國長期以來實行的福利分房機制，使業主們對自身利益以及共用部位和公用設施設備的維護、使用與管理還缺乏一種主人翁意識。本來老百姓的民主參與意識就很淡薄，再加上管理小區既勞心勞力又沒有報酬，業主們對小區的公共事務的淡漠就不足為怪了。
三、解決糾紛的辦法
物業糾紛隨著物業管理的產生而產生。由於物業糾紛的複雜性，決定了解決方法的多樣性。以人為本、因事而異、曉之以理、動之以情是解決矛盾的出發點。解決糾紛的方式有：協商、調解、投訴、仲裁、訴訟。據調查，80%以上的糾紛通過協商和調解的方式得到解決，只有7%左右的糾紛進入訴訟程序。訴訟被業內外人士認為是最無奈的選擇，耗時費力不說，最後的結果也難盡人意。除了糾紛的共性之外，物業糾紛還具有其特殊性，在實踐中要根據不同的類型，具體分析、具體解決。
（一）對於侵害類糾紛，主動權掌握在物業管理企業手中，要主動承擔責任，儘量用協商的辦法解決，也可邀請第三人參加調解，避免矛盾激化，把損失降到最低限度。[page]
（二）對於危害類糾紛的處理就比較複雜，這些糾紛可能給物業管理企業造成了經濟上的損失，只要不是原則性的問題，在可以接受的範圍內，應作出最大的讓步。
（三）積極參與其它糾紛的處理過程，掌握糾紛發展變化的動態，大事化小、小事化了，讓糾紛朝著有利於物業管理的方向發展。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1671-8089（2007）01-0054-01
物業管理工作涉及到物業公司、業委會、居委會、開發商以及水、電、氣、暖等十幾個部門和眾多的業主，他們分別代表不同群體的利益，衝突是客觀存在的。物業公司在與他們的不斷接觸中，就會遇到各種各樣的問題，就會產生各種各樣的矛盾，如果這些矛盾得不到正確的處理，矛盾激化形成糾紛，影響小區的正常管理。正確處理好管理工作中遇到的各種矛盾，避免造成更大的糾紛，是物業管理的基本任務之一，也是建立和諧小區的必然要求。
一、糾紛的類型
物業管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。
（一）侵害類糾紛是物業管理企業對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業管理企業，客體是物業管理企業以外的其他利益集團和個人，如亂漲價、亂收費，在管理維修過程中給業主造成的傷害和損失，由於物業管理企業的不作為造成的侵害等，這類侵害造成糾紛的特點是，物業管理企業是加害者，當然也應當是責任的承擔者。
（二）危害類糾紛是別人對物業管理企業的侵害而引起的糾紛。造成侵害的主體是物業管理企業以外的利益集團和個人，侵害的對象是物業管理企業，如朝陽區的物業費糾紛案，業主違章裝修，亂搭建，偷用水電氣暖等。這類侵害的特點是物業管理企業是受害者，當然也是權利的主張者。
（三）其它糾紛雖然暫時不會對物業管理企業造成危害，但隨著矛盾的不斷升級，可能會影響到正常的物業管理秩序。如沒有委託物業管理的水電氣暖通信等與業主、業主委員會之間的矛盾，業主與業主委員會、居委會之間的矛盾等，這些矛盾造成的糾紛可能當時不會給物業管理企業造成直接經濟損失，但肯定會給小區物業管理帶來不利的影響。
二、糾紛產生的原因
產生這些糾紛的原因是多種多樣的，既有法律上的欠缺，也有開發商遺留的問題，也存在意識淡薄，缺少監督機制的問題。
（一）法律上的欠缺
在實踐中所出現的越來越多的物業糾紛，逐漸顯現出我國的物業管理制度所存在的一些缺陷。有關物業管理方面的規範性文件包括：國務院於2003年頒布的《物業管理條例》，這是在物業管理方面最高層級的法律文件；建設部發布的《業主大會規程》，其作為《物業管理條例》的配套文件，是迄今國家對物業管理某種制度運行程序進行規定的最為詳細的文件。除此以外，部分地方性法規和相應的配套文件也有一些規定。以上規範性文件雖然對物業管理組織的設立、運行等作了規定，但是筆者認為這些規定還是比較粗糙，在實踐中遇到的一些問題仍然不能得到解決。
首先，關於物業的基礎的建築物區分所有權，至今缺少較高位階的法律規範；產權不明晰是解決物業糾紛的最大障礙，由於缺乏相應的法律規定以及對共有產權邊界的信息不對稱，開發商基於利益驅使，很容易在早期控制物業管理過程，這是發生上述幾類糾紛的原因之一。
其次，現行的法規對物業管理在實體和程序設計上存在瑕疵。如沒有規定業主身份確認制度，對業主委員會委員候選人的產生辦法不能充分體現民主，程序上的規定也過於籠統和模糊，不能解決實踐中存在的實際問題，諸如對首次業主大會的召集人、費用的承擔等等沒有具體作出規定。
再次，現行法律、法規對物業糾紛缺少必要的法律救濟手段。我國法規的規定，對物業管理的救濟途徑規定很模糊。實踐中發生物業糾紛時，一般都用《民法通則》和《合同法》進行調整；《物業管理條例》也沒有賦予行政機關裁決權、調解權，因此行政機關依據依法行政的原則，只能指導或根據投訴對糾紛進行處理；法院對物業管理糾紛進行處理也缺乏法律依據，如業主選舉糾紛既不屬於財產糾紛也不屬於人身糾紛，法院往往把這類案件拒之門外不予受理，使糾紛陷入一種法律救濟空白的困境。
（二）物業管理的法律意識淡薄，缺少監督機構
一方面，中國長期以來實行的福利分房機制，使業主們對自身利益以及共用部位和公用設施設備的維護、使用與管理還缺乏一種主人翁意識。本來老百姓的民主參與意識就很淡薄，再加上管理小區既勞心勞力又沒有報酬，業主們對小區的公共事務的淡漠就不足為怪了。
三、解決糾紛的辦法
物業糾紛隨著物業管理的產生而產生。由於物業糾紛的複雜性，決定了解決方法的多樣性。以人為本、因事而異、曉之以理、動之以情是解決矛盾的出發點。解決糾紛的方式有：協商、調解、投訴、仲裁、訴訟。據調查，80%以上的糾紛通過協商和調解的方式得到解決，只有7%左右的糾紛進入訴訟程序。訴訟被業內外人士認為是最無奈的選擇，耗時費力不說，最後的結果也難盡人意。除了糾紛的共性之外，物業糾紛還具有其特殊性，在實踐中要根據不同的類型，具體分析、具體解決。
（一）對於侵害類糾紛，主動權掌握在物業管理企業手中，要主動承擔責任，儘量用協商的辦法解決，也可邀請第三人參加調解，避免矛盾激化，把損失降到最低限度。[page]
（二）對於危害類糾紛的處理就比較複雜，這些糾紛可能給物業管理企業造成了經濟上的損失，只要不是原則性的問題，在可以接受的範圍內，應作出最大的讓步。
（三）積極參與其它糾紛的處理過程，掌握糾紛發展變化的動態，大事化小、小事化了，讓糾紛朝著有利於物業管理的方向發展。
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