內容 摘要：房地產業的持續、快速 發展 ，離不開 金融 業的全面配合和大力支持；反之又成為金融業擴大業務、加速發展的有力保障。在 經濟 全球化的浪潮中，國際資本源源不斷的流入我國的房地產行業，加快了建設具有 中國 特色的房地產金融體系的步伐。
關鍵字：國際資本 房地產金融體系 政策扶持
在經濟全球化加速過程中，跨行業和跨地區間的經濟往來日益密切，相互間的 影響 也在不斷地深入，特別是國際資本在全球範圍內的流動，不僅縮短了資本的流動周期，而且，國際資本的流動大量的流入亞洲地區，不同程度的重塑許多資本密集型的產業，尤其是房地產業。
在總體上，國際資本流動對世界經濟增長的貢獻愈益增大，這主要是受經濟全球化的影響。從長期看，隨著經濟全球化的深入，國際資本流動對世界經濟增長的貢獻率將進一步提高。但在世界經濟特別是美國經濟出現了持續10年的高速增長後，國際資本流動正在進行一定程度的調整，投資商放出資本進行投資更為謹慎，對於風險較大的行業，各個國家的政府也積極地採取措施，儘量降低風險，最大限度的減少損失。雖然，在世界經濟的調整過程中，國際資本流動的總量增長可能會進入一個波動幅度不大的調整。但是，從國際資本流動的結構變化看，未來幾年國際資本有可能增加對發展中經濟和發展中地區流動，特別是向那些正在採取較大開放政策措施的國家和地區流動。隨著我國改革開放的步伐加快，相繼出台了維護房地產業公平競爭，合理髮展的相關政策，並且，逐步完善監督機制，今後將吸引更多的國際資本，成為投資利潤更好的地方。
金融行業與房地產業相互促進
1. 金融業為房地產行業的發展大了一陣強心劑
「入世」後的中國經濟充滿活力，投資和貿易環境快速改善，投資回報率明顯高於一些已開發國家，甚至高於美國，這會促使越來越多的投資商到這個地方來投資、做貿易。但是，由於我們的資本市場開放度還不高，這個積極影響還只能是間接的，只能發生在某些重要的領域，其中最為突出的就是房地產業。一直以來，國際資本總是通過股票市場來間接影響房產市場，由於，B股市場 目前 雖然微小，但是已經開放的，所以相對於A股市場更加容易直接進入，進而成為中國資本市場開放的試驗地。另外，通過國際資本入股投資使國內證券商規模擴大，融資能力提高，經營改善，形成了資本國際化和證券化的互動。
B股市場應儘快的讓外國在中國的獨資、合資 企業 ，還有香港、 台灣 的企業上市，全面改變B股上市公司主體。中國券商可以全面與外國投資銀行合作，規範操作投行業務，迅速建立公平、公正、公開的與國際接軌的B股市場規則與秩序，把B股市場發展起來，為中國資本市場全方位的開放提供可操作的經驗。
從2001年以來，美聯儲連續下調聯邦基金利率，已達到自1961年7月以來的最低點。持續下調的外幣存款利率使B股持股成本不斷降低，同時，貼現率也隨之下調，創下美國 歷史 最低紀錄。與之相對應，我國從2001年也先後調低主要外幣的存貸款利率。在美元、港元以及中國主要外幣幣種存款利率大幅度、高頻率調低的背景之下，境內外匯儲蓄存款居民相對收益率下降，從而大大降低了B股市場的持股成本，使B股市場的「相對價值」相應突顯出來，這種降息效應終將在市場的中長期走勢中體現出來。但是，從 理論 上講，由於A、B股所代表的股權及其背後的經濟內涵的一致性，二者的最終合併是必然的。在實踐上，將A、B股分開的現行體制產生了許多 問題 ，是使兩個市場間的價格產生扭曲，不利於提高市場的流動性和效率，在很大的程度上助長投機，並進一步影響到相關的產業部門，嚴重的制約著金融行業的發展，並且為金融危機埋下了隱患。然而，當今的房地產業大多數是依靠金融行業的支持，縱然是微小的動盪都有可能會對高風險的房地產開發造成重創。
據統計,目前僅投入到上海房地產的100億美元左右的外資中,就是以海外基金形式出現的僅3億美元左右。按照摩根史坦利的 研究 報告,這一數字將在未來2至3年內增加至20億美元。
從2003年下半年開始的住房貸款上的緊縮,雖然大大增加了國內地產業的經營風險,但是外資也看到了中國國內地產業的整合機會。不少與房地產金融相關的海外投資機構也相繼在我國落戶。美林投資銀行、德意志銀行、美國環球證券基金、福建聯華國際信託等多家國際金融機構紛紛在今年的房地產發展年會上表示，將投入數億美元的資金到中國房地產市場。，外資銀行憑藉其於不受國內宏觀政策調控，而是可以利用宏觀調控政策造成的一些空間進入的優勢，獲得更多的收益，從而進一步拓寬中國的市場。
僅2004年，亞太地區房地產投資總額是483億美元，比2003年增長74%.其中24%來源於跨境投資，達115億多美元，比2003年增長146%.跨境交易中大部分來自北美投資商，包括51億美元的資產交易和在亞太地區7億美元的凈投資。在所有房地產交易中，寫字樓是交易量最高的資產，占亞太地區總資本市場流動額的45%.
