原載於《現代物業》雜誌2008年11期總第99期
建築物的區分所有，久已有之。據說，於公元前約2000年的巴比倫，即產生相當於今日的區分所有建築物。就近而言，現在的福建土樓（世界文化遺產，編號1113-001）即為區分所有建築物。有一些土樓作為集合住宅今天仍在使用。福建永定縣下洋鎮初溪村的集慶樓，建於明永樂十九年的1417年，距今590年。該土樓由二座同心圓形建築和中心一座方形建築組成（外圓內方）。中心方形建築是祖堂，該建築之公共性相當於如今的會所。內圓平房一層。外圓樓房四層，由第一層到第四層，分割成72個獨立的單元，共有72部樓梯。福建土樓之巨大，就地取材，由紅壤摻上石灰、竹片、砂石夯造而成，一些關鍵部位還要摻入適量糯米飯、紅糖，以增加其粘性。大型土樓，需要家境殷實的家族集數代人之力才能造成，[1]絕非一家一戶所能。永定縣高頭鎮高北村巨大的、建於清康熙四十八年即1709年距今300年的土樓之王承啟樓，現仍住江姓60餘戶，400餘人。
法律學者看土樓則想像土樓從古至今的私權利結構。土樓多為一姓家族建築，也有數姓家族合建的情況。古人沒有區分所有權（Condominium）理論，一定懂得古老的共同所有（Shared co-ownership）。土樓的居住單元（Unit），比如集慶樓有72個獨立單元，假設被72個家庭分別占有。依現在的理論，土樓有72個獨立單元被區分所有（Certain distinguishable possessions）。也就是說，古代的土樓的居民在共同繼承（Coparcenary）中，獨立單元又被各個家庭區分所有。土樓建築整體是共同所有，單元房間還存在區分所有，就像房屋有房間一樣不奇怪。《魁北克民法典》稱這種區分所有的單元為共有中的一部分（Fractions of co-ownership），或譯為共有的份額。《瑞士民法典》直接稱這種獨立單元為共有的份額（Miteigentumsanteil）。
如果看土樓歷史存在的區分所有，對比現代建築物的區分所有，要將仍然存在的土樓的區分所有納入國家制定法，形成現代的區分所有權，問題就要複雜一點。複雜在於，這種區分所有權之法律意識，其形態如何既適用於古代私權利習慣，又適合現代法理？
意識形態（Ideology）, 1796年由法國作家A.L.C.德斯蒂·德·特拉西（1754～1836）杜撰，用來標示他的“觀念科學”。中國人很熟悉這個概念，一般指一種觀念的集合。大眾可以理解的法律意識形態可以被理解為大眾對法律制度具有理解性的想像，一種觀看法律制度的方法。比如大眾對於自己的不動產所有權的理解，一般是與物質性實體相融合的所有權，是一種對物的絕對的權利。這正是大陸法所有權源自羅馬法的物權思想。大眾自古買房置地的習慣，就是為了買到絕對屬於自己的房產，必須買下宅基地的一種不動產意識形態。離開了這種房地不分之意識形態的不動產法律權利，大眾不容易在想像中理解另外一種無房無地的建築物區分所有權。什麼是中國人心中的房子？房子為“有牆、頂、門、窗，供人居住或做其他用途的建築物。”[2]建築物單元也有牆、頂、門、窗，供人居住或做其他用途。但是建築物單元不是單獨建築的房子，只是房屋空間（房間）而已。現在買建築單元與過去買房置地是兩個不同的概念。
《物權法》第七十條：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”表面上住宅用房該說到的部分都說到了。實際分析現有的建築物區分所有權理論，沒有物質性的東西存在。
專有部分和共有部分是業主所有權客體的兩部分，兩部分沒有一個部分有可供認定的標準。我國最早介紹建築物區分所有權的學者曾指出：“在建築物的結構上考慮，每一單元與其他單元相隔之牆壁、地板等，都是相鄰所有人的共有物，並且在物質形態上很難精確地劃分開來。”[3]幾年後，一位專門研究建築物區分所有權制度的博士生在其博士論文中也指出：“區分所有權，於物質形態上是無法判斷的。”[4]2005年7月8日，全國人大常委會辦公廳面向全社會公布《物權法（草案）》並徵求意見。全國人大常委會法工委民法室配合徵求意見編著了《物權法（草案）參考》一書，隨之出版。在“建築物區分所有權的幾個問題”中，關於專有所有權的客體，該參考書指出：“我國物權法是否應當規定判斷專有所有權客體的標準，還需要研究論證。”[5]《物權法》最終沒有規定判斷專有部分所有權客體的標準。至於共有部分，一個人的建築物區分所有權是不可能單獨占有共有物任何一部分的。共有權利只存在於業主的思想中。“於區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共有部分持分權及成員權則不單獨登記。”[6]那麼，名義為大陸法所有權的建築物區分所有權，還是真實的大陸法的所有權嗎？
