論文關鍵詞:泡沫 經濟 房地產 銀行 信貸
論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。
0 引言
「泡沫」一詞因17世紀30年代荷蘭的「鬱金香球莖風潮」及同時期在英國爆發的「南海泡沫事件」而被正式引用。從 經濟學 上講,「泡沫」是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續上漲或下跌,最後在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將「泡沫」定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,而對資產的使用及其盈利能力並不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致 金融 危機 。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離 市場 基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析,並提出了擠壓泡沫的措施。
1 房地產泡沫的起因
造成房地產泡沫的主要原因是,在經濟發展的過程中,隨著 社會 總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中, 人口 密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產,加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產 投資 。因為房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產抵押貸款萬無一失,所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是,當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產確有經濟泡沫,存在著發展成為泡沫經濟的可能性,但絕不能說房地產業就等同於泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關係可以從以下幾個方面來分析:
1.1 房地產業本質上是實體經濟和實業部門,其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看,房地產是不動產,房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性,是以實物形態存在的實體產品,同金融 證券 (包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次,房地產業部門是實業部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產業在整個國民經濟體系中屬於先導性、基礎性產業,處於主導產業地位,起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動係數大的特點,使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。
1.2 房地產過熱不等同於房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大,開發量過多,超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過於求、房屋積壓、土地閒置和資金沉澱,但並不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象,又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段,房地產資金貨幣供應量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外遊資紛紛介入,在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產市場,其房地產過熱才會引發房地產泡沫。
1.3 同時也應該看到,房地產業確實含有某些經濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發展成為泡沫經濟的危險陛,主要表現在:一是土地價格泡沫。土地價格由於其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯繫的,房價泡沫與地價泡沫密切相關;另一方面,開發商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經濟泡沫。
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