與2004年相比，剛剛結束的法國坎城2005年國際房地產交易會上，歐洲投資機構對中國的房地產業普遍看好。由於北京和上海將分別在2008年和2010年迎來奧運會和世博會，國際資本幾乎一致認為當前是投資中國市場的明智時機。中國企業也派出了迄今為止規模最大的參展團，包括瑞安地產有限公司、上海盛融投資有限公司、上海漕河涇新興技術開發區和SOHO中國有限公司等國內房地產界的巨頭，以其快速增長勢頭和日益凸顯的重要地位在交易會上的大贏家。
為了配合房地產行業的高速發展，其他配套的產業也相繼加快了改革和發展的速度，如廣告、銀行、保險、管理諮詢、 旅遊 和零售業等行業的開放。與其他繁華都市如香港、東京等相比，中國大陸能提供相對高的租金收益率和相對低的資本價格。早在上世紀90年代，ING、漢斯、凱德置地等就已進入北京樓市，但主要著眼於住宅市場。而到了現在，境外投資人紛紛轉向商務羅盤的投資：辦公樓，在商鋪、服務式公寓和飯店資產方面的外資均有明顯增長。權威人士預計投資者將會不斷擴大，並且國際投資者會更加願意考慮長期的投資策略。21世紀伊始，中國大城市經濟發展水平，特別是高收入階層的生活水平已經接近一些已開發國家水平。許多國際頂級品牌服飾、美容、健身、餐飲、娛樂在中國層出不窮。國際品牌進入中國有非常廣闊的市場，因此，商業地產有著廣闊的拓展空間，預期收益將是非常可觀的。
關鍵字：國際資本 房地產金融體系 政策扶持
在經濟全球化加速過程中，跨行業和跨地區間的經濟往來日益密切，相互間的 影響 也在不斷地深入，特別是國際資本在全球範圍內的流動，不僅縮短了資本的流動周期，而且，國際資本的流動大量的流入亞洲地區，不同程度的重塑許多資本密集型的產業，尤其是房地產業。
在總體上，國際資本流動對世界經濟增長的貢獻愈益增大，這主要是受經濟全球化的影響。從長期看，隨著經濟全球化的深入，國際資本流動對世界經濟增長的貢獻率將進一步提高。但在世界經濟特別是美國經濟出現了持續10年的高速增長後，國際資本流動正在進行一定程度的調整，投資商放出資本進行投資更為謹慎，對於風險較大的行業，各個國家的政府也積極地採取措施，儘量降低風險，最大限度的減少損失。雖然，在世界經濟的調整過程中，國際資本流動的總量增長可能會進入一個波動幅度不大的調整。但是，從國際資本流動的結構變化看，未來幾年國際資本有可能增加對發展中經濟和發展中地區流動，特別是向那些正在採取較大開放政策措施的國家和地區流動。隨著我國改革開放的步伐加快，相繼出台了維護房地產業公平競爭，合理髮展的相關政策，並且，逐步完善監督機制，今後將吸引更多的國際資本，成為投資利潤更好的地方。
金融行業與房地產業相互促進
1. 金融業為房地產行業的發展大了一陣強心劑
「入世」後的中國經濟充滿活力，投資和貿易環境快速改善，投資回報率明顯高於一些已開發國家，甚至高於美國，這會促使越來越多的投資商到這個地方來投資、做貿易。但是，由於我們的資本市場開放度還不高，這個積極影響還只能是間接的，只能發生在某些重要的領域，其中最為突出的就是房地產業。一直以來，國際資本總是通過股票市場來間接影響房產市場，由於，B股市場 目前 雖然微小，但是已經開放的，所以相對於A股市場更加容易直接進入，進而成為中國資本市場開放的試驗地。另外，通過國際資本入股投資使國內證券商規模擴大，融資能力提高，經營改善，形成了資本國際化和證券化的互動。
B股市場應儘快的讓外國在中國的獨資、合資 企業 ，還有香港、 台灣 的企業上市，全面改變B股上市公司主體。中國券商可以全面與外國投資銀行合作，規範操作投行業務，迅速建立公平、公正、公開的與國際接軌的B股市場規則與秩序，把B股市場發展起來，為中國資本市場全方位的開放提供可操作的經驗。