大陸法所有權一定是與物（Res）融合在一起的權利。“羅馬法物權的標的只能是這種意義上的物，即實體物，羅馬人也稱它為‘物體（Corpus）’。這種實體性，作為物的要件，在古代就已存在；物權標的物的確都是可見的，可觸覺的，即可明顯感知的。” [7]沒有必要說羅馬法所有權是羅馬小商品經濟的產物已不能全面適應當今社會。應該說，羅馬法所有權是經典商品經濟的產物。經典商品之經典在於實體性。實體是可見、可觸覺、可明顯感知的。以實體性為特點的經典商品極為普通，至今仍舊遍布世界各地。不論什麼樣的建築物上市都是可見、可觸覺、可明顯感知的，商品房都屬於經典商品。一個人擁有一間商品房的所有權，如果沒有實體物與之融合，這不能不說紊亂了傳統不動產的法律意識形態。這種紊亂造成業主的建築物區分所有權十分難於被大眾理解。
房地產開發商在一宗建設用地上建起一群高樓當商品房出售，如果因各種原因還沒有進行初始登記，售出的商品房，業主不能進行第二次區分所有權登記。只有開發商初始登記後，業主才可能進行具有二次分配的區分所有權登記。初始登記仍舊存留在開發商手裡。一宗建設用地上的一群高樓，存在房屋所有權和土地使用權初始登記和商品房二次區分登記。這種一物存在雙重登記的形式，不符合傳統大陸法一物一個所有權的法律習慣。這種雙重登記的形式，反而與普通法（Common law）的雙重所有權（Dual ownership），或者說上下級所有權，在結構上具有驚人的相似性。可是我們沒有相應的司法制度保障這種雙重所有權的下級所有權（Lower grade ownership）。上級所有權（Higher grade ownership）倒有絕對的權利。這從開發商賣完商品房還能從容地調整容積率、增加商業設施用地、減少綠地、減少公共服務設施用地等單方行為得到印證。普通法所有權是另一種法律意識形態，所有權概念甚至可有可無，一般人無法通過大陸法習慣理解。[page]
有學者認識到，“傳統的物權法對物的概念的要求為有體物和人們能夠支配之物。這種有形體的現實之物具備客觀的物理邊界，有助於權利範圍的形成。……沒有範圍確定、邊界清晰的物的存在，物權就無法存在，至少也無法以物權式的保護手段對所謂的物權進行保護。” [8]物這種東西，成為大陸法所有權乃至物權邏輯體系的原始的基本概念。“物成為民法最基本的概念，也是權利的出發點。基於物的占有形成物權，基於物的流通形成債權，就這麼簡單，總之權利總是與物不可分離。否則便難於理解。”[9]
建築物的區分所有，久已有之。據說，於公元前約2000年的巴比倫，即產生相當於今日的區分所有建築物。就近而言，現在的福建土樓（世界文化遺產，編號1113-001）即為區分所有建築物。有一些土樓作為集合住宅今天仍在使用。福建永定縣下洋鎮初溪村的集慶樓，建於明永樂十九年的1417年，距今590年。該土樓由二座同心圓形建築和中心一座方形建築組成（外圓內方）。中心方形建築是祖堂，該建築之公共性相當於如今的會所。內圓平房一層。外圓樓房四層，由第一層到第四層，分割成72個獨立的單元，共有72部樓梯。福建土樓之巨大，就地取材，由紅壤摻上石灰、竹片、砂石夯造而成，一些關鍵部位還要摻入適量糯米飯、紅糖，以增加其粘性。大型土樓，需要家境殷實的家族集數代人之力才能造成，[1]絕非一家一戶所能。永定縣高頭鎮高北村巨大的、建於清康熙四十八年即1709年距今300年的土樓之王承啟樓，現仍住江姓60餘戶，400餘人。
法律學者看土樓則想像土樓從古至今的私權利結構。土樓多為一姓家族建築，也有數姓家族合建的情況。古人沒有區分所有權（Condominium）理論，一定懂得古老的共同所有（Shared co-ownership）。土樓的居住單元（Unit），比如集慶樓有72個獨立單元，假設被72個家庭分別占有。依現在的理論，土樓有72個獨立單元被區分所有（Certain distinguishable possessions）。也就是說，古代的土樓的居民在共同繼承（Coparcenary）中，獨立單元又被各個家庭區分所有。土樓建築整體是共同所有，單元房間還存在區分所有，就像房屋有房間一樣不奇怪。《魁北克民法典》稱這種區分所有的單元為共有中的一部分（Fractions of co-ownership），或譯為共有的份額。《瑞士民法典》直接稱這種獨立單元為共有的份額（Miteigentumsanteil）。
如果看土樓歷史存在的區分所有，對比現代建築物的區分所有，要將仍然存在的土樓的區分所有納入國家制定法，形成現代的區分所有權，問題就要複雜一點。複雜在於，這種區分所有權之法律意識，其形態如何既適用於古代私權利習慣，又適合現代法理？
