提要本文梳理了經濟適用房在建設使用中存在的主要問題，在此基礎上推出結論以及管理層應採取的措施，以期掃清經濟適用房發展中的障礙，使經濟適用房真正成為一項惠民政策，民心工程。
關鍵詞：經濟適用房；建設標準；定價機制；實物配售
中圖分類號：F12文獻標識碼：A
序言
經濟適用房是指政府提供優惠政策，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準，面向城市低收入家庭住房問題，進行的住房保障。經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，可以說是城市住房制度改革的產物。與普通商品房相比經濟適用房的價格比較便宜；與廉租房相比經濟適用房的質量要好得多，因而經濟適用房成為了市場的寵兒。但是，經濟適用房在推行的近十年中顯露出了不少問題，因此理論界一直都在圍繞它進行研究探索。本文在前人研究的基礎上進行概括總結和分析，並著重研究了分配、選址、物業管理等方面的問題。這對實現社會公平，貫徹落實國家政策，促進經濟適用房的快速發展以及維護社會和諧都具有重大的現實意義和理論意義。
一、經濟適用房的產生背景
經濟適用房的提出直至興建經歷了一個相當漫長的過程。早在1991年6月，國務院就在《關於積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。1998年以前，住房制度推進的步伐相當緩慢，也正是在這一年國家正式提出興建經濟適用房。經濟適用房的提出與當時的宏觀經濟形勢密切相連，當時中國經濟正處於低谷，經濟增長速度很慢，需要尋找新的經濟增長點。在這種大的經濟背景下，朱鎔基提出，要把住宅建設作為新的經濟增長點和消費熱點，一個重要的舉措就是發展只售不租的經濟適用房。一般說來，經濟適用房價格比較便宜，中低收入者均能購買，這樣就能通過住宅拉動經濟的增長；另一方面我國以前實現的是實物分配，但是隨著經濟體制的改革，即從計劃經濟向市場經濟體制過度，實物分配顯露了許多的弊端因而被廢除，取而代之的是貨幣化。因為我國人口基數大，收入差距也很大，因而僅靠貨幣化分配，相當一部分人不可能進入市場買房，於是需要建立多層次的住房供應體系來滿足多層次的住房需求。
二、經濟適用房發展中存在的問題及原因分析
經濟適用房作為住房保障體系的主要部分在解決城鎮中低收入住房、實現社會公平公正、調整房地產市場結構和價格等方面起到了舉足輕重的作用。但在近十年的發展中也出現了許多不經濟、不適用的現象。
（一）經濟適用房供不應求。經濟適用房用地是由地方政府劃撥的，而土地收入是地方的主要收入，這有損地方政府的利益，因此地方政府建設的積極性大打折扣。據住房和城鄉建設部披露的數據，2009年全國各地經濟適用房新開工面積為33，388萬平方米，48萬套，占全年計劃指標的37%，進度相當緩慢。
（二）超標準建設問題嚴重。國家《經濟適用住房管理辦法》中明確規定經濟適用住房應以中小戶型為主，其面積規定為中套住房面積為80平方米，小套住房面積為60平方米。但是，就全國範圍來看，經濟適用住房建築面積在二者之間的就很少，多數開發商將建築面積建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。試問這是經濟適用房嗎？就拿西安來說，西安有一經濟適用住房開發區唐都花園，其共有11種戶型，只有一種戶型低於80平方米，最高者超過150平方米。在戶型超標的同時建築總規模擴大，投資額難免也要上升，最後每套的造價必然也會上漲。如此一來，中低收入者更是買不起房了。造成這種現象的根本原因在於政府規定開發商在建設經濟適用房時利潤必須控制在3%以內，而多數開發商表示利潤在3%以內是沒人願意開發的。因此，開發商便通過擴大建設規模，擴大戶型面積來吸引有錢人買房，藉此提高利潤。
（三）經濟適用房分配管理不合理
1、富人購房現象嚴重。經濟適用房的目標人群本是中低收入家庭住房困難戶，旨在解決城鎮中低收入家庭住房問題。然而，近年來全國各地富人購房現象越來越普遍。目前，在許多經濟適用房小區卻有許多私家車，這很難讓人把這些人與經濟適用房聯繫到一起。比如，前些年濟南陽關舜城及呼和浩特首個經濟適用房項目草原明珠小區不乏開著奧迪、寶馬等高檔小車的購房戶。
2、中低收入人群棄購現象普遍。在近幾年的經濟適用房銷售中曾出現過這樣一種怪現象：一方面經濟適用房供不應求；另一方面老百姓在辛苦排隊搖號後卻最終放棄購買經濟適用房。2005年成都經濟適用房遭冷遇就是一個很好的例子。2005年3月成都市公開盤6，000套經濟適用房，而當年僅僅售出2，000套，空置率高達60%。就其主要原因來講在於經濟適用房選址過於偏僻。