從2001年以來，美聯儲連續下調聯邦基金利率，已達到自1961年7月以來的最低點。持續下調的外幣存款利率使B股持股成本不斷降低，同時，貼現率也隨之下調，創下美國 歷史 最低紀錄。與之相對應，我國從2001年也先後調低主要外幣的存貸款利率。在美元、港元以及中國主要外幣幣種存款利率大幅度、高頻率調低的背景之下，境內外匯儲蓄存款居民相對收益率下降，從而大大降低了B股市場的持股成本，使B股市場的「相對價值」相應突顯出來，這種降息效應終將在市場的中長期走勢中體現出來。但是，從 理論 上講，由於A、B股所代表的股權及其背後的經濟內涵的一致性，二者的最終合併是必然的。在實踐上，將A、B股分開的現行體制產生了許多 問題 ，是使兩個市場間的價格產生扭曲，不利於提高市場的流動性和效率，在很大的程度上助長投機，並進一步影響到相關的產業部門，嚴重的制約著金融行業的發展，並且為金融危機埋下了隱患。然而，當今的房地產業大多數是依靠金融行業的支持，縱然是微小的動盪都有可能會對高風險的房地產開發造成重創。
據統計,目前僅投入到上海房地產的100億美元左右的外資中,就是以海外基金形式出現的僅3億美元左右。按照摩根史坦利的 研究 報告,這一數字將在未來2至3年內增加至20億美元。
從2003年下半年開始的住房貸款上的緊縮,雖然大大增加了國內地產業的經營風險,但是外資也看到了中國國內地產業的整合機會。不少與房地產金融相關的海外投資機構也相繼在我國落戶。美林投資銀行、德意志銀行、美國環球證券基金、福建聯華國際信託等多家國際金融機構紛紛在今年的房地產發展年會上表示，將投入數億美元的資金到中國房地產市場。，外資銀行憑藉其於不受國內宏觀政策調控，而是可以利用宏觀調控政策造成的一些空間進入的優勢，獲得更多的收益，從而進一步拓寬中國的市場。
僅2004年，亞太地區房地產投資總額是483億美元，比2003年增長74%.其中24%來源於跨境投資，達115億多美元，比2003年增長146%.跨境交易中大部分來自北美投資商，包括51億美元的資產交易和在亞太地區7億美元的凈投資。在所有房地產交易中，寫字樓是交易量最高的資產，占亞太地區總資本市場流動額的45%.
與2004年相比，剛剛結束的法國坎城2005年國際房地產交易會上，歐洲投資機構對中國的房地產業普遍看好。由於北京和上海將分別在2008年和2010年迎來奧運會和世博會，國際資本幾乎一致認為當前是投資中國市場的明智時機。中國企業也派出了迄今為止規模最大的參展團，包括瑞安地產有限公司、上海盛融投資有限公司、上海漕河涇新興技術開發區和SOHO中國有限公司等國內房地產界的巨頭，以其快速增長勢頭和日益凸顯的重要地位在交易會上的大贏家。
為了配合房地產行業的高速發展，其他配套的產業也相繼加快了改革和發展的速度，如廣告、銀行、保險、管理諮詢、 旅遊 和零售業等行業的開放。與其他繁華都市如香港、東京等相比，中國大陸能提供相對高的租金收益率和相對低的資本價格。早在上世紀90年代，ING、漢斯、凱德置地等就已進入北京樓市，但主要著眼於住宅市場。而到了現在，境外投資人紛紛轉向商務羅盤的投資：辦公樓，在商鋪、服務式公寓和飯店資產方面的外資均有明顯增長。權威人士預計投資者將會不斷擴大，並且國際投資者會更加願意考慮長期的投資策略。21世紀伊始，中國大城市經濟發展水平，特別是高收入階層的生活水平已經接近一些已開發國家水平。許多國際頂級品牌服飾、美容、健身、餐飲、娛樂在中國層出不窮。國際品牌進入中國有非常廣闊的市場，因此，商業地產有著廣闊的拓展空間，預期收益將是非常可觀的。
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