摘 要：物業管理早期介入對今後物業管理工作的正常開展有著積極的意義。本文主要分析了物業管理早期介入的內容及意義、物業管理早期介入的必要性及物業管理早期介入立法的作用。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1671-8089（2007）01-0055-01
隨著物業管理的不斷深入發展，物業管理總是在物業建成之後介入的狀況已經不適應物業管理髮展的需要。為了實現以人為本的服務宗旨，切實搞好物業管理工作，儘快從法律的高度規定物業管理提前介入的強制性，其意義非常重大。
一、物業管理早期介入的內容及意義
所謂物業管理的早期介入，是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度出發提出意見和建議，以使建成後的物業更能滿足業主和物業使用人的要求。
目前，雖有很多物業管理企業對物業項目實施了早期介入，但大多數都是在業主入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建築安裝後期的工作提出一些建議。從總體上看，物業管理的早期介入應從項目設計階段、工程監理工作階段、設施設備安裝期三方面提前介入，這樣不僅能有效避免物業建成後管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以後的維修養護工作省去很多麻煩，還能有效遏制有的開發、建設單位在物業配套設備的施工中往往留有的考慮不周之處，造成管理上的不便。例如：我公司在接管某大廈後才發現，其值班室與監控室共用的狀況，既不利於值班管理，也不利於設備的監護使用和維護，值班室的位置需要重新調整。同時，洗手間及供清潔工使用的清潔供水間也沒列入值班室的設計之中。另外，住宅用汽車通道與商用汽車通道未作劃分，在使用及管理上均存在事實上的困難。再有，該大廈的供電和二次供水設備的用電線路也存在一些缺陷，其商用和住宅用線路沒有完全分開，而商用電價與住宅電價不同，必須單設電錶，獨立開戶；且商用和住宅用的設備管理維護費用也不相同，混合安裝不利於管理。在我公司的提議下，安裝單位同意對其進行改裝，分別安表、開戶。
二、物業管理早期介入的必要性
1、開發企業在設計、建設過程中留下缺憾需要物業管理早期介入
總結多年來物業管理的經驗不難發現，由於房地產設計、建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業管理企業帶來了諸多影響，許多物業糾紛都與開發建設單位有著或多或少的關係。從物業管理提早介入能早發現問題、避免缺憾等角度考慮，物業管理的早期介入就顯得格外重要。
2、新技術、新設備的大量使用需要物業管理早期介入
現代高層建築技術含量高，工藝先進。各種新技術、新設備被不斷地投入使用。如我公司新近接管的某大廈，地面高26層，地下3層，綜合商、住、停車等功能，安裝有兩台載人電梯、一台載貨電梯，還配有智能消防監控系統、可視安全監控系統等，這些都是以往普通住宅未曾安裝的新設備，其技術含量高，操作、維護有一定的難度，為了實施有效管理，保證其正常使用和功能的正常發揮，我們物業管理企業在前期安裝調試階段就派出工作人員提前介入，充分了解和掌握其設備構造、工作原理、性能、操作方法、維護手段等，為今後的長期維護和管理做好技術和人員準備。
三、物業管理早期介入立法的作用
由於目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識不足，重視不夠，造成物業建成後的長期管理服務中，出現諸多問題。如果把物業管理的早期介入納入法規，從法律的高度規定，所有的物業項目必須有專業物業管理單位早期介入，那麼，將對物業建設質量、功能和物業管理的服務質量產生極大的促進作用。表現在：
1、能夠進一步促進物業建設質量的提高
如果讓物業管理單位提前介入物業建設項目，從物業管理和用戶使用的角度對項目的規劃、設計、建築、安裝、維護保養等進行主動控制，能有效確保物業的建設質量。
2、可以為物業管理的服務質量奠定良好的基礎
當前，很多物業管理企業不能令業主滿意，其關鍵因素不全是物業管理企業的管理服務水平不高，物業的設計開發、建設質量等方面的缺陷，也給物業管理企業的服務質量帶來一定影響。如果能夠做到早期介入，完善其管理和使用功能，就可以避免或減少那些影響物業管理服務質量的因素，業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有很大的提高。
3、有利於從整體上提高我國的物業建設和管理質量
隨著經濟持續增長和人民生活質量的提高，我國每年建設的物業數量也在大幅度增長，其中，有相當部分並未真正符合物業管理要求。其原因一方面與物業管理普及和發展不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也有關。
