【案情】程某夫婦於2006年7月以15.5萬元價格購買了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需錢，經他人介紹，程某夫婦將該房屋以17萬元價格轉賣給姜某。雙方商定：姜某預交房款12萬元，鑰匙交給姜某，兩個月後，雙方辦理過戶手續，姜某支付餘下的5萬元房款。5月16日，姜某支付12萬元房款，並搬進房屋居住，6月7日，由於房屋價格上漲，程某要求姜某增加房款。姜某認為已簽訂書面合同，因此要求程某立即辦理房屋過戶手續，程某明示若不增加房款就不辦理房屋過戶手續。7月21日，程某將房屋以18萬元價格賣給胡某，並辦理了房屋過戶手續。將12萬元房款返還給姜某，並要求姜某在一星期之內搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙訴狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買賣合同，保護自己的購買權。
【分歧意見】本案的焦點是“一房兩賣”，應當認定哪一份買賣合同有效。對此，產生兩種不同意見：
第一種意見認為，姜某的要求是合理的，因為在第一個房屋買賣合同中，雙方當事人自願達成協議，並簽訂了書面合同。該合同是合法有效的。合同簽訂後，雙當各自按照合同約定履行了自己的義務。程某因為房屋價格上漲才要求姜某增加價款，這顯然違反了買賣合同的約定。程某與姜某協商不成後，將房屋又賣給胡某，已經違反了第一個房屋買賣合同。而且，第一個房屋買賣合同簽訂在先，應當認定第二個買賣合同無效。
第二種意見認為，第一個房屋買賣合同無效，因為公民之間買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權轉移手續。雖然第一個房屋買賣合同簽訂在先，而且已經部分履行，但卻沒有辦理過戶手續，因此買賣關係不成立，第二個房屋買賣合同符合法律規定，應當認定有效。
【評析】我國《城市房地產管理法》第59條規定：國家實行土地適用權和房屋所有權登記發證制度。第60條第3款規定：房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。國務院《城市私有房屋管理條例》第9條規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在度的房管機關辦理手續。第12條規定：買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。轉讓房屋所有權，應以其擁有房屋所有權為前提，而房屋所有權證是證明當事人擁有房屋所有權的合法憑證。只有到房管機關依法履行房屋所有權登記，才能取得房屋所有權證。程某和姜某雖然簽訂了房屋書面買賣合同，而且雙方各自都已經部分履行合同義務，但是姜某沒有辦理房屋所有權登記手續，也就不享有房屋所有權。未經所有權變更登記的，房屋的所有權不發生轉移。本案中，第一個房屋買賣合同得到部分履行後，房屋所有權仍然歸程某夫婦。而程某和胡某辦理了房屋過戶手續，即符合房屋所有權轉讓的法定條件，房屋所有權在過戶手續之後由胡某合法享有。[page]
私房買賣合同是轉移房屋所有權的法律行為。依買賣合同取得房屋所有權的，所有權從何時起轉移呢?《民法通則》對買賣標的物的財產所有權轉移的時間作了一般原則性規定。《民法通則》第72條規定：按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。一般認為，這裡所指當事人另有約定，只能是對於特定物買賣的約定;法律另有規定一般是指對於不動產買賣的規定。就本案來說，程某和姜某之間的買賣未辦理登記過戶手續，不發生所有權轉移，姜某不能取得房屋所有權。程某和胡某之間的買賣因雙方到房管部門辦理了登記過戶手續，房屋所有權發生轉移，胡某取得房屋所有權。
儘管姜某沒有取得房屋所有權，但這是因未辦理房屋過戶手續造成的，而不是買賣合同無效的法律後果，如果買賣合同無效，即使雙方已經辦理房屋產權過戶手續，也不能由買方取得房屋所有權，而應辦理註銷手續，況且，買賣合同無效，雙方也無權主張辦理產權過戶手續。辦理房屋產權過戶手續是以有效的房屋買賣合同未前提的，而並不是買賣合同有效的必要條件。最高人民法院《關於貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第85條規定：財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權的轉移尚未按原協議轉移，一方翻悔並無正當理由，協議又能夠履行的，應當責令繼續履行;如果協議不能履行，給雙方造成損失的，應當負賠償責任。這說明財產所有權的轉移與否，並不決定雙方協議的效力。這一規定同樣適用於房屋買賣。在本案中，如果認定程某和姜某簽訂的合同無效，姜某就無權請求程某辦理過戶手續以履行合同，程某也不必負違約責任，這對於姜某來說是極不公平的。因此，姜某雖不享有房屋所有權，但對於程某與姜某之間的房屋買賣合同的不能履行，是因程某的“一房二賣”的行為造成的，所以程某應當承擔違約責任