（四）銷售環節運作不規範。為降低建設成本，國務院等有關部門對進入經濟適用房的各項收費採取了一系列減免措施取消了各種無法律法規依據的攤派集資費。然而，政府相關部門卻並未執行，依然收取各種費用，政府的優惠政策並未落到實處。另外，開發商在售房過程中，也有重複收費現象。比如，以工本費、抵押登記費的形式收取，更有甚者收了費不干事。據調查，某開發商在某小區建設之初就收取了防雷費用，然而業主都住了幾年了也未曾見到所謂的防雷措施。
（五）物業管理水平偏低。物業管理無論是對商品房來說還是對經濟適用房而言都是不可或缺的一部分。據一份調查資料顯示，業主對高檔商品房小區物業評價總體較好的比例達到68%；對經濟適用房小區的物業評價卻很低，總體差占33%，服務質量差占28%。管理水平差占29.3%收費不規範占36.2%。業主的不滿意感主要是因為物業公司提供的服務針對性不強，物業公司在管理過程中只注重企業本身的利益，脫離業主的實際需求，盲目地推出一些投入小、產出高的服務。
三、完善經濟適用房建設使用問題的對策
經濟適用房的建設目標不是單純地解決貧困人口的安身問題，而應該是具有更為深刻的社會目標。一方面應當通過經濟適用房的建設來解決中低收入人群的住房，提高他們的生活質量，使其擺脫貧困；另一方面經濟適用房有助於防止社會排斥，促進社會融合構建和諧世界。因此建議從以下幾個方面加強經濟適用房的管理。
（一）優化經濟適用房的選址。我國目前存量市場發展空間很寬廣，即二手房市場和老舊公寓有待挖掘。二手房、老舊公寓就其周邊環境、交通、醫療、學校等配套設施來講是相當成熟的。如果將這部分房屋改建為經濟適用房，相信百姓都會搶購何來不願購買之說了。此外，這樣做還有兩個好處：一是解決了經濟適用房建設中的選址問題；二是增加了經濟適用房的供給量，降低了建設成本。
（二）嚴格控制戶型面積。雖然政府對經濟適用房的建設給予了一定的優惠政策，但是開發商為獲取高額利潤都將建築面積擴大了許多。經濟適用房的建設規模應由各地政府根據當地符合條件家庭的需要和實際供應能力來確定，例如杭州的標準是：家庭三人及以下者住房保障面積為60平方米，三人以上者為80平方米。目前，我國已經明確規定了經濟適用房的控制面積，那麼對於不符合設計標準、戶型面積過大的經濟適用房建設項目，規劃部門首先應不予審批，針對那種已經建成或是銷售的戶型超標的經濟適用房，仍要進一步加強監管。
關鍵詞：經濟適用房；建設標準；定價機制；實物配售
中圖分類號：F12文獻標識碼：A
序言
經濟適用房是指政府提供優惠政策，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準，面向城市低收入家庭住房問題，進行的住房保障。經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，可以說是城市住房制度改革的產物。與普通商品房相比經濟適用房的價格比較便宜；與廉租房相比經濟適用房的質量要好得多，因而經濟適用房成為了市場的寵兒。但是，經濟適用房在推行的近十年中顯露出了不少問題，因此理論界一直都在圍繞它進行研究探索。本文在前人研究的基礎上進行概括總結和分析，並著重研究了分配、選址、物業管理等方面的問題。這對實現社會公平，貫徹落實國家政策，促進經濟適用房的快速發展以及維護社會和諧都具有重大的現實意義和理論意義。
一、經濟適用房的產生背景
經濟適用房的提出直至興建經歷了一個相當漫長的過程。早在1991年6月，國務院就在《關於積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。1998年以前，住房制度推進的步伐相當緩慢，也正是在這一年國家正式提出興建經濟適用房。經濟適用房的提出與當時的宏觀經濟形勢密切相連，當時中國經濟正處於低谷，經濟增長速度很慢，需要尋找新的經濟增長點。在這種大的經濟背景下，朱鎔基提出，要把住宅建設作為新的經濟增長點和消費熱點，一個重要的舉措就是發展只售不租的經濟適用房。一般說來，經濟適用房價格比較便宜，中低收入者均能購買，這樣就能通過住宅拉動經濟的增長；另一方面我國以前實現的是實物分配，但是隨著經濟體制的改革，即從計劃經濟向市場經濟體制過度，實物分配顯露了許多的弊端因而被廢除，取而代之的是貨幣化。因為我國人口基數大，收入差距也很大，因而僅靠貨幣化分配，相當一部分人不可能進入市場買房，於是需要建立多層次的住房供應體系來滿足多層次的住房需求。
二、經濟適用房發展中存在的問題及原因分析
經濟適用房作為住房保障體系的主要部分在解決城鎮中低收入住房、實現社會公平公正、調整房地產市場結構和價格等方面起到了舉足輕重的作用。但在近十年的發展中也出現了許多不經濟、不適用的現象。
