房地產企業開發項目會計核算問題研究
一、引言
房地產企業開發項目作為一項投入高、風險也高的行業，其開發項目會計核算也具有相比其它行業更為複雜的核算方式，在會計核算過程中，經常一不小心就會產生錯誤，而這些看似微小的錯誤卻有可能導致一連串的會計問題，將有可能給房地產企業開發項目穩定、健康發展以及房地產企業開發項目的公共財務監管造成非常重大的干擾，有可能會損害到房地產企業開發項目投資者、參與者等利益關係。所以，加強對房地產企業開發項目會計核算的研究，有利於為房地產企業開發項目的會計核算探尋引發其不利的因素，並且找出其中的厲害關係，針對不利的方面進行有效的調整，採取積極有效的對策，及時防範房地產企開發項目財務風險，提高財務管理力度，保證企業開發項目順利完成。
二、房地產企業開發項目會計核算現狀
（一）什麼是房地產企業
房地產指的是土地、建築物以及固定在土地、建築物之上不可分離的部分及其附屬的各種權益。房地產企業指的是那些對房地產進行開發、經營、管理與服務等的活動總稱，他們把營利為目的而展開的自主經營與獨立核算地經濟組織體。
房地產企業具有經營對象的不可移動性、業務形態的服務性、經營活動的資金和人才密集性、經營活動過程的行業限制性等四個主要方面的特徵。
（二）什麼是房地產企業開發項目
房地產企業大致上可以從2方面進行劃分。依據經營內容與經營方式來劃分，房地產企業能夠分成三類：房地產開發企業、房地產中介服務企業、物業管理企業。其中，房地產開發企業則把營利做為企業追求的目標，進行房地產開發、經營的企業組織。其經營的業務範圍涵蓋了城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，房地產營銷等活動。依據經營範圍的廣度與深度來劃分，房地產企業能夠分成房地產項目企業、房地產綜合企業、房地產專營企業三類。其中，房地產項目企業他的對象是僅僅針對具有某種特性的房地產開發項目而設置，他的項目企業要在項目具備可行性得到批准成立的基礎上才能設置，房地產項目的周期計算僅僅是從項目開始到項目結束作為一個時間段，當項目結束後，房地產項目企業也就解散不存在了，他的組織形式有利於企業項目進行獨立的經營核算，實踐證明，這種房地產開發項目企業已經被房地產行業廣泛應用，成為一種普遍的組織形式。
房地產企業開發項目一般投入高、風險也高，是一項涉及面非常廣泛的經濟項目，對國民經濟的發展影響深遠。因此，國家行政部門有必要通過行政手段、法律手段等手段對其進行管理、調控、監督。
（三）什麼是房地產企業開發項目會計核算
會計核算指的是以貨幣做為計量尺度，對會計主體的資金運作進行反映。他大體上是針對會計主體已經發生了的經濟活動或者已經完成了的經濟活動進行事後的核算，也就是通常我們所說的，在會計工作過程中進行記賬、算賬、報賬。為了能夠全面、客觀、公正、合理的組織一定要確保會計工作的質量、效率、數據的準確性、並及時編制會計報表，儘量滿足會計信息使用者的需求。因此，房地產企業開發項目會計核算也就指的是為了反映房地產資金運作的情況，以全面、客觀、合理的記賬、算賬、報賬程序確保會計工作的高質量、高效率、準確的數據並及時編制會計報表，為房地產企業開發項目提供參考信息。
（四）房地產企業開發項目會計核算存在的問題
1.開發項目自身複雜性致使會計核算操縱困難。房地產企業跟其他行業相比，其本身具有複雜性與特殊性，諸如開發項目的投入高、風險大、周期長、負債率高等特點，使得房地產企業開發項目的會計核算工作比較步履維艱。此外，房地產企業在進行項目開發的時候，有時候需要進行基礎建設，諸如土地、房屋的開發，使得房地產的開發項目變得錯綜複雜，而且工作量大，每個環節都需要按部就班，不能一蹴而就。正是這種錯綜複雜的關係致使開發項目會計核算變得錯綜複雜，會計核算操縱也變得困難。
2.房地產開發長期性致使成本費用的分攤存在困難。一個房地產的開發項目周期基本上是跨年度的，有的項目有時長達5年以上，這就給成本的分攤帶來了困難。如一個大的項目，有時是先起住宅再起配套設施及公建設施，在歸集單體樓棟成本時，若不考慮將來配套設施及公建設施的成本，只考慮結轉單體樓棟時實際發生成本，將會造成前期開發的樓棟成本較低，後開發的樓棟成本較高。也使企業的反映利潤起伏較大，不能合理反映企業的經營狀況。同時，房地產企業的土地增值稅徵收目前是採取預繳，項目結束時進行清算的方式。由於房地產企業的土地近年來的增值較大，平時預繳的土地增值稅只占其實際應繳的一小部分，造成房地產開發企業進行土地增值稅清算的當年利潤大幅減少的情況。
3.房地產企業開發項目在借貸的資本運作存在不合理的現象。因為房地產企業開發項目的複雜特性，而且其投入資金量大，所以房地產本身就不可能完全承擔開發項目的資金，他必然是通過各種渠道獲取資金，通常的情況下是像銀行借貸，但是由於房地產開發項目開發、經營、建設的周期性通常都比較長，這使得高額的貸款承擔的利息壓力加大，再加上一些自然和人為因素的延期完工，使得向不同銀行借貸東拼西湊，在各個環節拆東牆補西牆，造成了財務會計核算的困難，而出現的根源就在於開發項目的貸款資金並沒有專款專用，而是出現不規範的挪用、轉移等。
一、引言