【分歧意見】本案的焦點是“一房兩賣”，應當認定哪一份買賣合同有效。對此，產生兩種不同意見：
第一種意見認為，姜某的要求是合理的，因為在第一個房屋買賣合同中，雙方當事人自願達成協議，並簽訂了書面合同。該合同是合法有效的。合同簽訂後，雙當各自按照合同約定履行了自己的義務。程某因為房屋價格上漲才要求姜某增加價款，這顯然違反了買賣合同的約定。程某與姜某協商不成後，將房屋又賣給胡某，已經違反了第一個房屋買賣合同。而且，第一個房屋買賣合同簽訂在先，應當認定第二個買賣合同無效。
第二種意見認為，第一個房屋買賣合同無效，因為公民之間買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權轉移手續。雖然第一個房屋買賣合同簽訂在先，而且已經部分履行，但卻沒有辦理過戶手續，因此買賣關係不成立，第二個房屋買賣合同符合法律規定，應當認定有效。
【評析】我國《城市房地產管理法》第59條規定：國家實行土地適用權和房屋所有權登記發證制度。第60條第3款規定：房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。國務院《城市私有房屋管理條例》第9條規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在度的房管機關辦理手續。第12條規定：買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。轉讓房屋所有權，應以其擁有房屋所有權為前提，而房屋所有權證是證明當事人擁有房屋所有權的合法憑證。只有到房管機關依法履行房屋所有權登記，才能取得房屋所有權證。程某和姜某雖然簽訂了房屋書面買賣合同，而且雙方各自都已經部分履行合同義務，但是姜某沒有辦理房屋所有權登記手續，也就不享有房屋所有權。未經所有權變更登記的，房屋的所有權不發生轉移。本案中，第一個房屋買賣合同得到部分履行後，房屋所有權仍然歸程某夫婦。而程某和胡某辦理了房屋過戶手續，即符合房屋所有權轉讓的法定條件，房屋所有權在過戶手續之後由胡某合法享有。[page]
私房買賣合同是轉移房屋所有權的法律行為。依買賣合同取得房屋所有權的，所有權從何時起轉移呢?《民法通則》對買賣標的物的財產所有權轉移的時間作了一般原則性規定。《民法通則》第72條規定：按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。一般認為，這裡所指當事人另有約定，只能是對於特定物買賣的約定;法律另有規定一般是指對於不動產買賣的規定。就本案來說，程某和姜某之間的買賣未辦理登記過戶手續，不發生所有權轉移，姜某不能取得房屋所有權。程某和胡某之間的買賣因雙方到房管部門辦理了登記過戶手續，房屋所有權發生轉移，胡某取得房屋所有權。
儘管姜某沒有取得房屋所有權，但這是因未辦理房屋過戶手續造成的，而不是買賣合同無效的法律後果，如果買賣合同無效，即使雙方已經辦理房屋產權過戶手續，也不能由買方取得房屋所有權，而應辦理註銷手續，況且，買賣合同無效，雙方也無權主張辦理產權過戶手續。辦理房屋產權過戶手續是以有效的房屋買賣合同未前提的，而並不是買賣合同有效的必要條件。最高人民法院《關於貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第85條規定：財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權的轉移尚未按原協議轉移，一方翻悔並無正當理由，協議又能夠履行的，應當責令繼續履行;如果協議不能履行，給雙方造成損失的，應當負賠償責任。這說明財產所有權的轉移與否，並不決定雙方協議的效力。這一規定同樣適用於房屋買賣。在本案中，如果認定程某和姜某簽訂的合同無效，姜某就無權請求程某辦理過戶手續以履行合同，程某也不必負違約責任，這對於姜某來說是極不公平的。因此，姜某雖不享有房屋所有權，但對於程某與姜某之間的房屋買賣合同的不能履行，是因程某的“一房二賣”的行為造成的，所以程某應當承擔違約責任
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