（一）經濟適用房供不應求。經濟適用房用地是由地方政府劃撥的，而土地收入是地方的主要收入，這有損地方政府的利益，因此地方政府建設的積極性大打折扣。據住房和城鄉建設部披露的數據，2009年全國各地經濟適用房新開工面積為33，388萬平方米，48萬套，占全年計劃指標的37%，進度相當緩慢。
（二）超標準建設問題嚴重。國家《經濟適用住房管理辦法》中明確規定經濟適用住房應以中小戶型為主，其面積規定為中套住房面積為80平方米，小套住房面積為60平方米。但是，就全國範圍來看，經濟適用住房建築面積在二者之間的就很少，多數開發商將建築面積建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。試問這是經濟適用房嗎？就拿西安來說，西安有一經濟適用住房開發區唐都花園，其共有11種戶型，只有一種戶型低於80平方米，最高者超過150平方米。在戶型超標的同時建築總規模擴大，投資額難免也要上升，最後每套的造價必然也會上漲。如此一來，中低收入者更是買不起房了。造成這種現象的根本原因在於政府規定開發商在建設經濟適用房時利潤必須控制在3%以內，而多數開發商表示利潤在3%以內是沒人願意開發的。因此，開發商便通過擴大建設規模，擴大戶型面積來吸引有錢人買房，藉此提高利潤。
（三）經濟適用房分配管理不合理
1、富人購房現象嚴重。經濟適用房的目標人群本是中低收入家庭住房困難戶，旨在解決城鎮中低收入家庭住房問題。然而，近年來全國各地富人購房現象越來越普遍。目前，在許多經濟適用房小區卻有許多私家車，這很難讓人把這些人與經濟適用房聯繫到一起。比如，前些年濟南陽關舜城及呼和浩特首個經濟適用房項目草原明珠小區不乏開著奧迪、寶馬等高檔小車的購房戶。
2、中低收入人群棄購現象普遍。在近幾年的經濟適用房銷售中曾出現過這樣一種怪現象：一方面經濟適用房供不應求；另一方面老百姓在辛苦排隊搖號後卻最終放棄購買經濟適用房。2005年成都經濟適用房遭冷遇就是一個很好的例子。2005年3月成都市公開盤6，000套經濟適用房，而當年僅僅售出2，000套，空置率高達60%。就其主要原因來講在於經濟適用房選址過於偏僻。
（四）銷售環節運作不規範。為降低建設成本，國務院等有關部門對進入經濟適用房的各項收費採取了一系列減免措施取消了各種無法律法規依據的攤派集資費。然而，政府相關部門卻並未執行，依然收取各種費用，政府的優惠政策並未落到實處。另外，開發商在售房過程中，也有重複收費現象。比如，以工本費、抵押登記費的形式收取，更有甚者收了費不干事。據調查，某開發商在某小區建設之初就收取了防雷費用，然而業主都住了幾年了也未曾見到所謂的防雷措施。
（五）物業管理水平偏低。物業管理無論是對商品房來說還是對經濟適用房而言都是不可或缺的一部分。據一份調查資料顯示，業主對高檔商品房小區物業評價總體較好的比例達到68%；對經濟適用房小區的物業評價卻很低，總體差占33%，服務質量差占28%。管理水平差占29.3%收費不規範占36.2%。業主的不滿意感主要是因為物業公司提供的服務針對性不強，物業公司在管理過程中只注重企業本身的利益，脫離業主的實際需求，盲目地推出一些投入小、產出高的服務。
三、完善經濟適用房建設使用問題的對策
經濟適用房的建設目標不是單純地解決貧困人口的安身問題，而應該是具有更為深刻的社會目標。一方面應當通過經濟適用房的建設來解決中低收入人群的住房，提高他們的生活質量，使其擺脫貧困；另一方面經濟適用房有助於防止社會排斥，促進社會融合構建和諧世界。因此建議從以下幾個方面加強經濟適用房的管理。
（一）優化經濟適用房的選址。我國目前存量市場發展空間很寬廣，即二手房市場和老舊公寓有待挖掘。二手房、老舊公寓就其周邊環境、交通、醫療、學校等配套設施來講是相當成熟的。如果將這部分房屋改建為經濟適用房，相信百姓都會搶購何來不願購買之說了。此外，這樣做還有兩個好處：一是解決了經濟適用房建設中的選址問題；二是增加了經濟適用房的供給量，降低了建設成本。
（二）嚴格控制戶型面積。雖然政府對經濟適用房的建設給予了一定的優惠政策，但是開發商為獲取高額利潤都將建築面積擴大了許多。經濟適用房的建設規模應由各地政府根據當地符合條件家庭的需要和實際供應能力來確定，例如杭州的標準是：家庭三人及以下者住房保障面積為60平方米，三人以上者為80平方米。目前，我國已經明確規定了經濟適用房的控制面積，那麼對於不符合設計標準、戶型面積過大的經濟適用房建設項目，規劃部門首先應不予審批，針對那種已經建成或是銷售的戶型超標的經濟適用房，仍要進一步加強監管。
收藏