房地產企業開發項目作為一項投入高、風險也高的行業，其開發項目會計核算也具有相比其它行業更為複雜的核算方式，在會計核算過程中，經常一不小心就會產生錯誤，而這些看似微小的錯誤卻有可能導致一連串的會計問題，將有可能給房地產企業開發項目穩定、健康發展以及房地產企業開發項目的公共財務監管造成非常重大的干擾，有可能會損害到房地產企業開發項目投資者、參與者等利益關係。所以，加強對房地產企業開發項目會計核算的研究，有利於為房地產企業開發項目的會計核算探尋引發其不利的因素，並且找出其中的厲害關係，針對不利的方面進行有效的調整，採取積極有效的對策，及時防範房地產企開發項目財務風險，提高財務管理力度，保證企業開發項目順利完成。
二、房地產企業開發項目會計核算現狀
（一）什麼是房地產企業
房地產指的是土地、建築物以及固定在土地、建築物之上不可分離的部分及其附屬的各種權益。房地產企業指的是那些對房地產進行開發、經營、管理與服務等的活動總稱，他們把營利為目的而展開的自主經營與獨立核算地經濟組織體。
房地產企業具有經營對象的不可移動性、業務形態的服務性、經營活動的資金和人才密集性、經營活動過程的行業限制性等四個主要方面的特徵。
（二）什麼是房地產企業開發項目
房地產企業大致上可以從2方面進行劃分。依據經營內容與經營方式來劃分，房地產企業能夠分成三類：房地產開發企業、房地產中介服務企業、物業管理企業。其中，房地產開發企業則把營利做為企業追求的目標，進行房地產開發、經營的企業組織。其經營的業務範圍涵蓋了城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，房地產營銷等活動。依據經營範圍的廣度與深度來劃分，房地產企業能夠分成房地產項目企業、房地產綜合企業、房地產專營企業三類。其中，房地產項目企業他的對象是僅僅針對具有某種特性的房地產開發項目而設置，他的項目企業要在項目具備可行性得到批准成立的基礎上才能設置，房地產項目的周期計算僅僅是從項目開始到項目結束作為一個時間段，當項目結束後，房地產項目企業也就解散不存在了，他的組織形式有利於企業項目進行獨立的經營核算，實踐證明，這種房地產開發項目企業已經被房地產行業廣泛應用，成為一種普遍的組織形式。
房地產企業開發項目一般投入高、風險也高，是一項涉及面非常廣泛的經濟項目，對國民經濟的發展影響深遠。因此，國家行政部門有必要通過行政手段、法律手段等手段對其進行管理、調控、監督。
（三）什麼是房地產企業開發項目會計核算
會計核算指的是以貨幣做為計量尺度，對會計主體的資金運作進行反映。他大體上是針對會計主體已經發生了的經濟活動或者已經完成了的經濟活動進行事後的核算，也就是通常我們所說的，在會計工作過程中進行記賬、算賬、報賬。為了能夠全面、客觀、公正、合理的組織一定要確保會計工作的質量、效率、數據的準確性、並及時編制會計報表，儘量滿足會計信息使用者的需求。因此，房地產企業開發項目會計核算也就指的是為了反映房地產資金運作的情況，以全面、客觀、合理的記賬、算賬、報賬程序確保會計工作的高質量、高效率、準確的數據並及時編制會計報表，為房地產企業開發項目提供參考信息。
（四）房地產企業開發項目會計核算存在的問題
1.開發項目自身複雜性致使會計核算操縱困難。房地產企業跟其他行業相比，其本身具有複雜性與特殊性，諸如開發項目的投入高、風險大、周期長、負債率高等特點，使得房地產企業開發項目的會計核算工作比較步履維艱。此外，房地產企業在進行項目開發的時候，有時候需要進行基礎建設，諸如土地、房屋的開發，使得房地產的開發項目變得錯綜複雜，而且工作量大，每個環節都需要按部就班，不能一蹴而就。正是這種錯綜複雜的關係致使開發項目會計核算變得錯綜複雜，會計核算操縱也變得困難。
2.房地產開發長期性致使成本費用的分攤存在困難。一個房地產的開發項目周期基本上是跨年度的，有的項目有時長達5年以上，這就給成本的分攤帶來了困難。如一個大的項目，有時是先起住宅再起配套設施及公建設施，在歸集單體樓棟成本時，若不考慮將來配套設施及公建設施的成本，只考慮結轉單體樓棟時實際發生成本，將會造成前期開發的樓棟成本較低，後開發的樓棟成本較高。也使企業的反映利潤起伏較大，不能合理反映企業的經營狀況。同時，房地產企業的土地增值稅徵收目前是採取預繳，項目結束時進行清算的方式。由於房地產企業的土地近年來的增值較大，平時預繳的土地增值稅只占其實際應繳的一小部分，造成房地產開發企業進行土地增值稅清算的當年利潤大幅減少的情況。
3.房地產企業開發項目在借貸的資本運作存在不合理的現象。因為房地產企業開發項目的複雜特性，而且其投入資金量大，所以房地產本身就不可能完全承擔開發項目的資金，他必然是通過各種渠道獲取資金，通常的情況下是像銀行借貸，但是由於房地產開發項目開發、經營、建設的周期性通常都比較長，這使得高額的貸款承擔的利息壓力加大，再加上一些自然和人為因素的延期完工，使得向不同銀行借貸東拼西湊，在各個環節拆東牆補西牆，造成了財務會計核算的困難，而出現的根源就在於開發項目的貸款資金並沒有專款專用，而是出現不規範的挪用、轉移等。
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