所以，對物業管理早期介入進行立法規定是有積極意義的。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1671-8089（2007）01-0055-01
隨著物業管理的不斷深入發展，物業管理總是在物業建成之後介入的狀況已經不適應物業管理髮展的需要。為了實現以人為本的服務宗旨，切實搞好物業管理工作，儘快從法律的高度規定物業管理提前介入的強制性，其意義非常重大。
一、物業管理早期介入的內容及意義
所謂物業管理的早期介入，是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度出發提出意見和建議，以使建成後的物業更能滿足業主和物業使用人的要求。
目前，雖有很多物業管理企業對物業項目實施了早期介入，但大多數都是在業主入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建築安裝後期的工作提出一些建議。從總體上看，物業管理的早期介入應從項目設計階段、工程監理工作階段、設施設備安裝期三方面提前介入，這樣不僅能有效避免物業建成後管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以後的維修養護工作省去很多麻煩，還能有效遏制有的開發、建設單位在物業配套設備的施工中往往留有的考慮不周之處，造成管理上的不便。例如：我公司在接管某大廈後才發現，其值班室與監控室共用的狀況，既不利於值班管理，也不利於設備的監護使用和維護，值班室的位置需要重新調整。同時，洗手間及供清潔工使用的清潔供水間也沒列入值班室的設計之中。另外，住宅用汽車通道與商用汽車通道未作劃分，在使用及管理上均存在事實上的困難。再有，該大廈的供電和二次供水設備的用電線路也存在一些缺陷，其商用和住宅用線路沒有完全分開，而商用電價與住宅電價不同，必須單設電錶，獨立開戶；且商用和住宅用的設備管理維護費用也不相同，混合安裝不利於管理。在我公司的提議下，安裝單位同意對其進行改裝，分別安表、開戶。
二、物業管理早期介入的必要性
1、開發企業在設計、建設過程中留下缺憾需要物業管理早期介入
總結多年來物業管理的經驗不難發現，由於房地產設計、建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業管理企業帶來了諸多影響，許多物業糾紛都與開發建設單位有著或多或少的關係。從物業管理提早介入能早發現問題、避免缺憾等角度考慮，物業管理的早期介入就顯得格外重要。
2、新技術、新設備的大量使用需要物業管理早期介入
現代高層建築技術含量高，工藝先進。各種新技術、新設備被不斷地投入使用。如我公司新近接管的某大廈，地面高26層，地下3層，綜合商、住、停車等功能，安裝有兩台載人電梯、一台載貨電梯，還配有智能消防監控系統、可視安全監控系統等，這些都是以往普通住宅未曾安裝的新設備，其技術含量高，操作、維護有一定的難度，為了實施有效管理，保證其正常使用和功能的正常發揮，我們物業管理企業在前期安裝調試階段就派出工作人員提前介入，充分了解和掌握其設備構造、工作原理、性能、操作方法、維護手段等，為今後的長期維護和管理做好技術和人員準備。
三、物業管理早期介入立法的作用
由於目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識不足，重視不夠，造成物業建成後的長期管理服務中，出現諸多問題。如果把物業管理的早期介入納入法規，從法律的高度規定，所有的物業項目必須有專業物業管理單位早期介入，那麼，將對物業建設質量、功能和物業管理的服務質量產生極大的促進作用。表現在：
1、能夠進一步促進物業建設質量的提高
如果讓物業管理單位提前介入物業建設項目，從物業管理和用戶使用的角度對項目的規劃、設計、建築、安裝、維護保養等進行主動控制，能有效確保物業的建設質量。
2、可以為物業管理的服務質量奠定良好的基礎
當前，很多物業管理企業不能令業主滿意，其關鍵因素不全是物業管理企業的管理服務水平不高，物業的設計開發、建設質量等方面的缺陷，也給物業管理企業的服務質量帶來一定影響。如果能夠做到早期介入，完善其管理和使用功能，就可以避免或減少那些影響物業管理服務質量的因素，業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有很大的提高。
3、有利於從整體上提高我國的物業建設和管理質量
隨著經濟持續增長和人民生活質量的提高，我國每年建設的物業數量也在大幅度增長，其中，有相當部分並未真正符合物業管理要求。其原因一方面與物業管理普及和發展不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也有關。
所以，對物業管理早期介入進行立法規定是有積極意義的。
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