意識形態（Ideology）, 1796年由法國作家A.L.C.德斯蒂·德·特拉西（1754～1836）杜撰，用來標示他的“觀念科學”。中國人很熟悉這個概念，一般指一種觀念的集合。大眾可以理解的法律意識形態可以被理解為大眾對法律制度具有理解性的想像，一種觀看法律制度的方法。比如大眾對於自己的不動產所有權的理解，一般是與物質性實體相融合的所有權，是一種對物的絕對的權利。這正是大陸法所有權源自羅馬法的物權思想。大眾自古買房置地的習慣，就是為了買到絕對屬於自己的房產，必須買下宅基地的一種不動產意識形態。離開了這種房地不分之意識形態的不動產法律權利，大眾不容易在想像中理解另外一種無房無地的建築物區分所有權。什麼是中國人心中的房子？房子為“有牆、頂、門、窗，供人居住或做其他用途的建築物。”[2]建築物單元也有牆、頂、門、窗，供人居住或做其他用途。但是建築物單元不是單獨建築的房子，只是房屋空間（房間）而已。現在買建築單元與過去買房置地是兩個不同的概念。
《物權法》第七十條：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”表面上住宅用房該說到的部分都說到了。實際分析現有的建築物區分所有權理論，沒有物質性的東西存在。
專有部分和共有部分是業主所有權客體的兩部分，兩部分沒有一個部分有可供認定的標準。我國最早介紹建築物區分所有權的學者曾指出：“在建築物的結構上考慮，每一單元與其他單元相隔之牆壁、地板等，都是相鄰所有人的共有物，並且在物質形態上很難精確地劃分開來。”[3]幾年後，一位專門研究建築物區分所有權制度的博士生在其博士論文中也指出：“區分所有權，於物質形態上是無法判斷的。”[4]2005年7月8日，全國人大常委會辦公廳面向全社會公布《物權法（草案）》並徵求意見。全國人大常委會法工委民法室配合徵求意見編著了《物權法（草案）參考》一書，隨之出版。在“建築物區分所有權的幾個問題”中，關於專有所有權的客體，該參考書指出：“我國物權法是否應當規定判斷專有所有權客體的標準，還需要研究論證。”[5]《物權法》最終沒有規定判斷專有部分所有權客體的標準。至於共有部分，一個人的建築物區分所有權是不可能單獨占有共有物任何一部分的。共有權利只存在於業主的思想中。“於區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共有部分持分權及成員權則不單獨登記。”[6]那麼，名義為大陸法所有權的建築物區分所有權，還是真實的大陸法的所有權嗎？
大陸法所有權一定是與物（Res）融合在一起的權利。“羅馬法物權的標的只能是這種意義上的物，即實體物，羅馬人也稱它為‘物體（Corpus）’。這種實體性，作為物的要件，在古代就已存在；物權標的物的確都是可見的，可觸覺的，即可明顯感知的。” [7]沒有必要說羅馬法所有權是羅馬小商品經濟的產物已不能全面適應當今社會。應該說，羅馬法所有權是經典商品經濟的產物。經典商品之經典在於實體性。實體是可見、可觸覺、可明顯感知的。以實體性為特點的經典商品極為普通，至今仍舊遍布世界各地。不論什麼樣的建築物上市都是可見、可觸覺、可明顯感知的，商品房都屬於經典商品。一個人擁有一間商品房的所有權，如果沒有實體物與之融合，這不能不說紊亂了傳統不動產的法律意識形態。這種紊亂造成業主的建築物區分所有權十分難於被大眾理解。
房地產開發商在一宗建設用地上建起一群高樓當商品房出售，如果因各種原因還沒有進行初始登記，售出的商品房，業主不能進行第二次區分所有權登記。只有開發商初始登記後，業主才可能進行具有二次分配的區分所有權登記。初始登記仍舊存留在開發商手裡。一宗建設用地上的一群高樓，存在房屋所有權和土地使用權初始登記和商品房二次區分登記。這種一物存在雙重登記的形式，不符合傳統大陸法一物一個所有權的法律習慣。這種雙重登記的形式，反而與普通法（Common law）的雙重所有權（Dual ownership），或者說上下級所有權，在結構上具有驚人的相似性。可是我們沒有相應的司法制度保障這種雙重所有權的下級所有權（Lower grade ownership）。上級所有權（Higher grade ownership）倒有絕對的權利。這從開發商賣完商品房還能從容地調整容積率、增加商業設施用地、減少綠地、減少公共服務設施用地等單方行為得到印證。普通法所有權是另一種法律意識形態，所有權概念甚至可有可無，一般人無法通過大陸法習慣理解。[page]
有學者認識到，“傳統的物權法對物的概念的要求為有體物和人們能夠支配之物。這種有形體的現實之物具備客觀的物理邊界，有助於權利範圍的形成。……沒有範圍確定、邊界清晰的物的存在，物權就無法存在，至少也無法以物權式的保護手段對所謂的物權進行保護。” [8]物這種東西，成為大陸法所有權乃至物權邏輯體系的原始的基本概念。“物成為民法最基本的概念，也是權利的出發點。基於物的占有形成物權，基於物的流通形成債權，就這麼簡單，總之權利總是與物不可分離。否則便難於理解。”[9]
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